Salve a tutti!!!!

La situazione anomala è la seguente:

il cliente deve acquistare una casa posta al piano primo e secondo, al quale si accede tramite una scala esterna in comune con il proprietario dell'immobile limitrofo!

il fatto è che nella planimetria catastale dell'immobile non compare assolutamente la scala esterna, e il geometra che si sta occupando del disbrigo pratiche, incaricato dal venditore, sostiene che la scala non compare in nessuna planimetria perchè è in comune con il proprietario dell'ui limitrofa.

A questo punto mi chiedo che senso possa avere questa affermazione!!!

Capisco che si tratta di edifici di vecchia costruzione e a quei tempi in materia urbanistica e catastale non si era molto rigidi ma nel 2017 acquistare una casa posta al piano primo senza che vi sia il minimo accenno ad una scala necessaria se non indispensabile per arrivere fin su mi sembra un tantino eccessivo.

Mi potete dare un vostro parere tecnico?

Grazie infinite!!!

Non capisco in pieno la sua richiesta ma, sicuri non ci sia una planimetria con un BCNC?

Sconosco i luoghi e la situazione catastale, provi a chiedere al tecnico se può costituire il BCNC, nel caso non fosse esistente.

saluti

LA QUESTIONE CHE MI PONGO E' SEMPLICEMENTE CAPIRE SE PUO' AVERE SENSO L'AFFERMAZIONE DEL GEOMETRA CHE SOSTIENE CHE LA SCALA NON E' MAI STATA RIPORTATA IN NESSUNA PLANIMETRIA PERCHE' NON ERA DU UN UNICO PROPRIETARIO MA IN COMUNE.

COME SI COSTITUISCE IL BCNC?

GRAZIE

Se il geometra le riferisce questo, le ha solo detto ciò che ha riscontrato.

il bcnc si costituisce tramite procedura informatizzata, chieda al tecnico di fiducia

Non capisco dove sta il problema. Se la scala è dell'abitazione al primo piano, ciò lo si deve evincere dai titoli di provenienza, analogamente se fosse in comune. Il fatto che non sia inserita in planimetria non costituisce alcun problema ne pregiudica la titolarità.

saluti

Casi simili mi sono capitati una miriade di volte.

In alcune vecchie case di campagna composte da più unità di varie ditte, spesse volte perchè dall'originaria costruzione sono state ricavate, per divisione ereditaria, piccoli appartamenti, la situazione spesso riscontrata è la seguente:

- a piano terra vi sono i vani della zona giorno, in genere cucina tutt'uno con il soggiorno o cucina e soggiorno adiacente (con o senza servizi igienici);

- a piano primo vi sono i vani della zona notte (una o più), con o senza servizi igienici;

- una scala esterna comune ad una o più rampe, permette di accedere dalla corte esterna ai locali a piano primo attraverso un più o meno lungo ballatoio, balcone, terrazzo, ecc.;

- detta scala esterna comune può ricadere: 1) nella sagoma del fabbricato cioè nella stessa particella del fabbricato; 2) oppure, specie per quelle scale costruite successivamente alla costruzione del fabbricato (in genere perchè al posto della scala esterna sono stati eseguiti ampliamenti del fabbricato), può ricadere sulla corte comune.

Se la scala esterna ricade nella sagoma del fabbricato e non risulta come B.C.N.C. , in sede di qualsiasi Docfa che riguarda almeno una delle porzioni del fabbricato si può costituire detto B.C.N.C. .

Se la scala esterna ricade sulla corte comune, su altra particella ecc. non resta altro da fare che richiamare, nelle planimetrie di accatastamento, la suddetta scala sulla base delle modalità previste nei casi in cui deve essere richiamata, nelle planimetrie di accatastamento di singoli appartamenti, la scala interna condominiale nel piano interessato.

In caso di presenza dell'elaborato planimetrico detta scala va riportata anche sul medesimo elaborato e: se ha un proprio subalterno va indicato detto sub; se non ha un proprio subalterno, perchè ad esempio ricade sulla corte comune, va solo riportata la scala nell'elaborato planimetrico ma senza indicare il relativo subalterno.

Quanto sopra riguarda le modalità da me eseguite ed approvate nei vari casi.

Non è escluso che qualche altra Agenzia Provinciale la pensi diversamente.

La questione della titolarità del diritto effettivamente si deve ancora appurare in quanto non è stato verificato se nel vecchio atto c'è esplicitamente scritto che al piano superiore si accede da scala esterna in comune con altra u.i. Se c'è scritto il problema non si pone ma se non compare scritto nemmeno nell'atto comincia a diventare un problema!!

L'abitazione in causa è proprio analoga a quanto descritto da EAlfin cioè tre stante al piano terra e poi altro appartamento al piano primo però non siamo in campagna ma in centro abitato.

Il fatto è, secondo me, che è sbagliato anche l'approccio del tecnico nominato dai venditori, il quale dovrebbe regolarizzare la questione scala o costituendo bcnc o modificando la planimetria del piano primo aggiungendo la scala o altro in base alla circostanza, un po come spiegato da Ealfin, piuttosto che assumere un atteggiamento passivo dicendo: " la scala non esiste nei disegni perchè siccome serve a due u.i. differenti non l'hanno rappresentata proprio".

Secondo me la titolarità del diritto non c'entra nulla. In un mio caso la scala comune sulla corte comune era (a mio avviso) anche abusiva (costruita intorno al 1970 e non ho trovato pratiche edilizie in Comune). La scala la devi solo riportare per far vedere che al piano primo ci si accede dalla scala esterna. Chi ha diritto a detta scala poco importa. Nel caso sia necessario subalternare la scala in E.P. io metterei che vi hanno diritto le sole unità a piano primo accessibili da detta scala.

carissimo curiosobis, qual'è il problema?

sei partito nervoso e dalle risposte ottenute sei diventato più nervoso.

la risposta giusta te l'ha data il tecnico chon cui hai parlato di persona.

ho la sicura sensazione che attingi alle risposte di questo forum (del tutto generali) solo per rompere le balle a quel bravo tecnico che sta lavorando per te.

se nell'atto il venditore non ha la scala specificata, nel tuo atto fai specificare al notaio che accedi da quella scala che è in comune con altro appartamento.

qual'è il problema?

ti sei fissato che deve costituire bcnc?

e perchè sta fissa?

quello che conta veramente è l'atto con la specifica.

e anche senza la specifica, perché queste questioni furono stabilite nel Diritto (nota la di maiuscola).

Grazie a tutti... purtroppo quando uno scrive non riesce a dare il tono che vorrebe al proprio discorso..

Io non c'è l'ho con nessuno e se ho fatto qualche domanda in più era solo per cercare di avere meglio chiara questa situazione!!

Grazie!!!

Ritornando alla richiesta del primo post non sempre negli atti passati venivano citate dettaglitamente tutte le pertinenze comuni di un'unità immobiliare. Circa invece le planimetrie catastali, l'obbligatoria rappresentazione in planimetria della posizione di scale, androni, ecc. comuni è stata concepita solo ed esclusivamente per rendere più chiara l'ubicazione dell'unità immobiliare rispetto al corpo di fabbrica e per rendere più chiara la posizione del percorso di accesso necessario per raggiungere (da parti comuni, ecc.) la medesima unità. C'è però da dire che per Legge, anche in mancanza di riferimenti negli atti pubblici, i trasferimenti di unità immobiliari avviene sempre comprendendo i diritti che le medesime unità hanno sulle parti condominiali. Se per accedere ai superiori piani dell'appartamento del tuo cliente vi è solo l'unica possibilità della scala esterna (in pratica ad esempio non vi anche una scala interna) è sacrosanto che detta scala esterna sia di pertinenza anche dell'unità del tuo cliente pur non rilevandone alcuna traccia nei vari atti pubblici passati e nelle varie planimetrie di accatastamento presentate in Catasto.

ealfin ha scambiato curiosbis come se fosse il tecnico della questione. rivolgendosi a curiosobis, invece di scrivere "dell'appartamento che devi acquistare", scrive "del tuo cliente".