[quote="geoalfa"

ma, tornando a SIMBA64 il quale mi risponde: Il supporto normativo è il Diritto Italiano
Ne sono convintissimo e strenuo difensore, però voglio farti notare che non proibisce me proprietario di disporre del bene a mio piacimento, infatti, posso vendere il mio parco come ed a chi voglio! Infatti venderò il mio parco 589/1 iscritto in Partita A, come BCNC comune a tutte le mie abitazioni.
Alla prima vendita al mio cliente che ha acquistato l'abitazione 589/2 gli attribuisco la comunione sul 589/1!
Sempre lo stesso Diritto Italiano mi consente di disporre della mia proprietà e quindi nel trattare con altro cliente la vendita della uiu 589/3, dispongo che dividerò il parco 589/1 in due sub 7, 8.
Pertanto così facendo rispetto l'impegno sottoscritto con l'acquirente B che manterrà la proprietà del 589/2 e manterrà intatto il diritto sui BCNC 589/7 e 589/8 (ex 589/1).
Inoltre mi riservo la facoltà di poter vendere gli altri alloggi attribuendo il diritto ai BCNC a seconda delle scelte e possibilità economiche dei futuri clienti delle uiu 589/4, 589/5 e 589/6.
Quindi mi avvalgo della libertà che mi consente il Diritto Italiano di sispoore dei miei stessi beni!

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Ciao Gianni

Ho pensato bene a questa tua risposta ma non mi convince del tutto, il principio è che se un bene nasce comune ad altri beni, anche se io lo divido in due rimane comunque comune a tutti. Per poterlo svincolare dalla comunione lo devo identificare in una maniera tale che non sia più collegato ad altre u.i., e per poterlo fare lo devo accastare come area urbana.

Io tecnicamente la vedo in questo modo, sono d'accordo su tutto il resto che dici, che il diritto alla mia proprietà mi permette di disporne come voglio, ci mancherebbe altro, ma questo presuppone che io non vada a ledere i diritti iniziali che si sono costituiti.

Saluti cordiali

Bene Stefano,

forse il mio modo di scrivere quello che penso è un poco difficile da essere compreso del tutto, però vedo che in fondo diciamo la stessa cosa:

io proprietario di un bene ho la facoltà di venderlo intero, in parti e fino che il bene è mio, ne disporrò a mio piacere!

E se rileggi attentamente il tread, ne converrai:

1.) alla prima vendita cedo all'acquirente la facolta di usufruitre della quota di un bene che destino comune;

2.) prima della seconda vendita predispongo il frazionamento del Bene comune e cedo al secondo acquirente solo una piccola parte senza ledere il diritto del primo

e così di seguito....

ora dimmi per favore dove sta scritto e perchè e per come non posso disporre di questo mio diritto di disporre della mia proprietà!

Cordialità

Allora Gianni

Per capire esattamente cosa tu vuoi dire tecnicamente su questa pratica io dovrei vederla compilata in ogni sua parte, con elaborati grafici e descrizione dei subalterni e delle varie parti comuni, cosa che credo sia difficile. Sulla definizione di proprietà non vi è ombra di dubbio che il codice civile la definisce in maniera chiara: è il potere di disporre della propria cosa ecc.. . Ma ritornando al quesito credo che sostanzialmente stiamo dicendo la stessa cosa, solo che io prediligo una soluzione tecnica e tu ne proponi anche un'altra, io penso che questo caso specifico del quesito sia da concordare preventivamente sia con il notaio che con il catasto, per non incorrere in problemi futuri.


Saluti cordiali e buona giornata

il grossissimo errore e' che il bene di cui si sta' parlando NON e' piu' di proprieta' 1000/1000 del costruttore, per cui qui si sta' solo dicendo che il costruttore NON puo' disporre del bene che ha gia' venduto....evidentemente direi!!!

il bcnc ha cambiato proprieta' visto che un'unita' e' stata venduta!!

mi sembra che non possano esserci dubbi!!!

o forse si vuole dire che il bcnc non e' stato venduto???

il fatto di rappresentare o meno la corte sulle schede o solo sull'elaborato e che i bcnc siano a PTA a, non ha niente a che fare con la proprieta', per cui la cosa risulta indifferente di come sia o sia stato rappresentato.



...comunque per riassumere, il costruttore non e' piu' l'unico prop. del bcnc anche solo se ne avesse venduto 1/1000, e pertanto NON puo' disporre dasolo dello stesso!

e facendo come proposto sopra le quote di proprieta' della corte che non si vorrebbe vendere al secondo acquirente, cambierebbero, visto che le unita' che ne avrebbero diritto cambierebbero di numero, in questo caso diminuendo.

penso che non si possa fare nessuna obbiezione nemmeno a questa affermazione!!

per cui cambianio le quote senza un atto, cosa non possibile, per cui pratica sbagliata concettualmente.

Saluti

qui evidenzio solo che evidentemente la divisione del bcnc si puo' fare, ma tutte le unita' che avevano diritto al sub. 1 DEVONO avere diritto anche ai sub. derivati, il 7 e 8.

visto che il bcnc NON e' piu' di prop. esclusiva!

e direi che anche i futuri acquirenti dei sub.4,5,6 acquisteranno i bcnc come sono adesso, o qualcuno vuole dirmi che il costruttore vendute 4 unita' puo' disporre ancora del bcnc dividendolo ed attribuendolo a chi vuole????

facendo cosi' si che ci trasformiamo in Notai senza pero' far pagare atto e tasse!!

Saluti

Condivido senza dubbio l'interpretazione di bioffa69, resta inteso che, nel mio caso, il primo acquirente e' disposto a partecipare al futuro secondo atto...in cui prende conoscenza della nuova situazione...

In ogni caso domani mattina ho appuntamento con il notaio, poi vi faro' sapere..

Saluti

l'unico modo per far si' che il nuovo acquirente acquisti in quota solo una parte del bcnc e':

- docfa dove si sopprime l'attuale bcnc e si costituisce un nuovo bcnc di consistenza piu' piccola, questo e' il bcnc che rimarra' legato a tutte le unita' e che pertanto verra' compravenduto.

- contemporaneamente un altro docfa dove si costituisce un'area urbana, la cui consistenza e' derivata dalla differenza del bcnc sub.1 ed il nuovo bcnc, e' praticamente la parte del bcnc che il nuovo acquirente non vuole acquisire, costituisci cosi' un'area urbana come unita' afferente derivata da stralcio di corte comune e la intesti a tutti gli aventi diritti, che sono (semplifico le quote attribuendo ad ogni unita' n.5 200 millesimi) costruttore (4 unita' ) 800/1000, il primo acquirente (1 UNITA') 200/1000.

per cui in realta' per procedere alla vendita della seconda unita', devi solo fare queste pratiche.

si dovra' invece procedere ad un atto per modificare le quote dell'area urbana, che dovranno essere 750/1000 costruttore e 250/1000 primo acquirente, solo se vorrai sopprimere l'area urbana ed attribuirla come comune alle 4 unita' . (perche' e' chiaro che tutte le unita' dovranno avere la stessa proprieta' sulla parte comune)

altrimenti rimarra' sempre un'area urbana, di cui il costruttore cedera' le quote.



Saluti

Devo aver chiara un'altra cosa....

- Nel docfa in cui sopprimo l'attuale bcnc per creare un nuovo bcnc di consistenza + piccola, nell'elenco subalterni dovro' dare un nuovo sub e la destinazione all'area che passa poi come unita' afferente in categoria F1, anche se ancora non e' presente..



Grazie e saluti cari

certo, tu procedi alla redazione dell'elaborato completo, perche' anche l'area urbana viene presentata contestualmente, cioe' nella stessa giornata,...... e' percio' indifferente quale pratica presenti prima, volendo potresti caricare l'e.p. dove costituisci l'area urbana, non cambia niente.



...aggiungo ancora una cosa che ho pensato, per togliere qualsiasi altro dubbio a chi l'avesse.....e cioe' procedendo come detto sopra e cioe' volta per volta decidere se il bcnc sara' venduto o no al nuovo acquirente




potrebbe benissimo essere che come il nuovo acquirente anche gli acquirenti dei sub. 4, 5 e 6 decidessero di non voler il bcnc.......per cui se si procedesse come sopra , guarda un po' , il primo compratore, che ha acquistato 1/5 del bcnc, diverrebbe il solo proprietraio visto che tutti gli altri non l'hanno voluto, per cui il bene sarebbe ( uso chiaramente il condizionale, visto che tale procedura non e' fattibile) divenuto di proprieta' esclusiva , senza che il bene stesso sia stato rapprsentato come esclusivo nella scheda, senza che lo stesso sia stato descritto nell'atto e soprattutto senza che lo stesso sia stato pagato al costruttore!!!

spero la situazione adesso sia chiara a tutti.



Saluti

Ciao Fabio

Sei sicuro che sia tutto chiaro, tu proponi due pratiche, una per riduzione del bene comune iniziale e una per creazione di area urbana.

Secondo me c'è ancora qualcosa da chiarire bene

Per Inacefd, spero che hai capito che l'area/e urbane le devi preventivamente determinare ai terreni con TF.



Saluti cordiali

Cio Stefano,

beh vorrei sperare che adesso sia tutto chiaro, non saprei piu' come spiegarlo, ...potrei aggiungere che continuando quello che ho appena scritto, il sub. 7 sarebbe bcnc al sub. 2 e basta, evidentemente impossibile .....piu' chiaro di cosi'!!

...ti faccio notare che ai terreni non deve fare niente, visto che l'area urbana rimane nel lotto , non viene venduta e se la stessa dovesse essere oggetto di atto e' o per ripristinare le quote in proporzione (vedi soprta 750/1000 e 250/1000), in modo da poterla sopprimere e costituire il bcnc alle quattro unita', o perche' qualcuno l'acquistera' (l'esempio e' l'ultimo caso, per cui si avra' si' una corte esclusiva)....comunque sempre nel lotto rimane!!!



Saluti Ste....nella speranza che anche Anto ci dica la sua!!!

Allora Fabio

io ho forti dubbi su questi aspetti:

1-lo scopo della pratica di Inacefd è quello che il secondo acquirente che comprerà il sub. XXX vuole essere svincolato dall'intera consistenza del BCNC iniziale (chiamiamolo per convenzione sub. 1)

Se io faccio una prima pratica docfa per riduzione del BCNC sub. 1 e mi risulta il sub. YYY, mi viene spontaneo chiedermi, ma questo nuovo sub. YYY (BCNC) a chi sarà comune???, visto che inizialmente è comune a tutti??, Non so se hai compreso bene i miei dubbi sia catastali che giuridici??

E' vero che l'area urbana resta nell'ambito del lotto, ma è altrettanto vero che lo scopo di tutta questa operazione è di assegnarla ad una ditta diversa. La circolare 4/2009 non è estremamente chiara su questo punto.

Io inizialmente avevo proposto di fare due aree urbane, e ancora propongo di due aree urbane.

Sarei molto grato se Antonio desse il suo parere in merito

Saluti cordiali

l'acquirente non vuole che si stralci tutto il bcnc sub. 1 , ma solo una parte , e' per quello che una piccola parte rimane bcnc, perche' anche lui ne avra' diritto, questo era il quesito, ridurre e NON stralciare.

Cordalissimi Saluti

Probabilmente non ho ben analizzato il quesito iniziale, ma credo che funzioni il tutto anche come proponi tu, basta fare le dovute assegnazioni attraverso il notaio.



Saluti di buon pranzo

Sono stato dal notaio, il quale ha condiviso pienamente l'ipotesi di bioffa69....



ora spero che l'Agenzia non cambi la versione che andro' a proporgli.



Grazie a tutti, vi terro' informati....