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Autore DOCFA per compravendita

zakstevenson

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29 Marzo 2017 alle ore 16:31

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 0 -  0 - Inviato: 05 Settembre 2017 alle ore 17:34

Salve a tutti gli utenti del forum.

Ho una domanda relativamente ai casi in cui la planimetria catastale discorsi dallo stato di fatto per lievi difformità di scarsa rilevanza che non incidono sul valore della rendita catastale.

Esempio: una finestra spostata di un metro più a destra, o un muro di divisione tra unità immobiliari che non è presente.

La circolare 2/2010 precisa che in presenza di difformità di scarsa rilevanza tra lo stato di fatto di un immobile e la sua configurazione catastale (spostamenti di porte, tramezzi ecc.) non è obbligatorio presentare la dichiarazione di variazione in catasto. (no variazione rendita catastale)

Se il contesto è un rogito, la situazione cambia?

Negli atti notarili, non ci si può avvalere di questa semplificazione? Mi riferisco al classico caso in cui il tecnico compone il certificato di conformità catastale, e dà la conformità catastale avvalendosi di questa norma.

Spesso sento dei notai che non accettano questa semplificazione, nei casi di compravendita.

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Autore Risposta

robertopi

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NAPOLI

 0 -  0 - Inviato: 05 Settembre 2017 alle ore 21:16

Una finestra spostata di un metro non è motivo di mancata conformità, un notaio che afferma il contrario è semplicemente un fesso... e onestamente non credo che un notaio possa essere così capra..

Sul muro, invece, la questione diventa più seria. Invero non capisco cosa intendi per muro di divisione tra unità. Se non è riportata una tale modifica mi sembra evidente che sia necessaria la corretta identificazione. Peraltro, anche un tramezzo in più, o in meno, all'interno di una stessa uiu, determina variazione di rendita, visto che a tutt'oggi le rendite delle ui ordinarie, si calcolano a vani.

Discorso diverso, se un tramezzo mancasse in una uiu di categoria speciale, a mio avviso, del tutto ininfluente.

saluti

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EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 05 Settembre 2017 alle ore 23:00

L'influenza in una conformità planimetrica di una finestra e/o di altri particolari che non influiscono sulla rendita è dettata (mi pare ma mi posso sbagliare) da Circolari (anche del Notariato), ecc. le quali, ai sensi di Legge, non sono Leggi ma prassi ovvero indicazioni di apparati dello Stato che possono essere smentite (in alcuni casi). Fermo restando che ognuno fa come crede io cerco sempre di fare in modo che la planimetria risulti perfettamente conforme allo stato di fatto, anche per quei particolari che possono non incidere sulla rendita. Quanto sopra perchè la dichiarazione di conformità planimetria ha rilevanza penale ed il costo di una variazione catastale è di sicuro poco influente rispetto ai soldi che si cacciano per acquistare un appartamento. Inoltre quando esprimo miei giudizi lo faccio sempre chiedendomi cosa farei io in caso di acquisto di un appartamento con planimetria leggermente difforme, anche per dei particolari non influenti. Ebbene io direi al venditore: siccome ti sto pagando fior di migliaia ovvero centinaia di migliaia di euro dì al tuo tecnico ovvero lo dico io al mio tecnico (che potrei essere io) deducendo la spesa dal prezzo di acquisto, che pretendo una planimetria catastale aggiornata alla perfezione. Ti posso dire che quanto sopra mi è già capitato (non acquistavo io ma miei clienti) e tutto è andato secondo quanto io ho consigliato al mio cliente di pretendere. Circa la finestra, quella che è presente in planimetria ma è spostata di qualche centimetro è cosa diversa da una finestra mancante del tutto, nel senso che nel primo caso potrei anche soprassedere, nel secondo chiederei un aggiornamento.

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zakstevenson

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29 Marzo 2017 alle ore 16:31

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 0 -  0 - Inviato: 06 Settembre 2017 alle ore 18:16

Vi ringrazio per il vostro parere.

In effetti, essendo una CIrcolare, questa non ha l'obbligo di essere applicata.

La mia opinione è quindi che varierà situazione per situazione: dove la difformità è più evidente, anche se non cambia la rendita, ha senso variare la planimetria.

Possibilmente in futuro meglio quindi consigliare la revisione della planimetria


Un saluto

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EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 06 Settembre 2017 alle ore 22:46

Se vai da un elettrauto, meccanico, ecc. il medesimo in genere consiglia di cambiare le candele pur se potrebbero far circolare tranquillamente l'auto per molti altri chilometri ancora prima di essere sostituite. Qui assistiamo a discussioni, a volte anche animate, dove sembriamo i nostri clienti e non i tecnici. E' come se ci mettiamo dalla parte del cliente quando, su nostro consiglio circa l'eventuale necessità di eseguire una variazione catastale, il medesimo ci dice che non intende variare nulla ovvero pagare a noi nulla per la suddetta prestazione professionale. Naturalmente non sono il tipo dai lavori facili e/o inventati per fare cassa perchè non ne ho bisogno (alla stregua di enti, comuni, forze dell'ordine, ecc. tipo autovelox a tradimento, limiti di velocità, apposti su strade, al limite della decenza, ecc.). Ma se compro un'auto usata dalla concessionaria e/o da un privato e rilevo un segno sulla vernice della portiera, o glie lo faccio riparare a sue spese o gli decurto il danno dal prezzo, anche se l'auto cammina tranquillamente con la rigatura sulla vernice. Spero che i miei esempi possano chiarire alcune mie prese di posizione che potrebbero essere interpretate per il verso opposto rispetto a quello dei miei pensieri. Insomma di fronte a leggi poco chiare e soprattutto al rischio di facili condanne, se presento una S.C.I.A. solo per allargare leggermente una finestra, solo per spostare di qualche centimetro un tramezzo, non procedo mai al collaudo se non aggiorno l'accatastamento. Mi interessa poco se la rendita non varia e se la Circolare del Notariato mi dice che sono o non sono obbligato ad aggiornare le planimetrie qualora la rendita varia o non varia. Patti chiari ed amicizia lunga. Nella contrattazione preliminare dico quello che io ritengo di dover fare e a che prezzo. Se ci sarà un collega e/o altro tecnico che, pur di rubarmi il cliente, intende saltare un passaggio (catastale) tale da ridurre il costo della pratica (intendo, ad esempio, il costo per una S.C.I.A. e adempimenti successivi conseguenti), vi sembrerà strano ma in tali casi sono più felice che incavolato. Perchè un tecnico di fiducia non è un negozio di abbigliamento. Se stai facendo i saldi vengo da te. Se non, vado da lui a fare acquisti. Se vieni da me o ti fidi o non ti fidi di quello che io penso di fare o di chiederti come compenso. Poi sarà il mercato a dettare le condizioni. Naturalmente non tutte le situazioni locali sono identiche per cui il mio non è un discorso generico valido per tutta la penisola ma ritengo che sia valido almeno solo per me e/o circoscritto all'ambiente in cui opero, capacità, reputazione ecc. dei tecnici miei concorrenti compresi. E vi posso assicurare che gran parte dei clienti non mi cambiano per 300,00 Euro in meno a loro offerto da altri tecnici per una pratica. Perchè le consulenze extra, ovvero non collegate ad una pratica che ho eseguito, non le faccio pagare mai e il cliente onesto riconosce che il maggior costo è stato o sarà ampiamente ripagato da una consulenza già ben data per altre situazioni (quando è ben data, naturalmente) o che sarà ben data in futuro, ecc. , per di più gratuitamente.

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mariano.f

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 0 -  0 - Inviato: 25 Ottobre 2024 alle ore 17:54

buon giorno, mi accodo al post per una problematica simile, riguardante nella fattispecie proprio una finestra....
Dunque: ho depositato - anni fa - un docfa per diversa distribuzione interna (collegato a CILA tardiva) riportante l'accurato rilievo della pianta ma con una lieve discrepanza, e cioè non accorgendomi in sede di rilievo che una pesante libreria fissa in soggiorno copriva e nascondeva integralmente una finestra esistente sulla facciata del fabbricato... dall'esterno vedo la persiana chiusa, dall'interno vedo la libreria e neanche un filo di luce.
Allineandomi all'orientamento, che condivido, circa l'opportunità di sistemare la cosa con un docfa per esatta rappresentazione grafica e rendere un buon servizio al cliente (anche ai fini di possibile compravendita con prevedibili discussioni dal Notaio circa la conformità o non conformità catastale), mi domando se sia opportuno rappresentare in planimetria una finestra che esiste in facciata ma non nell'appartamento (a meno di non smontare integralmente la scaffalatura che - ripeto - è un arredo fisso realizzato su misura che nasconde completamente l'infisso e non un semplice mobile messo davanti alla finestra), tenuto conto che forse, per l'obiettivo della planimetria catastale, bisognerebbe dare priorità alla situazione interna (e considerando che comunque trattasi di modifica ininfluente ai fini del classamento)... oppure, rigirando il quesito da un altro punto di vista: se me ne fossi accorto, sarebbe stato corretto rappresentare la finestra oppure non rappresentarla come in effetti ho fatto?
Spero di essere stato chiaro, e vorrei conoscere le opinioni dei più esperti,
grazie

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rubino
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 0 -  0 - Inviato: 26 Ottobre 2024 alle ore 06:41

"mariano.f" ha scritto:
buon giorno, mi accodo al post per una problematica simile, riguardante nella fattispecie proprio una finestra....
Dunque: ho depositato - anni fa - un docfa per diversa distribuzione interna (collegato a CILA tardiva) riportante l'accurato rilievo della pianta ma con una lieve discrepanza, e cioè non accorgendomi in sede di rilievo che una pesante libreria fissa in soggiorno copriva e nascondeva integralmente una finestra esistente sulla facciata del fabbricato... dall'esterno vedo la persiana chiusa, dall'interno vedo la libreria e neanche un filo di luce.
Allineandomi all'orientamento, che condivido, circa l'opportunità di sistemare la cosa con un docfa per esatta rappresentazione grafica e rendere un buon servizio al cliente (anche ai fini di possibile compravendita con prevedibili discussioni dal Notaio circa la conformità o non conformità catastale), mi domando se sia opportuno rappresentare in planimetria una finestra che esiste in facciata ma non nell'appartamento (a meno di non smontare integralmente la scaffalatura che - ripeto - è un arredo fisso realizzato su misura che nasconde completamente l'infisso e non un semplice mobile messo davanti alla finestra), tenuto conto che forse, per l'obiettivo della planimetria catastale, bisognerebbe dare priorità alla situazione interna (e considerando che comunque trattasi di modifica ininfluente ai fini del classamento)... oppure, rigirando il quesito da un altro punto di vista: se me ne fossi accorto, sarebbe stato corretto rappresentare la finestra oppure non rappresentarla come in effetti ho fatto?
Spero di essere stato chiaro, e vorrei conoscere le opinioni dei più esperti,
grazie



Buongiorno, è opportuno che la finestra compaia, sia perché esiste e quindi si completa l'esatta rappresentazione dell'u.i. sia per il "valore" che hanno voluto dare, ultimamente, alle planimetrie catastali: mi riferisco al retro pensiero di certi tecnici col dono dell'infallibilità e dallo sguardo lungo a cui non la si fa: direbbero immediatamente che la finestra è stata aperta dopo la redazione della planimetria, mettendo in dubbio la regolarità urbanistica. Conviene spiegare tutto in relazione. Saluti.

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Manero

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 0 -  0 - Inviato: 26 Ottobre 2024 alle ore 07:32

Non si tratta di tecnici dallo sguardo lungo o che hanno il dono dell'infallibilita ma del fatto che la planimetria catastale rappresenta uno stato di fatto rilevato e misurato a una determinata data certificata dal tecnico professionista dichiarante intervenuto. In caso di compravendita il professionista redattore della relazione tecnica incaricato di rilevare la completa assenza di opere eseguite senza titolo abilitativo sul bene da trasferire nel momento in cui trova una difformità sulla planimetria catastale deve per forza verificare se questa è un errore oppure è opera eseguita abusivamente. Per questo è opportuno che il tecnico catastale faccia il rilievo più esatto possibile anche se questo non influisce sull'aspetto fiscale e sulla regolarità catastale del bene da compravendere. Suggerisco, pertanto, di non prendere alla leggera questo argomento perché qualche tecnico con lo sguardo corto potrebbe pensare che è inutile andare a rilevare il bene sul posto per redigere una stupida planimetria catastale che è già stata rilevata dal progettista e direttore dei lavori che magari devono nascondere al comune qualche eventuale marachella del committente.

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Pippocad

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 0 -  0 - Inviato: 26 Ottobre 2024 alle ore 10:44

Mai fidarsi Rubino. Ti consiglio di acquistare un laser scanner per censire i prossimi posti auto coperti.

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Manero

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 0 -  0 - Inviato: 26 Ottobre 2024 alle ore 10:53

"Pippocad" ha scritto:
Mai fidarsi Rubino. Ti consiglio di acquistare un laser scanner per censire i prossimi posti auto coperti.



A te che hai l'occhio lungo, di sicuro non serve il laser scanner.

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rubino
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 0 -  0 - Inviato: 26 Ottobre 2024 alle ore 12:57

"Manero" ha scritto:
Non si tratta di tecnici dallo sguardo lungo o che hanno il dono dell'infallibilita ma del fatto che la planimetria catastale rappresenta uno stato di fatto rilevato e misurato a una determinata data certificata dal tecnico professionista dichiarante intervenuto. In caso di compravendita il professionista redattore della relazione tecnica incaricato di rilevare la completa assenza di opere eseguite senza titolo abilitativo sul bene da trasferire nel momento in cui trova una difformità sulla planimetria catastale deve per forza verificare se questa è un errore oppure è opera eseguita abusivamente. Per questo è opportuno che il tecnico catastale faccia il rilievo più esatto possibile anche se questo non influisce sull'aspetto fiscale e sulla regolarità catastale del bene da compravendere. Suggerisco, pertanto, di non prendere alla leggera questo argomento perché qualche tecnico con lo sguardo corto potrebbe pensare che è inutile andare a rilevare il bene sul posto per redigere una stupida planimetria catastale che è già stata rilevata dal progettista e direttore dei lavori che magari devono nascondere al comune qualche eventuale marachella del committente.



Ok, è partito a razzo (ribadisco: con la erre): che cosa ho scritto io? Ma hai capito che ha scritto lui di non essersi accorto, quando ha disegnato la planimetria, che la finestra c'era? La planimetria l'ha fatta lui e s'è sbagliato, capita agli imperfetti esseri umani, o sommo. Togliti la toga.

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Manero

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 0 -  0 - Inviato: 26 Ottobre 2024 alle ore 13:03

Ok. Ho avvertito una leggerissima nota di sarcasmo nel tuo messaggio precedente. Mi sono sbagliato. Meglio così.

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rubino
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 0 -  0 - Inviato: 26 Ottobre 2024 alle ore 13:12

"Manero" ha scritto:
Ok. Ho avvertito una leggerissima nota di sarcasmo nel tuo messaggio precedente. Mi sono sbagliato. Meglio così.



Segnerò in rosso la data di oggi.

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mariano.f

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 0 -  0 - Inviato: 28 Ottobre 2024 alle ore 15:07

volevo ringraziare per le opinioni, come già pensavo di fare andrò a redigere un docfa per esatta rappresentazione (senza aggravio per il cliente) con indicazione della finestra e con spiegazione della circostanza in relazione, specificando che la finestra è da sempre esistente (tra l'altro parliamo di un fabbricato in muratura degli anni 50),

penso comunque che si tratta di una situazione al limite perché di fatto quella stanza al momento del rilievo e anche oggi ha una sola finestra e non due...

provocatoriamente domando, per stimolare la discussione sulla valenza degli arredi fissi:



e se dovessi trattare un appartamento, di quelli di una volta, con più porte sul pianerottolo ma con passaggi interni (all'appartamento) tra i muri maestri, in cui uno di questi passaggi è chiuso con una libreria in legno, cioè in cui un elemento di arredo fisso chiude non una finestra esterna ma un collegamento tra due parti di una ui... magari con un bagno di qua e uno di là e anche una predisposizione per la seconda cucina (ormai basta un punto lavatrice e di fatto potremmo avere una cucina completa aggiungendo un piano cottura elettrico)... come andrebbe considerato? appartamento unico oppure di fatto frazionato? in questo caso la libreria su misura è sufficiente a definire un divisorio oppure (coerentemente con la linea emersa per il tema della finestra) prevale l'importanza dell'elemento murario, essendo l'opera in falegnameria smontabile (anche con non poco lavoro, come nel mio caso)?

la cosa penso acquisti sempre più interesse perché esistono parecchi sistemi di pareti mobili (o mobili/parete), porte/libreria a tutta altezza, ecc... che possono variare la configurazione degli ambienti con facilità (molta più dello smontare una libreria fatta dal falegname su misura per il vano finestra)..

giusto così, 'pour parler'...

saluti





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