Devo presentare la dichiarazione di successione di mia madre come unico erede e nelle visure catastali risulta, oltre al 75% di un appartamento da lei acquistato insieme a mio padre direttamente dal costruttore nel 1972, anche l'ex alloggio del portiere con categoria A/3 e l'attribuzione di una rendita. Manca però l'indicazione della quota di possesso. Nella visura attuale per immobile sono tuttora indicati come intestatari gli originari acquirenti del 1972, inclusi entrambi i miei genitori, senza quota di possesso, ma con l'indicazione collettiva "CON DIRITTO DEI SINGOLI PARTECIPANTI AI SENSI DELL'ARTICOLO 1118 C. C.".

Presumo che il riferimento all'art. 1118 cc riconosca che si tratti di una parte condominiale comune, ed in effetti anche nell'atto di acquisto è scritto: "In particolare, sono compresi nella compravendita i diritti pro-rata su tutti i corpi e i servizi comuni per legge e per destinazione del costruttore, tra cui la portineria".

Mi domando se devo inserire questo immobile nella dichiarazione di successione e se sì quale quota di possesso dovrei indicare, oppure se devo considerarlo già incluso nell'appartamento come parte comune e quindi non inserirlo.

Preciso che nel 2012 nella successione di mio padre furono inseriti sia l'appartamento che l'ex portineria, ma nelle mie risultanze catastali si trova il soltanto il 25% dell'appartamento, mentre non compare affatto l'ex portineria. Non credo sia un caso isolato, visto che a tutt'oggi risultano come intestatari gli originari acquirenti del 1972, sebbene questi siano in gran parte deceduti e nel corso di oltre mezzo secolo vi siano state decine, forse centinaia, di successioni e compravendite. E' forse prassi comune non inserire questo tipo di immobili in successione, oppure il Catasto non provvede comunque all'aggiornamento degli intestatari, considerando sufficiente il richiamo all'art. 1118 cc?

Dovresti trovare le tabelle millesimali che sicuramente sono state citate (o forse...allegate) all'atto di compravendita: li trovi la quota millesimale di comproprietà della casa del custode.

Se, come pensi, nella successione del padre non è stata inserita la quota di millesimi sopra citata, dovrai prima fare / rifare la successione del padre e poi metter mano a quella della madre.

Buon lavoro.

Grazie innanzitutto per la risposta. Per quanto riguarda la successione paterna, è stata inserita a suo tempo (nel 2012) la quota 1/36 poiché gli intestatari presenti nella visura erano 36, senza tenere quindi conto delle tabelle millesimali.

Purtroppo ho pochissimo tempo per presentare la dichiarazione materna (il 20 febbraio). Cosa succederebbe se la presentassi prima di rifare (in che modo?) quella paterna, visto che mia madre in quanto acquirente originaria è anch'essa presente tra gli intestatari insieme a mio padre?

Quel che temo è che anche inserendo nuovamente l'ex portineria nella successione non ci sarebbe ugualmente la trascrizione. Mi sembra infatti inverosimile che dal 1972 nessuno degli intestatari originari sia stato aggiornato, nonostante le innumerevoli successioni e compravendite effettuate da quella data. E' possibile che abbiano sbagliato tutti e nessuno si sia accorto dell'errore, inclusi diversi proprietari avvocati, commercialisti, ingegneri e geometri residenti in quel condominio?

Visto che mi sembra assodato che questa portineria sia una parte comune del condominio, la semplice proprietà dell'appartamento non comporta automaticamente anche quella della portineria? Non potrei limitarmi a risultare intestatario dell'appartamento, evitando peripezie infinite con l'Agenzia delle Entrate e il Catasto, come credo abbiano fatto tutti gli altri condomini prima di me?

Non saprei cosa risponderti i merito al comportamento degli altri condomini. Io farei delle ricerche storiche (visure storiche) specie per trovare gli estremi degli ultimi atti notarili (non successioni...) fatti nel condominio, per poi recuperare i vari titoli così vedo come sono state fatte le compravendite (se citando o meno l'abitazione del custode, oppure mero art. 1118 cc). A quel punto puoi decidere cosa fare ed agire di conseguenza. Non preoccuparti per la scadenza della successione, è meglio che fai le cose con calma ma fatte come si deve, il ravvedimento per presentazione dopo i termini è ridicolo, costa molto di più ripresentare una successione.

Probabilmente inserirò la quota della portineria nella succtessione di mia madre, anche se temo che l'esito sarà lo stesso della successione paterna, e cioè che gli intestatari continueranno a risultare ancora i miei genitori deceduti insieme a tutti i primi acquirenti. Non riesco a credere che tutti, senza alcuna eccezione, i numerosi acquirenti e i loro notai siano stati dei superficiali pasticcioni, insieme ai tutti i professionisti che si sono occupati delle successioni.

Riepilogo e sintetizzo questa interessante discussione:

Ex portineria parte comune del condominio ma avente rendita autonoma
Inserimento in successione

Aleardo scrive:

Devo presentare la dichiarazione di successione di mia madre come unico erede e nelle visure catastali risulta, oltre al 75% di un appartamento da lei acquistato insieme a mio padre direttamente dal costruttore nel 1972, anche l'ex alloggio del portiere con categoria A/3 e l'attribuzione di una rendita. Manca però l'indicazione della quota di possesso. Nella visura attuale per immobile sono tuttora indicati come intestatari gli originari acquirenti del 1972, inclusi entrambi i miei genitori, senza quota di possesso, ma con l'indicazione collettiva "CON DIRITTO DEI SINGOLI PARTECIPANTI AI SENSI DELL'ARTICOLO 1118 C. C.".
Presumo che il riferimento all'art. 1118 cc riconosca che si tratti di una parte condominiale comune, ed in effetti anche nell'atto di acquisto è scritto: "In particolare, sono compresi nella compravendita i diritti pro-rata su tutti i corpi e i servizi comuni per legge e per destinazione del costruttore, tra cui la portineria".

Mi domando: --> Se devo inserire questo immobile nella dichiarazione di successione --> Se sì quale quota di possesso dovrei indicare --> Se devo considerarlo già incluso nell'appartamento come parte comune e quindi non inserirlo.

Preciso che nel 2012 nella successione di mio padre furono inseriti sia l'appartamento che l'ex portineria, ma nelle mie risultanze catastali si trova il soltanto il 25% dell'appartamento, mentre non compare affatto l'Ex portineria.

Non credo sia un caso isolato, visto che a tutt'oggi risultano come intestatari gli originari acquirenti del 1972, sebbene questi siano in gran parte deceduti e nel corso di oltre mezzo secolo vi siano state decine, forse centinaia, di successioni e compravendite.

E' forse prassi comune non inserire questo tipo di immobili in successione, oppure il Catasto non provvede comunque all'aggiornamento degli intestatari, considerando sufficiente il richiamo all'art. 1118 cc?

Bertone RISPONDE:

..... Io farei delle ...visure storiche,...per trovare gli estremi degli ultimi atti notarili...fatti nel condominio,
Per poi recuperare i vari titoli così vedo come sono state fatte le compravendite (se citando o meno l'abitazione del custode, oppure mero art. 1118 cc). ...

Condivido la risposta di Bertone e aggiungo:

Art 1118 C.C. - (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).

- Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Salvo patto contrario, si considerano di proprietà comune con il conseguente corollario che tutti i condomini hanno il diritto di fruirne e il dovere di partecipare alle spese necessarie per la loro manutenzione, riparazione e/o ricostruzione, in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà.

Tu indichi: EX Portineria quindi l'abitazione ha cambiato notevolemente le sue qualità e non assolvendo più la funzione già destinata, va censita diversamente, ed i proprietari pro quota saranno tutti i condomini.

Ti troverai una bella gatta da pelare!

Cordialità

Credo sia irrilevante ai fini della presente discussione, ma aggiungo che nella dichiarazione dei redditi precompilata di mia madre l'ex portineria non è mai comparsa, pur essendo presente nelle risultanze catastali. Forse perché al catasto mancava l'indicazione della quota, sostituita dal generico richiamo all'Art. 1118 C. C.?

Vorrei aggiornare la situazione, nel caso possa ancora interessare qualcuno. E' vero che nelle mie risultanze catastali non risulta l'ex portineria, pur essendo stata inserita nella dichiarazione di successione di mio padre nel 2012. Tuttavia, facendo un'ispezione ipotecaria, la trascrizione è invece presente, con anche l'indicazione della mia quota di proprietà (1/72).



In realtà la commercialista a mio avviso compì allora un grossolano errore nell'attribuzione delle quote di proprietà: infatti, pur avendo prodotto la tabella millesimale chiedendole di fare riferimento ai millesimi, lei, piuttosto alla carlona, vedendo che gli i righi degli intestatari catastali erano 36, attribuì a mio padre la quota di 1/36. Innanzitutto un rigo era occupato dalla scritta "CON DIRITTO DEI SINGOLI PARTECIPANTI AI SENSI DELL'ARTICOLO 1118 C. C."., quindi semmai avrebbe dovuto essere un 1/35. Ma neanche così sarebbe stata corretta, visto che non rifletteva l'effettiva quota di proprietà della portineria. Adoperando il metodo della commercialista e facendo riferimento a due casi reali, l'unico proprietario di un appartamento di 9 vani avrebbe avuto la quota di 1/36, mentre i coniugi proprietari di un 3 vani avrebbero avuto ciascuno una quota di 1/36, quindi il doppio!


Adesso, non desiderando impelagarmi in complesse procedure di correzione del pregresso, penso di indicare il 75% della quota di mia madre calcolando il valore in base al 75% dei millesimi risultanti dalla tabella condominiale. Se invece volessi mantenere l'uniformità con la precedente successione, ma persistendo nell'errore, dovrei indicare come quota di mia madre 3/72, ovvero 1/24.

Io penso che a monte bisogna rettificare la successione di suo padre del 2012 secondo la giusta quota estrapolata (che non è pari ad 1/36) dalle tabbelle millesimali e poi si procede alla successione di sua madre, onde evitare di portare l'errore avanti.

Altre strade non ve nes ono!

saluti

Mi rendo conto che la rettifica preliminare sarebbe l'unica procedura corretta, ma oggi scade il termine per la presentazione della dchiarazione di successione di mia madre, quindi penso di presentarla comunque, in modo da evitare sanzioni. Se poi salteranno fuori errori da correggere su entrambe le dichiarazioni, me ne occuperò in seguito. Nel caso precedente mi ero rivolto a una professionista proprio per evitare problemi futuri, ma purtroppo non è stato sufficiente.

Comunque neanche io sono del tutto certo di quale sia la tebella millesimale da applicare: se quella generale, includente anche i garage, o come credo quella relativa ai soli appartamenti, visto che soltanto questi usufruivano del servizio di portineria, avendo ovviamnente i garage un infresso separato.

Forse è troppo tardi, ma la soluzione migliore è quella di produrre in successione le quote millesimali corrette !

POI, provvederai a rettificare tutte le incongruenze che hanno commesso tutti coloro che sono intervenuti in passato.

Per quanto riguarda i garages anch'essi rientrano nel condominio e quindi contribuiscono alla determinazione della quota.

Cordialità

Grazie Geoalfa, seguirò il tuo consiglio, visto che ormai non il tempo di correggere la precedente successione di mio padre. Me ne occuperò successivamente se l'ufficio noterà delle incongruenze o forse meglio spontaneamente in modo da regolarizzare la situazione una volta per tutte.

Oltre all'appartamento è incluso un garage: i millesimi complessivi sono 32,85, che diventano 24,6375 poiché mia madre era proprietaria del 75%. La quota di proprietà dell'ex portineria che va in successione dovrebbe essere quindi 1/40,589, che potrei indicare nella forma 1000/40589, oppure arrotondare a 1/40 o 1/41 (non so quale sia la modalità più gradita all'ufficio, ma le differenze in pratica sono quasi irrilevanti).