Buona sera, ho un fabbricato composto da 8 sub. (5 appartamenti, 2 negozi e 1 F1 area scoperta), il cliente vende un negozio e secondo me la F1 deve diventare b.c.n.c. in quanto l'entrata dello stesso è prospicente la F1. C'è una nota dell' A.di T. o qualche circolare che mi possa aiutare?

Le due cose non sono collegate . Se c'e' un F1 vuol dire che c'e' un'intestazione catastale e quindi non puoi trasformarla in BCNC .

Adesso non so' com'e' intestazione ma magari l'attuale proprietario ne possiede una quota da far rientrare nell'atto di vendita .

Ovviamente il negozio , avendo l'entrata prospiciente , avrà il diritto di passo su tale F1.

La questione per me è proprio l'intestazione catastale : attualmente tutti i sub. sono intestati a TIZIO.

CAIO acquista un sub. però la corte F1 rimane intestata a TIZIO (dovrei trasferire una quota ma quale?) . Se io trasformo la F1 in B.C.N.C. (in quanto se l'accatastamento venisse fatto ora si dovrebbe per forza fare un b.c.n.c) , l'area serebbe comune a tutti i sub. ed io non avrei problemi di quote o servitù.

Altrimenti dovrei individuare una quota che non so come individuare.

E chi lo dice che l'F1 deve diventare per forza BCNC ???

Se è stato costituito come F1 ci sarà un motivo .

Visto che è tutto in ditta a TIZIO , lo stesso puo' fare cio' che vuole :

- come dici tu F1 trasformarlo in BCNC ;

- TIZIO si mantiene l'F1 ;

- TIZIO cede la quota dell' F/1 , potrebbe essere 1/7 ( ci sono 7 u.i.) o altra quota da decidere .

Tutto stà a TIZIO cosa vuole fare .

Se Tizio vende a Caio un negozio ma non gli vende tutto o parte dell'area F/1 detta area non appartiene a Caio ma al massimo Caio ha un diritto di servitù senza titolo su detta area F/1. Generalmente chi vende e chi acquista e/o l'eventuale tecnico che si è occupato della compravendita non può non sapere che andava trasferita tutto o parte (intendo in quota indivisa e/o definita con frazionamento) della suddetta area F/1.

Per essere più chiaro: Caio non ha alcun diritto sull'area F/1 e non puoi eseguire alcuna variazione catastale di detta area che possa rifersi a quanto acquistato da Caio.

Per essere ancora più chiaro: detta area F/1 non potrà mai risultare in Catasto come B.C.N.C. a favore del negozio acquistato da Caio. A meno che, preventivamente, non si stipuli un atto integrativo.

il motivo dell' F1 è che nel 1984 non esistevano i b.c.n.c. e la quota di 1/7 non mi sembra proprio corretta ... forse bisognerebbe fare un calcolo di millesimi.

Devo ancora fare l'atto di vendita attualmente è una sola ditta.

Sono stato in agenzia del territorio di Treviso e mi è stato detto : o fai un frazionamento ed individui tutte le pertinenze esclusive di ogni sub. o fai B.C.N.C. e tutta l'area rimane comune a tutti i sub.

Questo però va fatto prima dell'atto di compravendita.

Ciao a tutti!

Mi inserisco qui in quanto il mio quesito è inerente l'argomento in oggetto.

Mi è stata richiesta la fattibilità di una pratica DOCFA per la trasformazione di una u.i.u. da F/1 a BCNC. Allo stato attuale l'area in oggetto fa parte di un complesso immobiliare costituito da due corpi di fabbrica in cui sono presenti attività commerciali al piano terra e u.i.u. residenziali ai piani superiori. L'u.i.u. censita come area urbana è posizionata tra i due corpi di fabbrica ed è l'unico accesso possibile al corpo di fabbrica retrostante.

Tutte le u.i.u. commerciali e residenziali sono state vendute, mentre l'area F/1 è ancora intestata al costruttore, che nel frattempo è fallito ed i suoi beni sono in mano al curatore fallimentare.

E' proprio il curatore fallimentare che mi chiede la trasformazione dell'u.i.u. da F/1 a BCNC, però io sono perplesso sulla fattibilità della pratica, in quanto non c'è titolo per abbinare il BCNC alle varie u.i.u., non essendoci corrispondenza di intestazioni.

A mio parere, per poter redigere il DOCFA, è necessario stipulare preliminarmente un atto pubblico da parte del curatore fallimentare a favore di tutti i proprietari delle u.i.u. (con quote corrispondenti ai vari millesimi condominiali), mentre mi si chiede di redigere il DOCFA senza atto preliminare in quanto la volontà del costruttore era quella di costituire un BCNC, soprattutto perché l'accesso al corpo posteriore non può avvenire che attraverso l'area in oggetto.

Voi cosa ne pensate?

Grazie, Luca.

Che direi, hai ragione in toto, per poterlo fare l'area urbana deve essere intestata in mellisimi a tutti .



Per cui al momento non puoi fare niente, se tutti gli immobili fossero stati ancora in carico al venditore, per cui tutto stessa ditta, avresti potuto farlo, ma adesso no.



Saluti

Perfetto!

proprio come immaginavo...

Grazie per la risposta.

Buon lavoro, Luca.

salve

ma negli atti di compravendita delle unità immobiliari c'è fatto cenno di questa area?cioè è descritto che tale area serve per il passaggio e accesso a servizio degli immobili compravenduti?

ti chiedo questo perchè io ho recentamente risolto due situazioni simili, per non dire identiche a questa, predisponendo docfa in variazione, causale variazione di destinazione una volta da lastico solare a bcnc ed un'altra da deposito a bcnc, allegando una bella relazione tecnica e atti di compravendita con cui si dimostrava, che in effetti il lastrico solare e il deposito erano stati così censiti per mero errore e che, durante i trasferimenti, insieme agli appartamenti veniva ceduta di volta in volta quota parte di questi locali, così come congiuntamente si cedevano i diritti pro quota per androne, vano scale, ascensore, etc. etc.

pratiche regolarmente approvate

Ciao...

Avevo pensato anch'io a questa eventualità, ma purtroppo negli atti non c'era nessun riferimento all'area censita in F/1, quindi non posso fare altro che consigliare di redigere l'atto a favore dei condomini.