Buongiorno a tutti.

Premetto di non essere assolutamente un conoscitore della materia ma sono incappato nella seguente situazione e, girovagando su internet, ho visto il vostro forumrei e penso che possiate aiutarmi.

Situazione: Vorrei acquistare villa e, avendo avuto sensazioni strane dal propietario, ho deciso di farmi delle visure per conto mio. Un piccolo terreno adiacente alla villa, che il propietario mi conferma essere suo e compreso nella compravendita, è risultato essere una "particella con destinazione ente urbano - area di enti urbani e promiscui - partita speciale 1". La particella è la stessa dell'intero immobile.

Problema. Su questo Forum ho letto che tali "enti urbani" non sono volturabili di per sé.

Domanda: Chi mi può spiegare cosa sono esattamente questi enti urbani, e come posso ricomprenderli nella trattativa? Eventualmente quanto costa la voltura e a chi mi dovrei rivolgere? Ovviamente, penso, che il tutto debba essere fatto dall'odierno proprietario visto che io non avrei titoli.

Grazie

Buongiorno. Le sue domande avrebbero avuto una risposta immediata, circostanziata e certa se si fosse rivolto ad un Geometra, soprattutto perché c'è in vista un rogito ed un esborso di soldi. Non per evitare di darle le informazioni che chiede (vedrà che le arriveranno almeno tre spiegazioni di solerti, bravissimi Colleghi) ma semplicemente perché non abbiamo tutte le informazioni che servono e non sarebbe attendibile nulla di quello che scriveremo, oltretutto è necessario verificare bene tutto ciò che riguarda i beni che sta per acquistare. Comunque, per toglierle la parte superficiale del dubbio, una particella censita al n. 1 del registro delle partite significa che ha compiuto la sua vita fiscale della tassazione come terreno e successivamente è stato "scaricato" dalla sezione terreni perché deve pagare le imposte, da solo o come utilità/pertinenza di una o più unità immobiliari urbane, al catasto dei fabbricati. Questo significa che la verifica sulla natura attuale del censimento catastale va quantomeno estesa al Catasto dei Fabbricati. Buona domenica.

Grazie per la risposta.

Comunque il compromesso lo dovrei fare domani, quindi ancora sono ampiamente nella possibilità di tirarmi indietro. Per rispondere alla sua seconda annotazione, ho ovviamente esteso la ricerca al catasto dei fabbricati sulla stessa particella, ma non ci è traccia del terreno.

Il mio problema è: come faccio a capire se il terreno in questione è davvero di proprietà del tipo? Posso presumere che, eventualmente, il terreno non sia stato "accatastato" (mi scuso se uso termini non corretti) insieme all'abitazione? Cosa bisognerebbe fare per renderlo mio a tutti gli effetti? (Cioè, capisco che mi debba passare con atto notarile, ma come faccio ad inserirlo nella compravendita)? Quanto costerebbe la pratica?

Grazie

La risposta alle tue domande è: rivolgiti ad un tecnico che ti valuta i documenti. Perchè o ti fidi o prendi del tempo. Sicuramante non puoi basare la tua decisione su risposte e/o illazioni basate su ipotesi fornite da un forum.

Sembra che la mia capacità di esprimermi in italiano sia degradata.

Non ho chiesto "datemi un consiglio" o "cosa devo fare".

Ho chiesto "cos'è la cosa in cui mi sono imbattuto?", "come faccio a saperne di più?", "dove devo andare a controllare?", "come si può eventualmente superare l'ostacolo?"

Grazie

Sembrrrebbe che anche la capacità di scrivere in italiano dell'ottimo rubimo sia degradata.

L'ottimo rubino ha tentato di spiegarle che il "terreno" oggetto del suo interesse non è più "terreno" anche se cade come tale sotto i suoi sensi, ma qualcos'altro al Catasto Fabbricati, talvolta, anche se in rari casi potrebbe addirittura trovarsi nella condizioe di particella fantasma, cioè una particella che ha iniziato la sua traformazine gender dai terreni ai fabbricati, ma per inerzia, pigrizia o distrazione non ha completato il passaggio.

Ma cosa può fare lei ? A me verrebbe istintivo da cittadino non addetto ai lavori di farmi consegnare la documentazione catastale relativa all'acquisto, dove potrà vedere rappresentato l'oggetto del suo interesse descritto anche graficamente su un documento. Documenti che essendo protetti dalla privacy non potrò procurarsi autonomamente.

Inoltre diciamoci che firmare un compromesso "fumoso" inguaia lei, ma anche il venditore che se all'esame di un suo sospirato tecnico o del notaio che mi auguro conosca sia di fama che di persona, dovesse rivelare problematiche che modifichino sostanzialmente ciò che intendeva comperare da ciò che sta comperando potrebbe a sua richiesta vedersi riconoscere caparra doppia più danni.

Spero che il mio italiano regga, talvolta si arrotola, boh.

Cordialmente

Benissimo, non ho niente da dire all'ottimo rubino (anzi!) e ringrazio lei per la necessaria ed ulteriore spiegazione.

La regione dove sto comprando l'immobile non è né la mia regione di nascita, di residenza e nemmeno fra quelle dove ho interessi lavorativi, quindi non conosco nessuno (geometri, notai et similia) di mia fiducia.

È ovvio che domani mattina mi rivolgerò a qualcuno di competenza per avere un quadro più esaustivo.

Tutta la pantomima è dovuta al fatto che vorrei sapere le possibili cause di tale situazione senza influenzare nessuno con le mie idee.

Comunque ringrazio

Hai provato a fare un visura storica?

Come già detto dagli altri colleghi, la qualità "Ente Urbano" è una qualità per "far capire" che su quella particella ci deve essere "qualcosa" al catasto fabbricati.

Quel "qualcosa" nel 90% dei casi è un fabbricato (l'area di sedime di tutti i fabbricati censiti al catasto fabbricati è censita come come Ente Urbano), ma potrebbe essere anche "un'area" che se correttamente censita al C.F. (catasto fabbricati) viene censita con diverse modalità:

-come area comune a più immobili (cosidetti Bene comune non censibile: BCNC);

-come area esclusiva di una determinata unità immobiliare;

-semplicemente come area urbana che si evince dalla categoria F/1.

Ora, se al catasto fabbricati non trovi nulla, vuol dire che il "passaggio" dal catasto terreni al catasto fabbricati si è fermato per qualche inghippo, che non è detto sia da addebitare al proprietario, ma può anche essere dipeso dall'ufficio che non ha registrato qualche pratica.

Per questo ti consiglio di fare una visura storica per valutare meglio, ma come ti ha detto RUBINO, le cause possono essere tante, che a volte possono non preoccupare, ma altre volte possono invece creare problemi, per cui è necessario che ti rivolgi ad un tecnico di tua fiducia.

Comunque, e chiudo: se quella particella non verrà correttamente censita al catasto fabbricati, o riclassificata al catasto terreni, NON POTRA' essere oggetto di rogito.

Saluti

Dove è scritto che un terreno censito solo al CT come ente urbano, non può essere oggetto di compravendita ?

Puo' essere perché si bloccherebbe la procedura di pubblicità immobiliare non essendoci intestati catastali e quindi soggetti "contro"?

"può essere" non impedisce la compravendita di un ente urbano e la continuità delle trascrizioni non è conpromessa. In atto ci sono i soggetti contro e quelli a favore e vengono regolarmente riportati in carico a quel terreno identificato catastalmente con foglio particella e subalterno.

Non ci confondiamo con l'aspetto fiscale che è un altra cosa e per un terreno non edificato non compromette la compravendita o la successione.

Ovviamente in atto occorre allegare il CDU.

D'altronde il venditore dell'ente urbano potrebbe tranquillamente averlo acquisito da qualcuno con atto di compravendita oppure avuto in eredità. Non è che questo trasferimento può considerarsi nullo.

Totonno/Manero non iniziare con le tue litanie.

Con i SE e con i MA non si va da nessuna parte, ma occorre avere le certezze, dato che anche quando ci sono certezze si hanno dubbi.

Un ente urbano censito SOLO al c.t. NON HA UNA DITTA INTESTATARIA. PUNTO.

Immagina se proviene anche pure da ante impianto meccanizzato.


Ora il venditore prima di vendere deve PRIMA DIMOSTRARE di essere proprietario e certamente NON BASTA una mera dichiarazione di successione (dato che la successione NON costituisce titolo di provenienza).

Vorrei vedere una banca se elargisce il mutuo per acquistare un immobile censito SOLO come ente urbano al C.T.

Il quesito posto dall'autore era volto a capire il motivo di tale disallineamento, ma a te questo non frega nulla, l'importante che aumenti il tuo "numero di riSposte ad caxxum" qui su Geolive.

Tu lo compreresti un ENTE URBANO senza ditta SBORSANDO DEI SOLDI?


Io no.

Il venditore deve prima allineare tutto e poi si andrà a rogito, e se ci sono problemi l'acquirente deve essere informato prima e non dopo.

Ad Maiora....

Nessuna litania.

Un ente urbano può essere compravenduto.

Dovresti sapere che il catasto non è probatorio e la proprietà si dimostra in altra sede.



Chiarito questo, chiudo.

Totonno, effettivamente queste entrate in gamba tesa nelle discussioni portando scompiglio destabilizzano chi non ha chiara la norma e gettano confusione sulla discussione, talvolta sembra che ci provi gusto.

La norma attribuidce al notaio precisi compiti, esso non giungerà mai a rogitare se non vi è allineamento tra Conservatoria e Catasto, per cui non si capisce la tua insistenza, e mi spiace.

Cordialmente

Un terreno di qualità E.U., e non presente all'urbano, è di fatto nel limbo, non identificato da nessuna parte.



Visto che gli atti con successivo atto di identificazione catastale, non si possono più fare, direi che nessun Notaio procederebbe ad un rogito simile.



Per cui concordo con samsung, effegi e rubino.



Saluti