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Ho la proprietà di un locale a piano terra del mio condominio accatastato come C6 all’inizio degli anni sessanta. A causa di una controversia tra condomini riguardante l’utilizzo della zona prospiciente tutti i box per il parcheggio delle auto e delle moto da parte dei condomini non proprietari dei box, è sorta una questione ed è venuto fuori che il mio box, come gli altri, sia pure accatastati da 60 anni come C6, a livello di titolo abilitativo comunale risultano depositi. Mi chiedo se devo regolarizzare e come. I locali non hanno avuto trasformazioni. Mancherebbe questo cambio di destinazione d'uso e leggo che all'epoca non era necessario segnalare al Comune, bastava l'accatastamento. Chiedo chiarimenti. Grazie.

Nessuna regolarizzazione. Urbanisticamente sono magazzini e fiscalmente sono box auto come tutti gli altri box.

Nessuno vieta poi di assegnare la categoria C2 con pratica catastale senza opere e senza che questo possa determinare un cambio di destinazione d'uso urbanistico, ma solo funzionale.

La cosa importante è che, sia per i magazzini che per i box, occorre verificare se è obbligatorio il rilascio del certificato prevenzione incendi. Altrimenti ne è compromessa l'agibilità dell'intera autorimessa.

La ringrazio per la risposta, ma non mi è chiara. Il box è già categoria C6 da 60 anni, ma mi viene contestato che al Comune risulta deposito e che non ci sarebbe conformità tra quanto risulta in Comune e quanto risulta in Catasto. Parliamo della città di Napoli, so che poi i regolamenti regionali possono essere diversi. La sua risposta naturalmente sembrerebbe a mio favore, ma se mi può spiegare meglio forse riesco a capirla, per mia incompetenza naturalmente.

La conformità urbanistica è una cosa, la conformità catastale è un altra. Non esiste la conformità tra la situazione urbanistica e quella catastale di un bene.

Faccio un esempio per farmi capire.

In un locale autorizzato come magazzino vengono realizzati un angolo cottura ed un bagno. Dal punto di vista urbanistico si è commesso un illecito. Catastalmente però il locale deve essere censito abitazione e non magazzino. Se lo si registra come magazzino si commette un illecito contrastante le norme catastali ma non in quelle urbanistiche.



Per il catasto vale come viene effettivamente utilizzato l'immobile indipendentemente dalla sua regolarità urbanistica.

Pongo una domanda semplice. Poichè c'è la pretesa dei condomini che non hanno garage di parcheggiare davanti ai box auto con la scusa che questi non sono registrati al comune come garage, bensì solo al catasto fin dal 1960 come C6, io posso esigere che non si avvalgano di tale scusa e posso eventualmente protestare o perfino denunciarli per violenza privata se ho impedimento all'accesso al mio garage? Mi scuso per la domanda non propriamente tecnica, ma il problema sostanzialmente è questo. Grazie.

A me sembra molto strano che i garages siano regolarmente registrati in catasto e non risultano in comune.

Consulta questa:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...



Ma soprattutto prima di ogni altra azione prospettata è indispensabile controllare negli archivi dell'ufficio urbanistica del Comune.

Poi altra necessità è richiedere assemblea condominale per regolamentare i parcheggi in area condominiale.

Cordialità

Cordialità

Innanzitutto qualsiasi azione pensi di fare la dovresti concertare con un legale e un tecnico.

In generale io penso che indipendentemente da come sono censiti al Catasto e in Comune quei vani, gli altri condomini non possono inibirti l’accesso se questo è stato da te esercitato liberamente fin dagli anni 60. C'è l'aspetto dell'usucapione.

In risposta alla frase:








0 - 0 - Inviato: 11 Gennaio 2025 alle ore 11:20








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Località
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0 - 0 - Inviato: 11 Gennaio 2025 alle ore 11:20






"JOMARCH" ha scritto:
Pongo una domanda semplice. Poichè c'è la pretesa dei condomini che non hanno garage di parcheggiare davanti ai box auto con la scusa che questi non sono registrati al comune come garage, bensì solo al catasto fin dal 1960 come C6, io posso esigere che non si avvalgano di tale scusa e posso eventualmente protestare o perfino denunciarli per violenza privata se ho impedimento all'accesso al mio garage? Mi scuso per la domanda non propriamente tecnica, ma il problema sostanzialmente è questo. Grazie.



In risposta alla sua frase ""A me sembra molto strano che i garages siano regolarmente registrati in catasto e non risultano in comune."", è strano pure per me, ma nella mia ricerca per rintracciare gli atti antichi risalenti alla costruzione dell'immobile, è venuto fuori che i locali in questione al comune risulterebbero depositi, poi accatastati dal costruttore come C6. Parliamo di un accatastamento del 1964, quando, per quanto ho capito, non si era obbligati a registrare anche al comune la conclusione di una costruzione. La licenza in effetti come deposito c'era, cambiava solo la categoria catastale, ma forse all'epoca era irrilevante. Ora la mia preoccupazione è quella di capire e poi dare eventualmente la pratica a un tecnico, ma vorrei sapere fino a che punto questo sia necessario farlo.

In riferimento alla situazione condominiale il tecnico deve verificare il diritto che potrebero vantare i condomini sul parcheggio di proprietà esclusiva.

Per questa verificare bisogna conoscere e considerare la normativa urbanistica sui parcheggi.

Dal 1967 è stato istituito l'obbligo di rilasciare la licenza di costruzione a condizione di riservare una percentuale di spazio rispetto al volume consentito, a parcheggio, pena il mancato rilascio o la nullità della concessione edilizia già rilasciata qualora il costruttore durante la costruzione non rispettasse tale condizione.

A dire il vero questa condizione era presente da ben più tempo prima del 1967, dal 1942, per l'esattezza, però questa non era "condicio sine qua non".

Questa mia osservazione è sicuramente sommaria e può contenere imprecisioni, invito a leggere quindi l'articolo sulla disciplina dei parcheggi, trovato in rete, che approfondisce l'argomento e ci si può fare quindi un idea più precisa.



www.notaiodidomenico.it/DOTTRINA/D.REALI...

Aggiungo, in relazione a quanto suggerito da pippocad sull'usucapione.

Se il box auto è costruito in contrasto con la normativa dei parcheggi, ad esempio dopo il 1967 (prima non c'è alcun problema) è inutile considerare l'usucapione, perchè l'illecito si riperquote sulla validità della concessione edilizia rilasciata a suo tempo e compromette la regolarità urbanistica di tutto l'edificio.

Riguardo invece la specifica domanda che non avevo letto perchè sfuggita e coperta dai messaggi successivi, appurato che i garage sono regolari dal punto di vista urbanistico come destinazione (magazzino/despoito e box auto hanno funzione diversa ma, in questo caso, urbanisticamente, hanno la stessa destinazione principale di accessorio residenziale), e appurato che la regolarità catastale rispetta l'effettivo utilizzo del locale di deposito a ricovero per l'auto che catastalmente è distinto nella categoria C6, a differenza dei locali utilizzati esclusivamente a deposito da inserire in categoria C2, è ragionevole sostenere che nessuno può impedire il normale utilizzo del bene di proprietà esclusiva e che qualsiasi comportamento teso a ostacolarlo è una lesione del diritto di proprietà.

A Integrazione della mia precedente risposta ho inserito questa GUIDA dove si tratta l'ntero argomento,che penso potrà essere di utilità:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...

Ogni suggerimento per rendere il più completo possibile l'argomento, è gradito.

Cordialità

La sua risposta è molto rassicurante ed è un invito ad approndondire ancora di più seguendo questo percorso, magari riuscendo ad avere dal comune un qualche attestato che mi confermi ufficialmente quanto da lei chiarito. Il mio scopo è avere le carte in regola e possibilmente non essere costretta a fare spese per ottenere una conformità che già c'è.

Si deve affidare ad un tecnico esperto di sua fiducia. Questo è indispensabile.

Siamo ante '67 la distinzione tra garage e magazzino era risibile. C'erano le prime Fiat 600.

Ma la sostanza non cambia. Se uno ha acquisito un diritto ultraventennale di accesso ad un portone è ininfluente che quel portone porti ad un magazzino o a un garage. Non può essere inibito il passaggio.

Questo in generale, come ti ho detto affidati ad un tecnico.