Ciao a tutti,

vorrei approfittare della vostra esperienza e disponibilità per sciogliere un dubbio che ho, prima di ingaggiare un legale.

ho acquistato un immobile circa un anno fa. L'immobile in questione, costruito prima degli Anni 50 Ha un giardino con muri alti. oggi mi accorgo Osservando le Mappe catastali, ma anche la planimetria allegata all'atto, che il confinante, sicuramente da sempre, ha "sconfinato" e costruito addirittura un manufatto su una porzione di particella appartenente al Mio giardino.

In sintesi i fabbricati, inclusi i muri perimetrali dei giardini, sono conformi alla planimetria, ma dalla stessa si nota una sorta di "intercapedine"non accessibile (ma sempre mia particella) su cui il confinante ha "sconfinato".

secondo voi questo tipo di "difformità" è sufficiente ad impugnare l'atto di compravendita e rendere nullo il rogito?

Grazie a tutti,



Boris

Premesso che la difformità eventuale che tu rilevi non preclude motivo di irregolarità grave da richiamare la nullità dell'atto. Oltretutto la nullità dell'atto interesserebbe tutto il bene comprato e quindi la cosa sa tanto di pentimento per aver comprato una cosa che forse non piaceva poi così tanto al momento del trasferimento della proprietà. Perché poi indagare solo dopo un anno dsll'atto? Chi non ti ha dato il tempo di indagare prima dell'acquisto? Tu o il tuo tecnico redattore della relazione tecnica per la compravendita o il Notaio o il perito eventuale della banca o tutti i soggetti professionisti intervenuti all'atto?



Dopo quanto premesso e tenuto conto della descrizione del caso, sembra che il problema sia il disallineamento tra il catasto terreni ed il catasto fabbricati. È consigliabile contattare un Geometra di fiducia esperto che ti saprà dare tutte le informazioni che ti saranno utili.

Salve Manero,

grazie per la risposta. Questa difformità viene fuori solo ora, 10 mesi in realtà, in quanto mi sto occupando ora della ristrutturazione dello stabile ahimè Ed il geometra mi fa notare la cosa.

Al momento del rogito nessuno, incluso io né il geometra che Si occupò della pratica si è accorto di questo sconfinamento per quanto evidente...

Posto che la soluzione sarebbe quella, come consigliato dai tecnici, quella di un frazionamento ed una "donazione di quella porzione" per allineare le mappe,

volevo appunto sapere se questa anomalia poteva pregiudicare la validità dell'atto e se potesse essere utilizzata come punto per annullare l'atto.

Da quanto mi suggerisce mi sembra di capire che questa "anomalia" non è grave al punto di procedere in tal senso...

Grazie ancora,



B

Ok. Il tuo geometra deve confrontarsi con il tecnico intervenuto all'atto. Tu invece dovresti chiamare a spiegazioni il notaio che tu avresti incaricato e pagato per farti spiegare come sono andate le cose. L'atto è stato fatto un anno fa ed il Notaio, a meno che non fosse Topolino, con tutto il rispetto, è impossibile non si sia accorto insieme al tecnico redattore della relazione tecnica per compravendita dello sconfinamento. Qualcuno oggi sta bleffando e non escludo sia il tecnico da te incaricato della pratica per ristrutturazione.

diciamo che il notaio poteva non accorgersi dello sconfinamento non avendo eseguito sopralluogo: la planimetria allegata all'atto, presentata al notaio, mostra la particella per intero, inclusa la parte di cui il confinante ha preso possesso decenni fa.(Non è stata redatta relazione tecnica)il tecnico intervenuto si, se ne sarà accorto ma probabilmente ha taciuto (?!)

è vero, io ho visiitato l'immobile e l ho visto così come è con tanto di muro eretto come da planimetria, ma l'idea che sulla mia particella in realtà vi sia un altra persona non mi va,

motivo per cui piuttosto che investire tempo all allineamento dei documenti catastali, preferirei onestamente "approfittare" del difetto per annullare il tutto e dedicarmi ad altro progetto.

per questo chiedevo se la questione potesse essere interpretata come difformità catastale che rende nullo l'atto.

Boris, non funziona così. Non stai giocando a Monopoli. Invece di leggere i giornali o i social, studiati per bene la normativa catastale e urbanistica.

Se c'è un muro a comune con l'altra proprietà, quello è il confine vero e reale e consolidato dagli anni. Non ti far venire idee strane senza sapere di cosa stai parlando. Il notaio ti ha fatto vedere tutte le carte della proprietà in vendita e ti ha chiesto a te se rappresentavano quello che andavi ad acquistare e tu hai confermato comprando l'immibile. Se ora non ti torna perché non vai dal notaio e gli chiedi spiegazioni. Se poi non ti garba più quello che hai comprato puoi sempre rivenderlo ad altri.

Salve,

grazie per la risposta. Probabilmente sono stato troppo diretto per sintetizzare e sono stato frainteso.

quindi tutti gli articoli che parlano di Rogito non valido in presenza di difformità catastali sono da considerarsi Fake?

Di fatto sulle mappe catastali e sulla planimetria allegata all'atto di comprsvendita, ho una particella catastale quadrata con un muro che la divide a metà e forma un triangolo "non accessibile".

su questo triangolo ora vedo,oltre al muro, che il mio confinante ha parte della sua abitazione.

questa situazione quindi è da considerarsi "normale"?
non riesco davvero a capire, se questa non è una grave difformità.

Grazie,



B

La nullità di un atto notarile non è un qualcosa di automatico.

L’azione di annullare un atto di vendita prevede una causa in tribunale e sarà poi il giudice a stabilire se quel problema è tale da rendere nullo l'atto.

Non puoi capire questa cosa googlando su internet o su un forum. Devi appoggiarti a dei professionisti. Almeno un geometra ed un avvocato che analizzano i documenti.

Auguri.

Mi associo alle risposte dei colleghi ovvero appoggiarsi ad un tecnico qualificato .

Domanda ma perche' l'acquirente non ha verificato quanto acquistato prima dell'atto ( solita risposta ma io credevo , pensavo , il mio tecnico ............) ?

Inoltre in atto sia l'acquirente che il venditore avranno dichiarato la conformità catastale allo stato dei luoghi e quindi quantomeno un 50% delle responsabilità sono in capo all'acquirente .

Salve

É il venditore che dichiara la conformità catastale allo stato dei luoghi, al compratore si può fare sottolineare forse la superficialità della scarsa verifica.

cordiali saluti

A detta del venditore non si era mai accorto che questa porzione di particella in realta ricadeva oltre il muro di cinta, eretto lì negli anni 40...

Ma stando a quanto descritto, secondo lei, può definirsi una "grave Difformità" tale da pregiudicare la validità dell'atto?

Grazie a tutti.



B

Salve

Boris2014

Mi associo a questa risposta di Pippocad.

Nella mia carriera non ho mai visto dichiarare un atto pubblico nullo.

Cordiali saluti

Il tema è interessante.

Mi piacerebbe anche sapere l'entità di questa difformità della corte, e (cosa impossibile) vedere i documenti catastali, mappa e planimetria. Ma siamo su un forum.

In generale si può dire che una corte rappresentata male sulla planimetra catastale non costituisce difformità catastale, per cui quasto aspetto non può essere invocato.

Analogamente per avere un'annullamento dell'atto (presso un tribunale) bisogna che la difformità sia sostanziale, ora è difficile sostenere che una corte un po diversa da cosa? visto che il terreno è materializzato da muri (mi pare di aver capito) sia sostanzialmente difforme, anzi se non ho capito male ciò che ha visto nella realtà po sta possedendo nella sua interezza. L'oggetto della transizione era chiaro ed il giudice non potrà che confermarne la validità.

Aggiungiamo che questi problemi non sono rari, soprattutto nei piccoli agglomerati urbani (frazioni o gruppetti di case) per cui in generale dovrebbe rivolgersi ad un geometra che analizzi nello specifico la sua situazione e che potrà consigliare lui la consultazione di un avvocato.

Cordialmente

Concordo, in genere nell'atto di compravendita viene espressamente precisato che la vendita avviene "nello stato di fatto e di diritto" del bene. Ora è pacifico che lo stato di fatto fosse ben noto all'acquirente. Mentre per lo stato di diritto, chi si occupa di controversie tra confinanti sa bene che non è certo il Catasto l'ente che lo certifica. Esempio: e se la mappa catastale fosse errata nell'assegnare quella porzione di corte all'acquirente?

Morale: la vedo durissima a provare di far annullare quell'atto.

Il giudice chiamato a sentenziare la nullità dell'atto nel casi di riscontrata difformità catastale secondo legge non può entrare nel merito della forma della dichiarazione delle parti ma può solo verificare se questa è presente in atto. Se nell'atto c'è la dichiarazione di conformità catastale, anche se ciò non fosse vero, il giudice non può annullare l'atto. Per legge.