Buongiorno a tutti. Devo trasformare un cortile, ora censito come Area Urbana, in corte comune a più unità e per l’esattezza due abitazioni e due box intestati a due ditte differenti (A e B). Al momento l’area urbana è intestata ½ e ½ alla proprietà A, composta da appartamento + box ed alla proprietà B, composta da appartamento + box (non sono identici e hanno superfici diverse). Suppongo che per variarla dovrò sopprimere l’area urbana e costituire il nuovo BCNC accompagnato dall’elaborato planimetrico aggiornato, elenco sub ecc…la domanda vera però è la seguente: essendoci coinvolte due ditte, una volta trasformata l’area urbana in BCNC, le due ditte sarebbero automaticamente proprietarie dell’ex area urbana, ora BCNC, in quota indivisa (a millesimi in sostanza). Sbaglio? Come faccio quindi, qualora la ditta A oppure la ditta B, se per un qualsiasi motivo avessero bisogno di vendere l’appartamento e box con in più una porzione di corte esclusiva (da identificare con accordo tra le parti ovviamente e relativa cessione di quote), a ricostituire un’area urbana sempre intestata con le quote ½ e 1/2 …è proprio a questo punto che mi scatta il dubbio. Derivando da un BCNC infatti bisognerebbe fare un conteggio millesimale per stabilire le quote da attribuire nuovamente. Oppure vale la storicità? Oppure bisogna siglare un accordo tra le parti per garantire che nel caso si costituisca nuovamente un f/1 la si intesterà ½ e 1/2? Come posso fare a garantire che non venga lesa la quota di nessuna delle due ditte qualora si abbia la necessità di eseguire un operazione del genere? Spero di essere riuscito a spiegarmi. Scusate ma non mi è mai capitato un caso del genere

Salve

la normativa catastale tratta il tuo caso con due diverse circolari (se ho tempo te le cerco), e specifica che nel caso non esista un atto pubblico che identifichi esattamente le quote sul BCNC, si dovrà intestare la nuova area urbana con "quote provvisorie da definire con atto legale".

In questo modo non viene leso alcun diritto di nessuno.

Saluti cordiali

salve, la ringrazio per l'informazione. Una delucidazione: per trasformare l'area urbana ora esistente di proprietà delle ditte A e B, è corretto eseguire un semplice docfa di variazione allegando l'elaborato planimetrico ed elenco sub aggiornato? La pratica viene firmata indifferentemente da uno o dall'altro proprietario giusto? Occorre magari un qualcosa di scritto che dice che l'altro proprietario (che non firma il docfa) acconsente alla trasformazione dell'area in BCNC?

Salve

non si comprende bene la domanda, trasformare l'area urbana in cosa?



Saluti cordiali

ha ragione non ho specificato: trasformare l'area urbana (ora di proprietà della ditta A e B) in corte comune (BCNC) sempre alle ditte A e B. Saluti

Salve

devi fare una variazione, per cambio di destinazione (punto 4) da: F1 a:BCNC, nella quale sopprimi la F1 e costituisci il BCNC a partita speciale bcnc.

Giustifcare in relazione che il nuovo bcnc appena costituito è comune, come intestazione, alle medesime u.i. delle ditte A e B.

Allegare al docfa l'elaborato planimetrico.



Saluti cordiali

grazie mille. La saluto

L'area urbana deve essere effettivamente un BCNC. Cosa hanno riportato i proprietari sui loro atti di acquisto ? Ci sono parti comuni ? L'area urbana è una di queste parti comuni ? C'è già un elaborato planimetrico che dimostra la comunione non censibile dell'area, come accessorio indissolubile a servizio delle unità esclusive ?



Saluti

E' un'area urbana, già intestata 1/2 cad alle due proprietà, è evidente che è stata acquistata da entrambi, ed è evidente che può diventare un bcnc, anzi visto che le cat. F sono categorie provvisorie, è consigliabile , non serve nessuna specifica da nessuna parte, è un'area di prop. di due persone che diventa un bcnc in carico agli stessi.



Saluti

Non è detto che questa area urbana sia unicamente a servizio di entrambe le unità esclusive e che queste non possano produrre reddito senza l'apporto comune dell'area. Se adesso è censita come area urbana c'è il forte dubbio che di fatto non sia un bene comune non censibile. Non c'è adesso questo tipo di correlazione tra il bene esclusivo e l'area urbana. Peggio ancora se poi c'è l'intenzione di frazionarla e ritrasformare l'area in due beni esclusivi accessori delle rispettive unità.

Un bene comune si dice NON CENSIBILE perchè è legato alle proprietà cui è a servizio senza il quale supporto i beni esclusivi non possono essere utilizzati o ne è limitato. L'elemento determinante non è la cointestazione a più soggetti, altrimenti il bene è solo comunitario. E' non censibile quando è a servizio di più unità immobiliari (negli oggetti e non nei soggetti). Vedasi vano scale, locale centrale termica, marciapiedi, atrio. L'area urbana è una corte che in origine non è stata realizzata per essere comune NON CENSIBILE. Quindi attenzione a fare dichiarazioni contrastanti.


Saluti

Salve

La F1 normativamente prima poi deve essere trasformata in qualcos'altro, non puó restare vita natural durante F1.

Essendo un cortile scoperto è, e a servizio di u.i. Intestate nello stesso modo, corretto che venga trasformata in bcnc.

Nessuno può vietare di fare questa operazione, se non la volontà delle parti, se successivamente si deciderà di rifrazionare questo bene comune non censibile in piú parti (nuove F1 per esigenze tecniche), lo si fará tranquillamente senza ledere alcun diritto ad alcuno.

Saluti cordiali

Non è il fatto di ledere diritti di qualcuno ma quello di assegnare una categoria catastale non congruente con l'utilizzo effettivo dell'area. Ti ricordi la questione del giardino in villa spacciato per bcnc quando c'è il box auto censito separatamente ?

Saluti.

a mio avviso ti fai una marea di problemi per niente.



Per come la vedo io la cosa più giusta è costituire il bcnc.

E' evidente che l'area urbana è in uso ai due prop., che essendo anche prop. delle due uiu, possono modificare l'area urbana in bcnc.



Saluti

io non mi faccio alcun problema.

Non è in discussione il fatto che sia in uso e in diritto ai due proprietari, ma la potenzialità d'utilizzo dell'area in modo esclusivo e separato dalle unità esclusive alle quali dovrebbe essere collegata come comune non censibile. Ad esempio, se l'area urbana è un area scoperta sufficientemente ampia da consentire anche solo potenzialmente il parcheggio delle due auto ai due proprietari, questa non può essere un bene comune non censibile.

Io cerco di non far dichiarare alla proprietà cose che non sono congruenti con lo stato di fatto e con le caratteristiche del bene che si va a censire. La normativa è chiarissima su ciosa siano i beni comuni non censibili e non sono solo quelli che appartengono a più soggetti, quello è solo un bene comune. La qualifica "non censibile" riguarda il fatto che detto bene non può assolutamente essere utilizzato separatamente dai beni ai quali è comune e i beni esclusivi non possono essere assolutamente utilizzati senza quell'accessorio comune che per questo non può essere venduto separatamente senza compromettere la produttività del bene principale.

Saluti

Salve



è il propositore del quesito che parte già dal presupposto di trasformare la F1 in BCNC, per cui io già accetto che sia effettivamente così (non metto certo in dubbio la sua fiducia iniziale), ma sono andato oltre a questo.

Ho analizzato la questione anche in vista dei chiarimenti operativi prot. n. 60244 del 27 aprile 2016 di cui al punto 4. (attribuzione dei beni Comuni non censibili).

Il caso di cui stiamo parlando non può essere escluso dall'attribuzione di bcnc di quella F1, perchè il punto 4 esclude tale ipotesi solo nel caso si tratti di stessa ditta catastale, ma qui stiamo parlando di u.i. intestate a più ditte catastali, A+B.

Per cui quell'area urbana anche pensando di attribuirla esclusivamente o ad A o ad B, non sarebbe possibile farlo.

In conclusione se il propositore del quesito trasformasse quella F1 in bcnc, a meno di volontà contraria delle parti interessate, lo potrebbe fare senza alcun ostacolo.

Saluti cordiali