Salve,
qualcuno sa spiegarmi com'è possibile che all'interno di una particella di un foglio catastale siano accatastati tutti gli appartamenti di un palazzo, ma il palazzo stesso non è disegnato all'interno della particella?
E' un problema di mancato aggiornamento della mappa o che altro? E, soprattutto, cosa implica?
Grazie per l'aiuto,
M.

Salve

Bhe saperti spiegare il perchè non è un facile compito non avendo svolto tutto il lavoro di indagine che dovrai fare tu, per scoprire cosa può essere successo nel tempo su quel palazzo.

Implica che la mappa non è aggiornata rispetto a come dovrebbe essere.



Saluti cordiali

Salve Mosquiton,
e un cordiale benvenuto, visto che sei al primo invio. Ma un po' meno timidezza e dirci almeno la provincia potrebbe aiutare i tuoi conterranei a chiarire le maggiori probabilità locali: Catasto che vai...

Comunque si possono azzardare alcune ipotesi, nessuna con conseguenze drammatiche. Infatti avere le Unità Immobiliari Urbane accatastate dovrebbe escludere i problemi fiscali, che sono normalmente i più spinosi. Te le espongo in ordine di frequenza, dalle mie parti.

1 - L'accatastamento all'Urbano risale a prima del 1969, quando il Tipo Mappale era ancora nei sogni e dunque la mappa, che doveva essere aggiornata dall'Ufficio, non lo è stata. In teoria si fa un'istanza per chiedere all'Ufficio di provvedere; in pratica ti potrebbero blandire con promesse inconfessabili purché faccia tu il Tipo Mappale. Ma è possibile che la sagoma sia riportata sulle mappe dell'Urbano, se reperibili.

2 - L'accatastamento è successivo all'introduzione dell'obbligo del Tipo Mappale, ma l'Ufficio lo accettava ancora senza grossi problemi. Siccome la parte fu inadempiente allora, dovrà provvedere ora al Tipo Mappale.

3 - Il fabbricato fu introdotto in mappa sul copione di visura, ma la mappa numerizzata è stata ricavata dalle matrici, che in quella particella non erano aggiornate. Ormai è molto improbabile, ma non lo escludo; quindi anche in questo caso istanza per l'aggiornamento.

Chi più ne ha più ne metta. O mi corregga, così imparo qualcosa anch'io.

Leonardo Gualandi

Salve,

sono di Roma e vi ringrazio molto.

In pratica, si tratta di un appartamento che vorrei acquistare e che non risulta segnato sulla mappa (anche altri palazzi della zona non risultano), anche se nella particella corrispondente l'appartamento risulta regolarmente accatastato.

Naturalmente, è un problema che riguarda tutto l'edificio, ma mi chiedevo se potevano esserci conseguenze per la compravendita.

Grazie,

M.



P.S. In effetti, l'edificio dovrebbere essere della fine degli anni '60!

Salve



A me sembra incredibile che un fabbricato degli anni 60 non sia ancora inserito in mappa, incredibile anche il fatto che per 55 anni nessuno mai si sia posto il problema dell'inserimento in mappa.

Non per ultimo, incredibile anche il fatto che il catasto abbia sempre permesso una situazione del genere magari in occasione di qualche aggiornamento del catasto urbano di quel fabbricato.

Nella mia Agenzia provinciale non accadrebbe mai una situazione del genere, comunque devi indagare come ti ha suggerito Leo, e come ti avevo già detto all'inizio io.

Per una eventuale compravendità potrebbero si verificarsi delle conseguenze, dipende molto da chi deve comprare.



Saluti cordiali

Se può essere utile un parere personale, il solo caso che mi darebbe una (minima) preoccupazione è il secondo: fabbricato mai introdotto in mappa per negligenza della parte. Infatti se la negligenza è dell'Ufficio non ti dovrebbero fare contestazioni efficaci; magari rotture di scatole, ma contestazioni efficaci direi di no.

Non voglio entrare nella questione mai risolta realmente della "conformità catastale", che nella compravendita è spinosa anziché no: se la planimetria è a posto, la questione fiscale ti lascia dormire sonni tranquilli; e non è poco. Per cui farei una rapida verifica se siamo nel caso 1 o nel 3 per presentare un'istanza, mentre nel 2 valuterei se il costo del Tipo Mappale può essere assorbito dall'economia della compravendita: di solito in questi casi ho riscontrato che chi ha bisogno per primo paga l'aggiornamento...

Se invece è sufficiente l'istanza il Notaio potrebbe accettarla come elemento di conformità.

Leonardo

Aggiungerei un'altra causa del mancato aggiornamento, almeno così si è verificato dalle ns parti, ovvero, fabbricato accatastato in epoca primo condono (1986/87), in cui si presentavano unitamente TM e mod. 44 del CEU (per ragioni di tempo), senza che venisse verificata fattibilità e bontà dell'atto d'aggiornamento, per lo più i fabbricati erano introdotti con allinementi e squadri (le future linee 4-5).

Spesso tali atti sono poi stati dimenticati negli archivi.

saluti

Grazie, resta il fatto che è un problema di tutto l'edificio (circa 20 appartamenti).
Come fa a occuparsene qualcuno che, tra l'altro, non è ancora proprietario?

Saluti,

M.

Questa sarebbe la parte più semplice! Con gli attuali chiari di luna, l'acquirente ha una forza persuasiva enorme: basta che dica che se non è tutto "a posto" non compra. A posto come vuole lui, naturalmente!

Ma secondo quanto già discusso basta concentrarsi sul Catasto Fabbricati: se la situazione è conforme (planimetria e, ad abundandiam, classamento) il rogito è possibile e valido; il Catasto terreni può dare solo problemi economici, se in futuro dovesse esser richiesto il Tipo Mappale.

Personalmente chiederei di sistemarlo subito soltanto se fossi nel caso critico in cui, essendo inadempiente la Parte, potrebbe nascere in futuro l'onere di un Tipo Mappale. Puoi stimarlo prudenzialmente in un paio di migliaia di euro (ci si dovrebbe star dentro larghissimamente) oppure chiedere un preventivo preciso per decidere come accordarti con il venditore.

Leonardo

Grazie mille!

Poiché sono nuovo del forum e vorrei sapere anche:
- in che documento si trovano i MQ. ufficiali di un appartamento;
- se per la definizione del prezzo, si considerano i MQ calpestabili o perimetrali.
Devo aprire un'altra discussione? E dove?

M.

Scusami, Mosquiton, ma nonostante tu sia nuovo la prima domanda mi ha suscitato un considerevole moto di ilarità
L'idea che esistano metri quadrati ufficiali è davvero ottimistica, e questo è solo un eufemismo!

Almeno la seconda domanda è più semplice, ed effettivamente per un nuovo argomento sarebbe corretto aprire una nuova discussione. Ma quella lì nuova nuova non è: basta fare una ricerca (in alto a destra) con "superficie commerciale" e trovi diversi spunti, fra cui la voce di glossario a questo indirizzo: www.geolive.org/glossario/s/superficie-c...

Da qui si evince indirettamente ma chiaramente che non esiste alcuna superficie "ufficiale". C'è quella netta, quella lorda, quella commerciale, quella utile, quella catastale, quella accessoria, quella dell'equo canone, quella per il canone concordato, quella coperta, quella residenziale, quella non residenziale, quelle convenzionali (varie), e se usciamo dall'appartamento troviamo quella di vendita, quella fondiaria, quella reale, quella nominale... E siccome non mi interesso di edilizia-urbanistica non ho idea di quante ne abbiano intventate le varie Regioni con la bella trovata dell'Autonomia Amministrativa.

Accontantati di guardarle una alla volta, man mano che ti occorrono.

Leonardo