caro collega

libero di non crederci... ma io ormai da questa "itaglia" mi guardo bene... secondo te perche la circolare 2/e conclude con un riferimento a quella del 2012 se non per lasciare la porta aperta a questo trabocchetto?

ciò che suggerisco.... per non esser tacciati di superficialità da nostri clienti... è di avvisarli che potrebbe verificarsi lo scenario ipotizzato.

in merito alle commissioni tributarie posso dire, per esperienza diretta, che è tutta questione di fortuna.... se trovi giudici in gamba... pochi... puoi sperare che la tua tesi possa essere almeno esaminata...e se respinta, almeno con valide motivazioni ..... se la sentenza viene invece scritta tra una partita di calcetto e una di tennis.... ti becchi una motivazione insoddisfacente e si buttano soldi, tempo e perdi un cliente.

GEOSTE68 condivido tutto il pensiero, sono ormai oltre 12 anni che mi occupo di categorie speciali, macchinari, stime, accertamenti e cose varie, ne ho viste di tutti i colori, posso solo trarre la conclusione che non esiste una logica, ciò che sembra scontato non lo è.

Rendite validate e dopo due anni si ricordano che possono fare l'accertamento e ti mettono dentro di tutto, tecnici che esegunio sopralluogo e acceratno senza criterio, contestado valori reali o derivanti da preciso computo estimativo, con valori tabellari privi di significato; giudici di primo grado che nemmeno ascoltano i consulenti di parte, spesso professori univerisati esperti di impianti.

In verità non credevo che questa legge andasse in porto, invece.....comunque ne sono convinto anche io, accerteranno il mondo intero.

Saluti

Secondo voi in una categoria D/8, dove risiede una attività commerciale che tratta prodotti alimentari all'ingrosso di circa mq 2900 coperti , le postazioni con i registratori di cassa e gli eventuali scaffali per esporre la merce, non fanno parte di quel processo produttivo ? dove senza di essi non potrebbe funzionare l'attività stessa. Lasciando stare gli scaffali, si possono trattare le postazioni di cassa con computer , laser, ecc come imbullonati?



p.s. io la butto lì in quanto ho questa categoria D/8 con una rendità spropositata , sicuramente il vecchio tecnico ha sbagliato ad attribuire i valori e l' UP ha deciso di validare il classamento. I valori che io ho calcolato, anche abbondando non arrivano nemmeno al 60% della rendita in visura. Quindi approfittando della legge di stabilità vorrei provarci ( in teoria), altrimenti non vedo altre opzioni.

p.s. capannone costruito 1997.

Saluti a tutti.

scusa non capisco.... ma il tecnico che ha fatto la variazione precedente ha incluso anche le postazioni cassa?

controlla bene il quadro H del mod 2nb...vedi quali sono le voci che ha computato per la determinazione del valore dell immobile

a mio avviso le casse non erano da considerare impianti stabilmente infissi e non dovevano essere considerati gia con la precedente normativa...



posso capire... ad esempio... le celle frigorifere...se di quelle industriali ancorate alla struttura... ma le postazioni proprio no...

per comprendere bene devi procurarti il quadro H della dv originaria



altra cosa che mi fa inbestialire... se stai basso coi valori ti rettificano ma se per errore stai alto te lo validano e usano la tua stima come comparativo per altre circostanze

Perfettamente d'accordo, salvo qualche rarissima mosca bianca, siamo in mano a una manica di banditi.

Tutto viene usato contro di te per ingrassare lo stato parassita.

Vi aggiorno, questa mattina sono andado all' UP è mi è stato detto che gli scaffali e l'impianto casse possono essere trattati come imbullonati. Sono rimansto un pò sorpreso ma è così, vi farò sapere in seguito.

art. 3 circolare 6 del 2012



Di contro, non saranno prese in considerazione, in ogni caso, le apparecchiature mobili, quali robot, macchine utensili, vagoni liberamente circolanti su reti aperte all'esterno dell'unità immobiliare e relativi sistemi di automazione e propulsione.

Non devono, altresì, essere inclusi nella stima catastale gli impianti che, pur funzionali alle attività dell'opificio (o di altra destinazione catastale), non rappresentano per la stessa destinazione componenti essenziali, come, ad esempio, le apparecchiature per la gestione delle reti informatiche e le apparecchiature elettroniche per la gestione delle trasmissioni telefoniche, radiotelevisive, ecc.



a mio avviso le postazioni cassa sono apparecchiature mobili.....figuriamoci gli scaffali!

we ma stiamo scherzando?!

Purtroppo no. E' intuibile che in fase di verifica della variazione le interpretazioni degli uffici saranno infinite, esattamente come dimostrato sopra. Mi pare evidente che tutto questo alimenterà il contenzioso.

Buonasera a tutti,

ma alla fine state inviando i docfa correttivi "con" o "senza" le variabili riferite alle spese tecniche, agli oneri di urbanizzazione, agli oneri finanziari ed al profitto del promotore finanziario, sapientemente indicateci dal nostro collega "geoste68" e ricomprese nell'allegato tecnico II della circolare 6/2012?



Saluti e buon fine settimana a tutti

ciao

se proprio vuoi presentare la variazione non li considererei.... visto che a questo punto è tutta questione di fortuna se ti viene validata hai fatto bingo.... ma se invece te la accertano son dolori.... perche vanificherebbero i tuoi sforzi col rischio di ritrovarti una rendita maggiore di quella attuale

hai provato a fare una simulazione? sa da questa, pur togliendo gli impianti ma aggiungendo le voci di cui si è detto, ottieni una rendita maggiore dell'attuale..... dove sta la convivenza per il committente?

appena ho un attimo vi metto a disposizione il file Excel che ho predisposto per le mie simulazioni..... si può linkare qui un file appoggiato su Google drive?

Non ho ancora avuto modo.

Penso lo farò tra domenica e lunedi!

Grazie ancora!

Premetto che ho creato questo file per mera simulazione

Quindi quando riempite il modello H (stima) rifatevi i calcoli manualmente

scarica il file da questo link e salvalo sul tuo pc

www.dropbox.com/s/wnf3tb3tu3oi0e5/Simula...



questo è l'accertamento di cui vi parlavo (ho coperto le parti sensibili)

www.dropbox.com/s/ktehzdoy22dlg19/accert...

buongiorno a tutti, volevo porre a tutti un quesito fondamentale x me :



nell'inserimento del costo di costruzione quadro H ( a prescindere dagli eventuali " "con" o "senza" le variabili riferite alle spese tecniche, agli oneri di urbanizzazione, agli oneri finanziari ed al profitto del promotore finanziario") riferito al famoso biennio 88/89 , i valori riferiti al prontuario, sono molto diversi da quelli accertati dall UP della mia zona. Il mio UP non ha mai pubblicato ne fornito alcun prontuario, si basa su concetti e coeffecienti misteriosi ecc.ecc.ecc., ora ho recuperato un prontuario redatto dal genio civile del 1990 fatto in collaborazione con la regione , ordine ingegneri e collegio dei geometri, dove vi sono tutti i valori del costo di costruzione in lire riferiti alle categorie speciali, oltre questo prezziario ho usato come altro valore di riferimento un prezziario della ACCA riferito alla mia provincia del 1992. Facendo una sintesi i valori che ho trovato della sola struttura sono inferiori del 60% rispetto quelli accertati, c'è troppa differenza, non è possibile che calcolando le percentuali di cui sopra si arrivi a valori superiori al precedente accertamento. Ora mi trovo in una situazione di non poter variare l'immobile con la stabilità in quanto senza macchinari, sono passati troppi anni dal precedente classamento dove il proprietario dell'immobile non ha informato il tecnico del classamento d'uffico accettandone il valore in visura. Mi resta una possibilità , presentare una docfa come diversa distribuzione interna in quanto vi sono state delle variazioni interne, variando i valori del quadro H, riporto un esempio di valore :

da prezziario struttura prefabbricata € 80/mq

da classamento struttura accertata a € 350/mq



trattasi di capannone industriale di 3000 mq adibito a deposito materiali di costruzione, con ufficio di 40 mq, corte 1000mq.




capannone anno 1994

Ciao e buongiorno,

quello che ti espongo è il mio pensiero, magari raccogli anche altre opinioni

I preziari (o prontuari) a cui ti riferisci sono reperibili in rete, molti UP li hanno pubblicati ma tieni conto che di fatto sarebberero documenti interni che hanno il solo scopo di indirizzo generale e quindi non sono una "bibbia".

Che ci piaccia o meno i criteri per la stima dei fabbricati speciali sono illustrati in quella "maledetta e tanto discussa" circolare 6 del 2012, nonche nei suoi allegati.

In estrema sintesi per determinare la rendita catastastale del tuo caso opererei in questo modo:

1 - determinazione del costo del fabbricato a nuovo oggi desunto da "Prezzi e Tipologie edilizie del Collegio degli Ingegneri e architetti di Milano Edizione DEI" - volume utilizzato anche dalla AdT come riferimento. Ipotizziamo che per la tua tipologia di fabbricato il costo a nuovo sia di Euro 700/mq.

2 - con l'istat lo riporti al periodo censuario 1988/1989 - coefficiente 2 : quindi valore al 1988/89 pari a euro/mq. 350 (700 x 0,5) - ne deriva che il fabbricato ha un costo di costruzione pari a euro 1.064.000

3 - Se hai sistemazioni esterne particolari le valuti con lo stesso criterio: esempio bittumature e recinzioni, costo attuale Euro 70.000 quindi Euro 35.000 al 1988/89

3 - Determini il valore del lotto come percentuale (12%) del valore del fabbricato e delle sistemazioni (criterio contemplato nella circolare 6/2012 - allegato II) = (1.064.000+35.000) x 12% = euro 131.880

Fai la somma e capitalizzi per il 2% = (1.064.000+35.000+131.880) x 2% = RC Euro 21.982

ATTENZIONE - questo calcolo non tiene conto della presenza di impianti stabilmente infissi e soprattutto di tutti gli altri fattori citati dalla circolare 6/2012 - inoltre vale per le costruzioni post 1988/89 perche nel caso di fabbricati anteriori si può operare un abbattimento del costo di costruzione in base all'età del fabbricato.



PS. ma di che zona sei ?

Scusami ma il costo di costruzione non va riferito al biennio 88/89? allora i prontuari non hanno senso.

Nel 1989 a circa €350/mq ( 700.000 lire) si poteva realizzare un resort a 5 stelle altro che capannone industriale, io penso che bisogna riferire il costo della struttura a quegli anni invece tutto quello che non è nel prezziario rapportato con i coefficenti istat.



riporto:

La Circolare n.2 del 9 gennaio 1990, revisione generale degli estimi del Catasto Edilizio Urbano, fissa al biennio
censuario 1988/89 l’epoca di stima per la determinazione della rendita catastale. I prezzi unitari da usare nella
determinazione della rendita catastale devono averequesto riferimento temporale. Per i costi degli impianti relativi ad epoche diverse dal biennio censuario si dovrà procedere con un’operazione
di matematica finanziaria e scontare tali valori al1988/89, questo calcolo può essere fatto mediante l’utilizzo delle tavole di rivalutazione monetaria aggiornate dall’Istat ogni anno.






cmq grazie x l'intervento