Non sono riuscito a trovare una risposta.

Ho un'area urbana di 12 mq F/1 censita per la prima volta nel 2000. In realtà si tratta di un posto auto esistente da prima della guerra.

Adesso mi si chiede di cambiarne la destinazione d'uso per poterlo vendere per quello che è, un posto auto.

La domanda che mi pongo e che vi pongo è: La pratica può essere respinta se viene riscontrato manualmente o con qualche segnale del programma Docfa che viene dichiarata una (fine lavori) del 1942 in una unità costituita nel 2000 ?

Tenete presente che la dichiarazione 1942 è corretta, è errato il censimento come area urbana del 2000.

Secondo me non puoi proprio smentire una F1 dichiarata dalla parte, sostenendo di fatto che tale dichiarazione è falsa perchè nel 2000 già era un posto auto scoperto.

C'è da riflettere anche sul fatto che nel 2000 per le nuove costituzioni non c'era l'obbligo di inserire la fine lavori che però era opportuno indicare in relazione. Senza alcuna indicazione io considero una nuova unità immobiliare in tutto e per tutto, quindi creata nel 2000 come area urbana e non come posto auto. Mi sembra sostanziale e certa come dichiarazione, a tal punto che lascia poco scampo.

Al di là del fatto che probabilmente il docfa va comunque in atti qualsiasi data di fine lavori tu inserisca, io consiglierei di mettere la data reale e quella più inopponibile e incontestabile, successiva al 2000. Anche perchè sanzioni non ce ne sono, ma tenendo presente eventuali atti di trasferimento o successioni intervenute per le quali non è stata pagata l'imposta relativa al posto auto e non all'area urbana.



Saluti.

Grazie Totonno per la risposta, tantopiù che conosco la tua preparazione e attenzione su questo settore della nostra attività.

La situazione è ingarbugliata. Al momento dell'icarico ero compiaciuto di poter fare una pratichetta semplice semplice di CDU di un'area F/1 già individuata sull'elaborato planimetrico la cui posizione nel contesto era persino correttamente riportata.

Nel redigere il documento però al momento di ragionare sulle date ho capito che la cosa poteva creare problemi, non tanto a me che riporto la realtà delle cose, quanto al cliente che si trova di fronte ad un bivio:

1) Data di fine lavori ad oggi. Praticamente dichiara di aver cambiato la destinazione d'uso dell'area abusivamente, e la data sul docfa andrebbe a contrastare con quanto andrebbe a dichiarare il notaio (ante 1967).

2) Data 1 gennaio 1942. Urbanisticamente a posto tranne l'andare a sconfessare un accatastamento del 2000 (Forse ci si potrebbe giustificare, e potrebbe essere la verità per quello che ne so adesso, dicendo che in quel periodo non era utilizzata da posto auto e qundi la si è censita con una certa dose di superficialità semplicemente come area urbana - gli specchi sono piuttosto lisci di questi tempi). Ma il vero problema di questa scelta sta in un atto post 2010 dove l'attuale proprietario acquista la quota del fratello con atto di compravendita. (legge 78/2010 in agguato).

Ogni scelta ha i suoi problemi. Scrivendo questo post sto realizzando che non esiste una soluzione indolore,cioè che la documentazione esistente non lascia spazio alla vendita dell'area come posto auto senza una pratica edilizia.

Potrei suggerire di vendere l'area come F/1 se l'acquirente accetta, dato che sul compromesso si parlava di posto auto, altrimenti pratica edilizia di posto auto pertinenziale.

Altre idee? Magari esiste una terza via che non riesco a valutare.

Grazie per l'attenzione.

Ok parliamo di regolarità urbanistica e non di catasto. Il problema non è l'accatastamento e la fine lavori che io farei a prescindere anche perchè l'acquirente di sicuro avrà le agevolazioni fiscali da richiedere per un posto auto pertinenziale, quindi non c'è scelta.

Questa area urbana in che contesto è inserita ? Nella corte di un lotto edificato residenziale con progetto autorizzato ? Andiamo a spulciarlo e vediamo la destinazione autorizzata dell'area esterna graffata al fabbricato. L'area urbana è a stralcio di un terreno agricolo ? Di quale autorizzazione abbiamo bisogno se utilizziamo un fazzoletto di terra come ricovero per auto o qualsiasi altra cosa, senza realizzare alcun opera ? Per me di nulla abbiamo bisogno. Una volta andai all'ufficio edilizia per chiedere l'autorizzazione per dei posti auto scoperti, mi risero nel viso. L'autorizzazione è necessaria qualora la realizzazione dei posti auto entra nei requisiti per l'edificazione di un manufatto la cui destinazione prevede obbligatoriamente la realizzazione di una certa superficie dedicata al parcheggio pertinenziale, a quel punto per forza nel progetto devono essere ben identificati i posti auto esterni, il calcolo della loro superficie e l'area di manovra. Ma per un fazzoletto di terra per conto suo utilizzata per il parcheggio di una auto, a mio parere la regolarità urbanistica è data dall'assenza di nessuna opera edilizia e dal fatto che il parcheggio non rientra nello standard urbanistico di nessuna autorizzazione edificatoria. Se poi invece sono state effettuate delle opere di adattamento anche solo per pareggiare la superficie del terreno per consentire all'auto di parcheggiarci, consistenti ad esempio in opere di scavo, beh allora queste opere vanno autorizzate e la conformità urbanistica è legata a questa situazione.



Saluti

Per chiarire.

L'area era catastalmente un seminativo, poi censita nel 2000 come area urbana divisa in subalterni, disegnati come poste di posti auto, ma censiti alcuni come c/6 altri come F/1, l'area di manovra non è bcnc, ma F/1 anch'essa.

Il piazzale è così da sempre, era orto pianeggiante, poi con l'edificazione progressiva: un palazzo nel 1934, un altro nel 1950 hanno lasciato un'area in terra battuta che si è preso a sfruttare come posti auto. Non esitono progetti di sistemazione d'area, ma solo il palazzo in se avulso dal terreno circostante.

Adesso quindi è nata l'esigenza di vendere un appartamento del palazzo del 1934 assieme ad un posto auto e hanno individuato quell'F/1.

Sono contento di leggere che i problemi che mi sto ponendo sono eccessivi. Ritieni quindi che trasformare senza opere un'area urbana in posto auto non costituisca illecito e sia possibile senz alcun tipo di pratica edilizia ?

senza alcuna pratica edilizia, sì (evitiamo pratiche per le cose già urbanisticamente in regola!).

per quanto riguarda la data del docfa io scriverei tranquillamente 1940 (o 1934). concorderei prima con il notaio che nel prossimo atto si vada a dichiarare che "nell'atto di provenienza l'immobile sub ... è indicato erroneamente come F1...", una sorta di dichiarazione che rettifica le dichiarazioni dell'atto precedente.

Fai una prova. Per levarti ogni dubbio vai in comune e chiedi che pratica edilizia va presentata per cambiare l'F1 in posto auto scoperto senza opere. Evenutalmente se rispondono che ci vuole la pratica edilizia allora fai un bell'accertamento di conformità che dovrebbe costare niente poichè per i posti auto non ci sono oneri, si tratta solo forse di 500 euro per la minima sanzione oltre diritti di segreteria. Ma solo se la risposta del tecnico comunale è secca e precisa con riferimento normativo a disposizione opportunamente verificato e senza dubbi.

Saluti

ok. Normalmente ho tutto il tempo per valutare, ma questa mi è caduta tra capo e collo all'improvviso e con un atto fissato. Domattina verifico in comune.

Grazie

ma se è già conforme, come ha affermato samsung, perché mettersi a chiederlo ad altri? e a fare pratiche non dovute?

credete che "il tecnico comunale" sia più infallibile di uno qualsiasi di noi?

se l'errore sta nell'averla censita in catasto come F1, perchè perdere giornate intere con il comune?

devi verificare la rettifica con il notaio...

Mi sembra del tutto nuovo che si debba dichiarare, in atto e per un posto auto scoperto, il fatto che è stato realizzato ante '67.

Quando si dichiara un'area urbana non è necessario che la stessa risulti sistemata in terra battuta. Può anche essere asfaltata.

Di conseguenza se cambio una destinazione catastale di un'area senza l'esecuzione di opere (peraltro si varia da area urbana a posto auto) non è che si crea un carico urbanistico, ecc. quindi non devo rendere conto al Comune. Trasformare un'area generica, dove prima parcheggiavo un'auto, in un'area dove voglio che risulti in Catasto che si possa parcheggiare la stessa auto, non mi sembra che si debba rendere conto al Comune. Metti la data di firma del Docfa da parte del proprietario e tecnico ed hai un mese di tempo per presentare la pratica. Non farti troppi problemi.

Proprio oggi mi hanno approvato una pratica per frazionamento e fusione con cambio di destinazione. Una vecchia abitazione, con annessa cantina di pertinenza ricadente in un altro vicino corpo di fabbrica, regolarmente accatastata come unica unità immobiliare, ha subito la seguente variazione approvata e per le motivazioni che seguono. L'abitazione, unica unità presente in quel corpo principale, è fortemente lesionata nei muri portanti e solai, il massetto si è abbassato facendo quasi crollare i tramezzi, per cui sono stati rimossi sia i tramezzi che il massetto per evitare infortuni. Occorrerebbero, qualora convenga economicamente, micropalificazioni costose. Forse meglio demolire e ricostruire. La cantina è stata quindi dichiarata nel Docfa come magazzino (20 mq.) . L'abitazione, ovvero quello che rimane, è stata dichiarata come unità collabenti (con tanto di documenti allegati, foto, dichiarazioni, relazioni, ecc.) . Non è stata presentata alcuna pratica edilizia perché mica devo dire al Comune che una cantina, parte di un' A/3, la cambio in C/2 perché la restante parte di A/3, per cause naturali, non sta quasi più in piedi?

OK. In comune mi hanno confermato tutte le vostre opinioni a seconda del caso. E cioè se per piazzare l'auto devo in qualche modo sistemare l'area spianando ci vuole un progettino, se uso un area già pianeggiante senza nessuna opera, non c'è bisogno di nessuna comunicazione.

Metto la data di oggi e domani presento se la proprietà corre a firmare.

PS: un dubbio, trattandosi di unità particolare F/1, devo cambiare comunque il numero al sub vero ?

Salve



Si samsung il sub va cambiato anche perchè il motivo della variazione sarà cambio di destinazione da F1 a C6.

Per la data sono in linea quanto ti ha suggerito SalvatoreB, quella del 1940, che è la data effettiva di utilizzo come C6 di quell'area.

Dichiarare altre date potrebbero dare adito in futuro a male interpretazioni dell'intera questione, e fregatene di quello che hanno dichiarato gli altri, tu guarda di dichiarare te la data reale.

Saluti cordiali

P.S. Sappi che comunque quella F1 prima o poi doveva subire delle trasformazioni catastali da parte di qualche tecnico e il destino ha voluto che toccasse a te farlo.

Appunto.

Qua (e in altri 3D) vedo che una volta che uno ha fatto una minchiata per la F1 di alcuni anni addietro, con la pratica catastale successiva (dichiarando la data odierna del posto auto) si va a rendere "fatto vero" la minchiata che ha fatto chi ha dichiarato la F1.

Una minchiata fatta anni fa da un soggetto diventa verità perché avvolorata da una seconda persona. Le assurdità dei tempi moderni!

Deve dichiararsi la vera verità! Il 1940 o giù di lì!

Capisco il vostro punto di vista, che coincideva col mio del primo momento. Poi data l'esistenza di un atto del 2012 dove una quota dell'F/1 viene venduta all'attuale proprietà, ci troviamo di fronte a due mali di cui bisogna scegliere il minore.

Se era posto auto già da prima del 2000 allora l'atto del 2012 è nullo per effetto della 78/2010, se emerge come c/6 dopo il 2012 data dell'atto questo sarà stato valido, e rimane solo la questione urbanistica che però sembrerebbe apposto se è vero che per utilizzare un'area urbana senza modifica del terreno come posto auto non c'è bisogno di progetti e comunicazioni varie.

Non vi pare che esistano solo queste due possibilità?. Un'ulteriore alternativa che avevano pensato prima di coinvolgermi era quella di concedere in uso perpetuo l'area urbana come posto auto: delle tre soluzioni mi sembra la peggiore, è finita quell'epoca.

insomma, perché l'atto è nullo?

non è nullo, ma ha una dichiarazione strafalciona da rettificare,

e in questo caso il notaio "rettificherà" a gratis quelal dichiarazione. a gratis perché scriverà all'interno del nuovo atto.

ma perché non concordi questo discorso con il notaio che deve fare l'atto di vendita per convincerti?