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Argomento: Deposito sottoscala mai dichiarato in catasto

Autore Risposta

amalia

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11 Novembre 2022 alle ore 11:12

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 0 -  0 - Inviato: 12 Novembre 2022 alle ore 16:16

Ciao Cesko sono daccordo con il tuo ragionamento, ma il problema è sorto quando il notaio si è rifiutato di trascrivere da rogito precedente, la presenza del sottoscala perchè non presente nell'accatastamento e quindi non conforme, per cui il mio cliente ha chiamato me per sistemargli l'assenza di questo sottoscala agli atti, per me è stato chi ha accatastato in origine che avrebbe potuto riportare nella stessa planimetria della casa anche il sottoscala come si vede in vecchie piantine, ma forse come te avrà pensato che per una cosa così piccola non ce ne fosse bisogno...

Saluti a te!

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geoalfa

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 0 -  0 - Inviato: 14 Novembre 2022 alle ore 09:46

Premetto che riporto e rielaboro la domanda per essere possibilmente più esaustivo

amalia scrive:

...caso:
1) il sottoscala mai accatastato ha unico accesso su corte comune (agli atti area urbana).
2) il sottoscala è ad uso esclusivo del mio committente il quale lo ha ricevuto attraverso testamento orografo, ma nella successione e quindi dichiarazione in catasto il sottoscala scompare, nella planimetria della corte interna si ritrova rappresentato sotto la campitura della scala che porta al piano di sopra ma non c'è nient'altro!

Pensavo di intervenire seguendo le dritte su riportate ma ho qualche dubbio:

A) devo fare un Docfa per variazione o nuovo accatastamento di unità afferemte?

B) agli atti non è presente elaborato planimetrico, ma solo planimetria catastale della corte su cui affacciano più subalterni,
tra cui il sottottoscala, sebbene uno stralcio di essa sia rappresentata in basso a sinistra della planimetria,
(parliamo di un accatastamento presentato nel 1985).

Vi chiedo:
C) sono costretta a fare l'elaborato planimetrico? (cosa che mi creerebbe un pò di problemi visto che agli altri condomini non hanno interesse a sistemare i documenti, ed io non potrei procedere neppure se volessi fare un elaborato parziale).
D) posso risolvere la questione sottoscala senza intervenire sulla corte?

Accertato che il sottoscala, di proprietà esclusiva, non è stato mai censito, nei casi simili ho risolto:
A ) Redigendo la pratica DocFa per "esatta rappresentazione" e nella adeguata relazione spiegherei con chiarezza la situazione.
B) e C) Produrrei contestualmente anche l' Elaborato Planimetrico, e poco importa se gli altri condomini non intervengono, tu metti ordine alla proprietà del cliente e non del condominio che non è in alcun modo coinvolto o interessato.
D) Perchè vuoi intervenire sulla corte se non è interessata?

Cordialità

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amalia

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11 Novembre 2022 alle ore 11:12

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 0 -  0 - Inviato: 02 Dicembre 2022 alle ore 11:10

Buongiorno Geoalfa innanzitutto grazie per la risposta sai avevo smesso di controllare il sito vedendo che nessuno era interessato alla mia domanda...allora tu mi suggerisci di non trattare il sottoscala come unità afferente ma come esatta rappresentazione, solo che ho un dubbio:

-se uso come causale l'esatta rappresentazione, è implicito che vado ad eseguire un docfa in variazione della corte esterna, unico accatastamento in cui compare il sottoscala, ma tale docfa è in comune con altri proprietari e non esclusivo!

-secondo te utilizzare la soluzione nuovo docfa per unità afferente come ha fatto il collega, sarebbe un errore?

ti ringrazio ancora per l'aiuto e soprattutto per aver reso più chiaro il mio quesito

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Latemar

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 0 -  0 - Inviato: 02 Dicembre 2022 alle ore 11:35

"amalia" ha scritto:
Buongiorno Geoalfa innanzitutto grazie per la risposta sai avevo smesso di controllare il sito vedendo che nessuno era interessato alla mia domanda...allora tu mi suggerisci di non trattare il sottoscala come unità afferente ma come esatta rappresentazione, solo che ho un dubbio:

-se uso come causale l'esatta rappresentazione, è implicito che vado ad eseguire un docfa in variazione della corte esterna, unico accatastamento in cui compare il sottoscala, ma tale docfa è in comune con altri proprietari e non esclusivo!

-secondo te utilizzare la soluzione nuovo docfa per unità afferente come ha fatto il collega, sarebbe un errore?

ti ringrazio ancora per l'aiuto e soprattutto per aver reso più chiaro il mio quesito





Buongiorno Amalia.

Il sottoscala non è di proprietà esclusiva, quindi non puoi accatastarlo come unità immobiliare esclusiva, nè come afferente, nè tanto meno come accessorio (che non puoi neanche graffare all'unità principale perchè avente accesso da corte comune). Il motivo è che il presunto possessore non ha un titolo trascritto di acquisto del diritto reale di proprietà esclusiva. Il sottoscala, come tu stesso hai riportato, è di proprietà comune in quanto spazio ricavato da vano scale di proprietà condominiale al momento della realizzazione dell'edificio. Prova ne è anche il fatto che il sottoscala all'epoca della presunta sua acquisizione non sia stato accatastato: i beni comuni non sono censibili.

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amalia

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 0 -  0 - Inviato: 02 Dicembre 2022 alle ore 18:06

Scusa Latemar, forse non mi sarò spiegata bene nel porre il quesito e cercherò di chiarire meglio la situazione:

sono stata incaricata dal mio cliente di accatastare questo sottoscala di sua proprietà, pervenuto attraverso rogito testamentario in cui la mamma ne donava una metà a lui e l'altra metà a suo fratello

il problema è sorto sull'accatastamento in quanto la sua porzione di sottoscala con porta di accesso sulla corte ( accatastata come area comune) non è rappresentata, credo per via delle sue esigue dimensioni e anche perchè l'altezza interna va da 1 a2mt e forse chi ha accatastato nel 1985 non ha pensato di rappresentarlo graficamente in quanto la porzione di casa che lui ha avuto è distante da detto sottoscala

diverso è stato il caso del fratello il quale avendo ricevuto la porzione di casa attigua al sottoscala in questione ha potuto accorpare la sua parte di sottoscala alla casa.

Successivamente 1986 il mio cliente ha acquistato dal fratello tale porzione divenendo così proprietario di tutto il sottoscala e di tutta l'unità imobiliare donata dalla mamma, solo che nell'atto di compravendita tra i due fratelli il sottoscala scompare dall'atto in quanto non accatastato

ora il mio cliente deve donare a sua figlia e visto che hanno fatto presente la presenza di questo sottoscala mancante all'iinterno dell'accatastamento hanno chiesto a me di recuperare questa situazione

Parlando con un collega mi ha suggerito di procedere con una pratica di variazione docfa con causale migliore rappresentaione grafica e accorpare così tutto il sottoscala alla casa evidenziando la questione delle altezze della pirzione non graficizzata

voi che ne pensate?

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amalia

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 0 -  0 - Inviato: 13 Dicembre 2022 alle ore 16:30

AGGIORNAMENTO:

Buonasera a tutti volevo aggiornarvi su quanto scritto e nella speranza che anche il mio post possa essere di aiuto a chi come come me è alle prime armi e si è trova in difficoltà!

Posto la soluzione da me trovata anche grazie ai preziosi consigli di Geoalfa che ho applicato, difatti ho presentato pratica Docfa in variazione con causale ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA riportando come data di fine lavori quella del primo accatastamento, scritto in relazione le ragioini della variazione e ho allegato i due titoli di proprietà. Non è stato necessario l'EP, e la pratica è stata registrata!

Ringrazio tutti coloro che mi hanno scritto, offrendomi consigli e opinioni

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Latemar

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 0 -  0 - Inviato: 13 Dicembre 2022 alle ore 17:16

Il docfa è stato registrato in atti in automatico quindi non è stato esaminato dall'ufficio.

Ci sono diverse cose che non vanno:

- la causale

- l'impropria acquisizione del sottoscala mai censito e mai acquistato

- il censimento di accessorio con accesso da corte comune come pertinenza e non separato dalla abitazione

Con l'avvento della registrazione automatica vengono registrate in atti anche le pratiche non corrette.

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CESKO

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Agro Nocerino Sarnese

 0 -  0 - Inviato: 13 Dicembre 2022 alle ore 18:23

"amalia" ha scritto:
Non è stato necessario l'EP, e la pratica è stata registrata!



e che vuol dire?

come già detto anche da "Latemar", non cantare già presto vittoria, in quanto il Docfa potrebbe essere annullato d'Ufficio in sede di successiva verifica con il ripristino dell'unità, ovvero della planimetria allo stadio precedente.

Il mio consiglio è quello di non procedere al momento con alcun atto notarile di qualsiasi specie e tipo.

** p.s come già detto in precedenza non andava fatta alcuna variazione per il sottoscala, ma bensì citarlo casomai quale "accessorio" in un futuro rogito

saluti

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geoalfa

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 0 -  0 - Inviato: 13 Dicembre 2022 alle ore 18:48

Mi dispiace contraddire, ma è d'obbligo precisare:

"Latemar" ha scritto:
....
- l' impropria acquisizione del sottoscala mai censito e mai acquistato....



Il caso originario è questo:

... il sottoscala è ad uso esclusivo del mio committente il quale lo ha ricevuto attraverso testamento orografo, ma nella successione e quindi dichiarazione in catasto il sottoscala scompare,....

Quindi non c'è impropria acquisizione e prima di tutto è necessario produrre una integrazione della denuncia di successione.

Poi tutto il resto

Cordialità

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Latemar

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 0 -  0 - Inviato: 13 Dicembre 2022 alle ore 19:47

Il testamento olografo non è un atto di trasferimento, ma una dichiarazione di volontà di disporre dei propri averi prima della morte in maniera diversa da quella prevista dalla legge. Il testatore ovviamente, per poterne disporre, deve avere la piena proprietà dei propri averi. Ergo il Notaio apposta si è rifiutato di trascrivere da rogito precedente la presenza del sottoscala perchènon presente nell'accatastamento e quindi non conforme. Adesso DOPO L'ATTO dove il Notaio ha stabilito che il sottoscala non poteva essere incluso nel rogito e quindi oggetto di trasferimento, l'acquirente vuole aggiungere il sottoscala come se l'avesse acquisito regolarmente in quell'atto che ha già fatto. Impossibile.

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geoalfa

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 0 -  0 - Inviato: 14 Dicembre 2022 alle ore 08:45

"Latemar" ha scritto:
1) Il testamento olografo non è un atto di trasferimento, ma una dichiarazione di volontà di disporre dei propri averi prima della morte in maniera diversa da quella prevista dalla legge.

2) Il testatore ovviamente, per poterne disporre, deve avere la piena proprietà dei propri averi.

3) Ergo il Notaio apposta si è rifiutato di trascrivere da rogito precedente la presenza del sottoscala perchè non presente nell'accatastamento e quindi non conforme....



Per esperienze avute in merio, posso rispondere che:

1) VERO!

2) Riporto : "questo sottoscala di sua proprietà, pervenuto attraverso rogito testamentario in cui la mamma ne donava una metà a lui e l'altra metà a suo fratello".

3) Il Notaio può anche ricevere la dichiarazione di possesso ultraventennale del venditore !

N.B.:

Casistica già discussa ed attuata.

Cordialità

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CESKO

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 0 -  0 - Inviato: 14 Dicembre 2022 alle ore 09:05

io sono sempre dell'opinione che la planimetria esistente non andava modificata, e comunque la causale è sbagliata! mi sembra più una diversa distribuzione degli spazi interni (avendo creato una sorta di ripostiglio/accessorio sotto il sottoscala) e non un esatta rappresentazione grafica. Ecco perchè l'Ufficio potrebbe procedere in fase di successivo controllo al suo annullamento ripristinando il tutto.

saluti

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Latemar

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 0 -  0 - Inviato: 14 Dicembre 2022 alle ore 09:11

Il rogito testamentario non è contemplato nel codice civile. Amalia ha usato quel termine improprio per dire che c'è stato un testamento olografo rilasciato al notaio per poi registrarlo in occasione della morte del testatore. Almeno così ho capito io,, in base alla mia ultraventennale esperienza che mi porta a non eseguire certe procedure del tutto illegittime.

Oltretutto Amalia poi spiega che nella compravendita tra fratelli successiva alla successione il Notaio giustamente si rifiuta di inserire il sottoscala perché non accatastato, non inserito in successione e quindi il fratello venditore non ne ha titolo di proprietà in nessun caso.

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CESKO

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Agro Nocerino Sarnese

 0 -  0 - Inviato: 14 Dicembre 2022 alle ore 09:16

"Latemar" ha scritto:
Il rogito testamentario non è contemplato nel codice civile. Amalia ha usato quel termine improprio per dire che c'è stato un testamento olografo rilasciato al notaio per poi registrarlo in occasione della morte del testatore. Almeno così ho capito io,, in base alla mia ultraventennale esperienza che mi porta a non eseguire certe procedure del tutto illegittime.

Oltretutto Amalia poi spiega che nella compravendita tra fratelli successiva alla successione il Notaio giustamente si rifiuta di inserire il sottoscala perché non accatastato, non inserito in successione e quindi il fratello venditore non ne ha titolo di proprietà in nessun caso.



concordo con quanto detto!

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Yvanka78

Iscritto il:
23 Gennaio 2024 alle ore 11:00

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 0 -  0 - Inviato: 23 Gennaio 2024 alle ore 11:11

"gifo82" ha scritto:
in ultima soluzione ... Unità afferenti con intestati- altro: RECUPERO DI SITUAZIONE PREGRESSA.... TIPO APPROVATO
Metteranno la riserva 2 ma, come da accordi prestabiliti con il Notaio, la riserva verrà sciolta al momento della voltura.....
BUON LAVORO A TUTTI.....





Buongiorno a tutti!

Mi rifaccio a questa soluzione poiché ho esattamente la stessa situazione, con la differenza che io procederò a "donazione" anziché a "compravendita" (ma penso poco cambi).

Ho due domande:

1) in cosa consiste la "riserva 2", nello specifico?

2) è necessario fare l'EP con questo tipo di causale e costituzione di nuovo subalterno? Nel mio caso il fabbricato è dei primi del '900 e non esistono nemmeno i BCNC quindi il "vano scala" resterebbe "vano scala" o dovrò costituire io un sub di esso come BCNC?

Grazie se mi vorrete aiutare.

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