La Circolare 2E/2016 dice anche:

"Centrali di produzione di energia e stazioni elettriche. Non sono più oggetto di stima le caldaie, le camere di combustione, le turbine, le pompe, i generatori di vapore a recupero, gli alternatori, i condensatori, i compressori, le valvole, i silenziatori e i sistemi di regolazione dei fluidi in genere, i trasformatori e gli impianti di sezionamento, i catalizzatori e i captatori di polveri, gli aerogeneratori (rotori e navicelle), gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione, come detto, di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni"

Non capisco come possano dire che non accetteranno mai DocFa per fotovoltaici ed eolici quando sono espressamente citati nella Circolare a cui loro stessi fanno riferimento. Sono esplicitamente esclusi solo alcune tipologie (poche) di "totalmente integrati"

Inoltre la Legge Finanziaria dice:

"A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E,e' effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonche' degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualita' e l'utilita', nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo."

Gli "altri impianti" sono i fotovoltaici e gli eolici, o no?

Per filo a piombo:

Ma sei andato al catasto o hai parlato con l'usciere del palazzo?

Come si fa a dire che i pannelli fotovoltaici non vano tolti? C'è scritto nella circolare.....fatta eccezione per quelli integrati sui tetti o nelle pareti.

Forse sono sull'orlo dell'OT, ma vorrei verificare con voi questa interpretazione del comma 21 della legge di stabilità che riguarda questo elemento. Laddove si dice che la rendita di un immobile speciale è effettuata tramite stima diretta, l'aggiunta separata da una sola virgola della precisazioni sul suolo sui macchinari ecc. potrebbe portare a credere che il solo approccio di costo sia valido per la determinazione della rendita, mentre sia la riflessione sulla stima diretta, sia la precisazione finale della circolare 2E/2016 ci permettono di considerare ancora validi sia l'approccio di reddito che di mercato.

I criteri stabiliti dalla circ.6/12, peraltro, divenuta Legge a seguito della manovra di stabilità varata nel 2014, restano intatti, ad eccezione di quelli relativi ai macchinari.

Saluti

Buona sera SIG.RI Tecnici, secondo voi nelle cat D/8 è possibile rivedere la rendita? Grazie in anticipo.

Buongiorno,

dato che la circolare parla di cat.D ed E, di conseguenza anche le D/8 sono trattabili.

Approfitto per esporre una mia perplessità. Noto incertezze nel caso di riaccatastamenti delle unità centrali fotovoltaiche (quelle costituite solo dai pannelli poggianti a terra su ex campi agricoli), per le quali ogni Agenzia da indicazioni diverse. Il mio dubbio è: io opero con l'Ade di Brescia e i miei docfa telematici vengono registrati dall'Ade di Foggia, ora (forse) devo riaccatastare delle centrali fotovoltaiche in Sicilia (prov. di CL), e quindi devo contattare tutte e tre le agenzie per capire quali sono le loro direttive o è meglio che aspetti delle direttive dalla direzione centrale?

Grazie

@truffix

Certamente è esteso a tutte le categorie D ed E, a patto che nella rendita sia ricompresi impianti che quindi vanno scorporati. non vale il principio di produrre un docfa per modificare la rendita senza ragioni o perche la si ritene troppo elevata.



@larumi

Non ci sono incertezze, negli impianti FTV vanno esclusi i pannelli e gli inverter, restano tutto il resto, suolo, recinzioni, strutture di sostegno, cabine, videosorveglianza, ecc.ecc.

Visto che tali impianti sono tutti di recente costruzione, è impensabile che non ci siano fatture, computi e quant'altro, da cui desumere i costi.

saluti

Salve a tutti,

vorrei invitarvi ad una riflessione perche, forte di quanto mi è capitato dopo aver presentato nel 2014 una variazione catastale su un grosso stabilimento industriale del nord italia, dopo aver letto la circolare 2/E è sorto in me il timore che le variazioni che andremo a presentare per “rideterminazione della rendita catastale” potrebbero portare ad un effetto contrario a quanto invece sperato.

Come avrete notato la circolare in questione, nell’ultima pagina, conclude affermando: “….rimangono applicabili tutte le previgenti disposizioni in materia e in particolare, per i profili tecnico-estimativi, quelle di cui alla Circolare n. 6 del 2012, con la sola esclusione del paragrafo 3 della stessa.”

Se avete avuto modo di studiarvi la circolare 6/2012 avrete anche scoperto che questa ridefinisce la corretta applicazione del procedimento di stima degli immobili a destinazione produttiva.

Nello specifico, andando a trattare il metodo maggiormente praticato per la determinazione del valore dell’immobile (da cui poi scaturisce la rendita catastale) cioè quello dell’approccio di costo, introduce nuove entità economiche di cui si deve tener conto e che devono essere sommate ai fattori già noti a tutti noi.

Immagino che la stragrande maggioranza di tutti noi, nella determinazione del valore dell’unità produttiva, ha sempre calcolato tale valore come sommatoria del valore del terreno, delle sistemazioni, dei fabbricati e degli impianti stabilmente infissi, ma dal 2012 la musica è cambiata perche oltre a questi elementi occorre aggiungere:

spese tecniche di progettazione: 8% dei valori di cui sopra

oneri di urbanizzazione: 5% dei valori di cui sopra

oneri finanziari : 13% dei valori di cui sopra

Profitto del promotore finanziario: 12,44% di TUTTE le voci sino a qui elencate !!!!!

Potete quindi immaginare che ripercussioni possa avere tale concetto nelle variazioni future e in quelle approntate dopo il 2012 – sempre che l’Agenzia abbia al suo interno tecnici scaltri.

Per esperienza diretta posso dirvi che in una variazione per ampliamento presentata nel 2014 – ovviamente relativa ad un'importante stabilimento industriale – mi son visto aumentare, a seguito di accertamento da parte dell’Agenzia, da 32 milioni a 50 milioni il valore dell’immobile e tenete conto che i valori relativi ai fabbricati e agli impianti non sono stati toccati – l’incremento scaturisce esclusivamente dalle componenti di cui vi ho parlato prima.

Dunque, mi sto ponendo la domanda se convenga – almeno nell’immediato – apprestarsi ad effettuare le variazioni catastali per “rideterminazione della rendita catastale” o attendere eventuali sviluppi poiché sono convinto che a breve si genererà un contenzioso di non poco conto.

Mi sto infatti chiedendo, partendo dal presupposto che la quasi totalità delle rendite catastali riferibili alle categorie “D” sono state proposte e validate/accertate in epoca antecedente al 2012, che atteggiamento adotteranno le Agenzie che si vedono presentare variazioni con lo scorporo delle impiantistiche relative al ciclo produttivo laddove il tecnico operi l’esclusione degli impianti ma non integri la stima con le voci che concorrono alla formazione del costo sulla base dei dettami contenuti nella circolare 6/2012 ?

In estrema sintesi, si limiterà alla mera verifica circa la corretta esclusione degli impianti oppure procederà anche all’accertamento e alla rettifica della rendita proposta ?

Personalmente posso dirvi di aver effettuato alcune simulazioni su grossi stabilimenti dove la componente “impiantistica legata al ciclo produttivo” è molto rilevante se non maggiore a quella “immobiliare” e posso assicurarvi che in quest’ultima ipotesi pur escludendo gli impianti ma inserendo le voci specificate nella circolare 6/12 (allegato II) ottengo un AUMENTO della rendita catastale rispetto a quella ATTUALE circa il 20/25%

Resta inteso che il problema – o meglio il rischio di accertamento e rettifica della rendita proposta - non si pone solo in questo caso ma anche qualora si veda a fare una normale variazione catastale per diversa distribuzione, ampliamento, demolizione parziale ecc su unità immobiliari definite ante 2012 ma vorrei anche evitare di incoraggiare un cliente a fare oggi una variazione prospettandogli uno scenario che comporterebbe una riduzione dei costi IMU per poi vedersela aumentare entro l’anno.

Mi scuso se sono stato troppo lungo o prolisso ma volevo scambiare con voi le mie impressioni e timori.

Buonasera, vedo che è il suo primo messaggio, quindi benvenuto. Le dico subito che concordo in tutto e per tutto con lei, oltretutto ho avuto la conferma che ci ha visto giusto per i seguenti motivi: il 1 marzo u.s. si è tenuto a Potenza un seminario informativo dal titolo "La legge di stabilità 2016 in tema di "imbullonati e la caratterizzazione delle unità immobiliari nel Sistema Catastale", a cui hanno partecipato sia i Dirigenti locali dell'AdE ex AdT sia funzionari della Direzione Centrale. In quella occasione ho intuito proprio quello che lei espone, cioè che le modalità di redazione della denuncia di variazione devono essere conformi alle nuove disposizioni, chiaramente esposte nelle slide che nel forum pubblichiamo, in particolare la valutazione, che deve rispettare sempre i principi di "conformità/necessità", deve tenere conto anche di quegli elementi estimali che secondo le nuove regole si debbono valutare come, ad esempio, gli impianti collegati alla produzione posti a monte e a valle dello stabilimento mentre prima (nel dubbio?) non si stimavano. Alla mia domanda: se "visurato" il documento precedente si verifica che quegli elementi, che con le nuove regole debbono essere valutati e non ci sono, che faccio? Dopo un giro di parole, ho capito che li devo valutare, derivandone proprio la sua intuizione: non è detto che la variazione produca una rendita in diminuizione. Le dico di più: ho chiesto, nel caso in cui nel docfa precedente fosse esattamente indicato il valore degli imbullonati e tutto il resto fosse stato correttamente valutato, se potevo utilizzare il quadro H1 detraendoli in percentuale dal totale: a momenti mi mangiavano, mi hanno detto chiaramente che devo rifare tutto, che posso utilizzare la valutazione precedente come "falsa riga". Come vede ... "adelante, pedro, con juicio".

Grazie per il benvenuto e porgo le scuse per non essermi ...in qualche modo presentato

Sono di Perugia ed anche qui il mese scorso si è tenuto un seminario ove era presente il vicedirettore della AdT al quale - presa la parola - ho posto in estrema sintesi il quesito sopra riportato. La risposta non è stata chiara ma comunque in un certo senso ha fatto intendere che se la precedente variazione esplicitava inquivocabilmente quali erano i valori degli impianti e quali queli dei fabbricati l'ufficio FORSE non avrebbe effettuato l'accertamento.

La risposta ha quindi generato in me la ovvia conferma e cioè che con la buona probabilità procederanno con le rettifiche.

D'altro canto chi ante 2012 avrebbe potuto discriminare correttamente quali impianti partecipano al ciclo produttivo e quali no....quando addirittura ad oggi la casistica è poco chiara e tutta da fare ?

In ultimo, quello che mi ha dato molto fastidio, è stata la presentazione delle slide (che immagino erano per tutti le stesse) perche contuniano a mostrare tra le componenti che concorrono alla formazione del valore dell'immobile l'area, il fabbricato e gli impianti - oggi da escludere - senza fare alcuna menzione alle voci che invece ora vanni aggiunte. Sembra quasi volerci indurre in errore.

sgrunt !

Se non mettono una pezza alla questione, ogni intenzione del governo - cioè di agevolare gli imprenditori alleggerendoli in termini di imposta IMU - la circolare 6/2012, e la sua messa in pratica in maniera sistematica, vanifica ogni sforzo.

In ultimo vi confermo che il ricorso alla Commisione Tributaria Provinciale ha avuto esito per noi sfavorevole. Ovviamente la CTP non ha ritenuto opportuno andare contro una circolare (che ricordiamo non è legge) ...se il contribuente vuole ....che si faccia tutti e tre i gradi tanto mediamente occorrono 15 anni !

Aggiungo per concludere - parlo per il mio caso specifico, riferendomi a grossi stabilimenti industriali - la circolare mi dice di includere tra le voci di stima il 12,44% quale profitto del promotore finaziario. In sede di ricorso ho dimostrato che nel mio caso non adrebbe applicato perche un complesso come quello preso in esame non è oggetto di compravendite e la commissione tributaria non ha accolto la mia tesi asserendo che non vanno presi in esame casi specifici.

Da notare che a pagina 195 del MOSE (Manuale operativo delle stime immobiliare - della AdT) è scritto:

È importante tener presente comunque che per gli immobili a destinazione non ordinaria non apprezzata dal mercato non è di norma ipotizzabile la figura di un promotore che si riprometta di conseguire un profitto dall’operazione immobiliare in esame. Si deve invece fare riferimento a un committente – pubblico (nel caso di edifi ci di interesse collettivo quali scuole, ospedali ecc.) o privato (per fabbricati strumentali come opifi ci, alberghi ecc.) – che, non avendo capacità imprenditoriali e tecniche, affi di a terzi l’organizzazione dei fattori produttivi necessari a realizzare l’opera di cui necessita.

Per le opere pubbliche tale affidamento avviene tramite procedura concorsuale di evidenza pubblica, e in ogni caso la presenza di un committente, azzerando il rischio relativo alla vendita e alla scelta delle destinazioni d’uso più convenienti, riduce anche sensibilmente il margine di profi tto dell’imprenditore.

Perfettamente allineato al vostro pensiero, sarà un'arma a doppio taglio.

Aggiungo che solo un ingenuo o uno sprovveduto può ritenere che l'ingorda italia faccia una legge finanziaria a favore del cittadino.

Sembra che ci sia ancora tanta gente in giro che crede alle favole e non al bambino che grida al Re nudo.

Buongiorno. Aggiungo che nella medesima sede ho chiesto se era cambiato qualcosa in merito al sopralluogo "di tipo deterministico" post variazione ai sensi della normativa "imbullonati": nulla è variato, l'Ufficio deve compiere le verifiche che, come sappiamo, possono essere eseguite anche a tavolino, ergo ho il fondato sospetto che, come dice lei, procederanno non le rettifiche alla luce (*) delle nuove norme. Confermo anche che le slide erano le stesse che pubblichiamo qui.

P.S.: tanti anni fa scriveva corsivi per un giornale un Signore che si firmava Fortebraccio il quale, per dimostare a chi dare la colpa della nascita di un politico, argomentò che il dolo era dovuto all'ENEL la quale, fornendo energia, aveva fatto in modo che vedesse la luce. Che sia anche il caso nostro?

Vorrei chiedere se qualcuno ha gia preparato un docfa di questo tipo , io ne devo preparare 26 ma gia al primo ho incontrato difficolta sulla causale, che dovrebbe uscire in automatico questa dicitura "Rideterminazione della rendita ai sensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015 " ma quando esporto il Pdf non esce niente al rigo della causale. qualcuno puo dirmi cosa sbaglio. Grazie.

Io ho preparato già circa 10 variazioni docfa e tutte approvate. staremo a vedere cosa succede in fase di validazione. Certamente sarà lotta dura a piu' non posso in commissione tributaria. Non possono farci credere di facilitarti e poi.... Solo perchè stavano iniziando a perdere i pezzi nelle varie commissioni tributarie???

Mah !! Io vado avanti poi vedremo.

salute a tutti