Salve a tutti, è il mio primo post e colgo l'occazione per salutare e ringraziare in anticipo quanti mi verranno in aiuto per il mio problema.

nel '97 ho acquistato un appartamento al piano terra di un palazzo con una piccola corte esterna esclusiva (precedentemente b.c.n.c.). Solo ora mi accorgo da visure catastali che tale area fu frazionata all'epoca, ma non risulta assegnata al sottoscritto, e risulta quindi ancora bcnc per cui vorrei sanare tale incongruenza ed allinearmi con quanto indicato nell'atto di compravendita, assegnandola al proprietario legittimo (io ).

Avete idee su come procedere?

Io pensavo di sopprimere i sub corrispondenti all'uiu principale e a quella del bcnc poi ricrearne una nuova che sia congruente con tutto il resto, ma per fare questo (ammesso che sia formalmente corretto e realizzabile) non ho molto chiaro come muovermi (tipologia docfa, unità derivate, date, ecc), per cui vi volevo chiedere quale fosse secondo voi la strada da percorrere.

intanto grazie ;)

Presumo che nella planimetria catastale dell'appartamento detta corte non sia riportata. Prima di tutto nel '97 come hai fatto ad acquistare una corte esclusiva se detta corte era censita come un B.C.N.C. ? Era comune all'appartamento acquistato e ad altra unità immobiliare acquistata insieme all'appartamento? Nell'atto come è stata descritta detta corte esclusiva? Era stata descritta come particella autonoma derivata da frazionamento mentre al C.U. detta particella frazionata risulta ancora B.C.N.C. costituita precedentemente al frazionamento? Senza questi elementi non si può dare un aiuto.

Salve a tutti. Premetto che ho ricercato casi simili al mio senza trovare soluzione congrua.

Ho la seguente situazione: Condominio con 4 appartamenti (Piano terra rialzato e piano primo) e piano seminterrato con 4 box auto tutti e 4 con diversa ditta collegati tra loro da un bcnc (vano scala).

I 4 proprietari dei 4 appartamenti e dei 4 box auto vogliono frazionare una parte del vano scala (molto grande) per annettere ad ogni unità immobiliare una porzione del BCNC (vano scala) e renderla esclusiva ad ogni abitazione.

Posso rimodulare il vano scala e rendere le porzioni corte esclusiva annesse ad ogni unità immobiliare oppure dovrò fare un passaggio intermedio per dare la titolarietà ad ogni proprietario con atto notarile e a seguito di questo Fondere l'unità immobiliare con la porzione (ex parte di vano scala)?

Se dovrò utilizzare la seconda procedura, che tipo di categoria (provvisoria) dovrò dare alle 4 porzioni??

Chiaramente NON puoi rimodulare il vano scale, aumentando la consistenza delle singole uiu , fondendole con una porzione di parte comune.

Devi invece, identificare tutte le porzioni che verranno compravendute ed unite alle singole unità, intestandole in quota millesimale, a tutti gli aventi diritto a quel bcnc.

Fatto ciò, con atto notarile si intestano le singole porzioni a chi poi le fonderà con la rispettiva uiu.



Alle porzioni di bcnc, attribuisci la categoria e classe, dell'uiu con cui verrà fusa, come previsto dalla circolare 4-2009 e nota 17471-2010.

Saluti

Ma attribuendo categoria A3 a delle piccole porzioni (ex vano scala) non commetto un abuso, non essendo tali e non essendo ancora accorpate di fatto alle abitazioni?

Non potrei attribuire alle prozioni la categoria F4 (IN CORSO DI DEFINIZIONE) ed a seguito di pratica urbanistica fare una fusione con i vari appartamenti?

Riassumendo dovrò agire in tal maniera:

1) Unica DOCFA con soppressione del bcnc (vano scala) e creazione del nuovo vano scala (ridimensionato) e delle 4 unità con categoria (?);

2) Atto notarile per il trasferimento dei diritti;

3) Fusione delle 4 porzioni con i 4 appartamenti.

Ovviamente ho predisposto le Dichiarazioni sostitutive per autorizzare tali modifiche e dare mandato ad un proprietario di firmare il DOCFA.

Un'ultima domanda: se a seguito di questa variazione le 4 porzioni le volessero lasciare come corti esclusive ad ogni appartamento? Le indicherò come tali sempre a seguito di atto notarile o posso "saltare" il passaggio dal notaio?


Saluti e grazie mille per la risposta precedente.

Scusa ma sai in quali , pochissime, occasioni, è possibile utilizzare la cat.F/4?

...penso anche che nonstante ti abbia citato circolare e nota, non ti sia sforzato di cercarle e leggerele, giusto?



Saluti

se salti la compravendita le porzioni corti, rimarranno intestate a tutti i quota millesimale, per cui come pensi si possa saltare questo passaggio?



Saluti

Al punto 3.3 della nota è riportato con esattezza ciò che asserisco. E io sto frazionando un bcnc non un'unità immobiliare.

Ho specificato inoltre che i lavori edilizi non sono stati eseguiti e non escludo la possibilità che in futuro dette porzioni rimarranno corti eslcusive alle varie abitazioni.

Saluti

Ma io come faccio a dare la categoria A3 (come quella delle unità) se in realtà (fino a quando non si svogeranno i lavori edilizi) sono delle corti esclusive di 5 mq ciascuno?

Ed escludo possa attribuirgli categoria F1 non essendo al piano terra!

A seguito di atto notarile come farò a passarle come corti esclusive?

Questo passaggio non riesco proprio a capirlo!!

Saluti e grazie ancora...

...non mi sembra

Nota 17471 -3.3

"il censimento nella cat. f/4 è consentito solo in presenza di interventi di ristrutturazione dell'intero organismo edilizio...."



Per il resto fai come vuoi!



Saluti

come corti?



parli di porzioni di vano scala.

io parlo di porzioni di pianerottolo, vano scala , comune, che stralci ed attribuisci alla tua uiu, aumentandone la consistenza, non parlo di corti, le corti, si dichiarano chiaramente in cat. F/1.

Quindi praticamente dovrò creare 5 unità immobiliari nuove, una per il bcnc (vano scala) e 4 unità immobilairi con tutti gli intestati in categoria A3 (uguale a quella dell'unità).

Dovrò quindi redigere delle planimetrie per queste temporanee unità (fino a quando non ci sarà un atto notarile).

Ma il mio dubbio rimane sempre lo stesso: come faccio a redigere una planimetria catastale se per ora queste 4 porzioni saranno solo catastalemente tali e non fisicamente?? Sono solo linee!

Vero è che la circolare l'ho interpretata un po a modo mio... Anche se mi sembrerebbe giusto, a mio parere, poter utilizzare una categoria fittizzia in attesa dela concluisone dell'iter.

Grazie mille per le risposte!!!

Salve



Ricordati anche che se non esiste la tabella millesimale del condominio (spesso manca) devi intestare quelle 4 porzioni di pianerottolo in "quote provvisorie in attesa di atto legale (c'è una circolare che lo prevede).

Non mi esprimo sull'attribuzione delle F4 nelle varie casistiche, anche se lo stato quello che più gli preoccupa è l'aspetto fiscale e niente di più.

Saluti cordiali

Ma posso evitare di inserirle come categoria A3??

Non posso attribuirgli un'altra categoria? Se poi resteranno pianerottoli (quindi corti esclusive) come farò?