Nel 1994, come progettista, ho ottenuto una concessione edilizia per cambio di destinazione d'uso da abitazione (A4) a garage (C6) di un locale a piano terra di circa 21 mq. Ho eseguito i lavori di ristrutturazione ma non fatto la variazione catastale.
Il locale ha una leggera forma trapezoidale di lunghezza di 5,9 x 3,7 m, ha una volta a padiglioni e un soppalco (presente all’acquisto, ma non presente nella planimetria catastale) in c.a. posto a 2,40 da terra di circa 15 mq con un'altezza che varia da 0,50m a 1,65m ubicato nella parte retrostante, non ha una scala fissa di accesso al soppalco. Facendone uso di pertinenza non posso dichiararla tale essendo A/4 per cui ho deciso di regolarizzare la situazione con un docfa.
Prima di imbarcarmi nell’impresa non sapendo soprattutto come rimediare al soppalco, ne ho parlato con un tecnico in catasto il quale mi ha suggerito di fare riferimento alla concessione del 94 e fare rientrare in quella anche le variazioni preesistenti, non incorrendo neanche in sanzioni essendo passati più di cinque anni.
Il fabbricato è stato sopraelevato 10 anni orsono, e nella parte adiacente al mio locale fa riferimento ad un’altra particella. Mi sono procurato l'elaborato planimetrico (EP) e l’elenco subalterni.
1) Qui nasce già un primo problema: “devo o no produrre un EP”?
Nel quaderno docfa dell’Agenzia delle Entrate FVG pag 38 (http://friuliveneziagiulia.agenziaentrate.it/?id=5922) si legge: “Il Piano Soppalco viene indicato solo in planimetria e non trova corrispondenza nel quadro U e nell’elaborato planimetrico.”
Da quanto appena esposto sembrerebbe che non devo produrre alcun EP.
Ho preparato: - la planimetria del pt delimitando il soppalco con una linea tratteggiata; - la planimetria del soppalco in cui ho rappresentato con linea continua solo il soppalco mentre il resto del locale con linea tratteggiata;
- il docfa con causale 5 (RST + VDE) e qui mi sono venuti una serie di dubbi:
2) devo sopprimere l’attuale subalterno e costituirne 1 o 2? oppure costituirne solo 1 per il soppalco lasciando l’attuale? o ancora lasciare il sub attuale che include anche il soppalco?
3) nell’elenco sub assegnati, mancano alcuni sub compreso il mio, come faccio a procurameli? devo comunque presentarlo l’elenco sub? ma se non sono tenuto a presentare l’elaborato planimetrico non dovrei neanche presentare l’elenco sub (necessario solo se si presenta l’EP)?
4) il soppalco lo devo considerare comunicante o non comunicante? questa a mio avviso è una questione molto sottile e intricata, mancando una scala fissa.
Al riguardo ho trovato questa interessante definizione: "Un ambiente è "comunicante" con gli ambienti della stessa u.i,u aventi funzione principale (nella categoria) se esso può essere da questi raggiunto attraverso aperture o scale interne esclusive che premettano una comunicazione diretta.”
La definizione dice e non dice per cui aggiungo un ulteriore considerazione presa sempre dal quaderno di cui sopra a pag 46
“Superfici escluse
Tutti i vani sprovvisti di accesso (intercapedini, camere d’aria, cavedi, sottotetti, vuoti sanitari, etc.) sono considerati volumi tecnici e non vanno considerati al fine del calcolo superfici.”
Posso quindi considerare il soppalco, sprovvisto di scala e quindi di accesso, alla stregua di un sottotetto?
5) dal momento che una parte del soppalco trovasi ad h < 1,50 m devo poligonare solo l’area > di 1,50?
6) solo del muro esterno conosco lo spessore (0,85m) che spessore devo dare agli altri 3?
Per il momento mi fermo qui non avendo completato il lavoro.
Grazie a coloro che vorranno darmi una mano a sciogliere qualche dubbio.
Un cordiale saluto.
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