Buongiorno a tutti,

immobile in procinto di vendita costruito nel 1970. Zona Casal Palocco Roma.

L'acquirente mi pone la questione di verificare la regolarità / conformità urbanistica dell'immobile.



Il venditore ha fornito:

certificato di agibilità del 1970 (come verificarne la autenticità?)

visura attuale e scheda del 1993 (appare una verandina che probabilmente non è originaria dell'impianto).



Domanda:

quali passi mi consigliate di attuare per tutelare al meglio l'acquirente?



Grazie in anticipo,

Massimo

Per verificare l'attendibilità del documento, procuralo tu stesso (facendo un accesso agli atti al Comune). Così, oltre all'agibilità, cercherai anche l'ultimo progetto licenziato, andando poi a confrontarlo con quanto sul posto. E infine verifichi la conformità catastale (cioè la corrispondenza tra la pianta catastale e quanto sul posto).

Saluti

Ciao e grazie della risposta.

Il problema potrebbero essere i tempi di risposta del Comune.

L'ultima volta che ho fatto un accesso agli atti, sono passati mesi prima che fossereo reperiti.

Il cliente è già propenso all'acquisto e temo che non vorrà sentir parlare di accesso agli atti.

Comunque penso che farò presente la necessità della verifica.



Grazie ancora,

saluti

Io credo, caro Mass, che un bravo e corretto professionista si debba imporre rispetto alle esigenze spicciole di un committente.

E non si debba far prendere la mano.

Per concretizzare l'interesse esiste il Contratto preliminare di compravendita, anche detto compromesso.

Le necessarie indagini relative alla conformità urbanistica e alla conformità catastale devono essere completamente e corretamente espletate.

Ricordo che la mancata indicazione nell'atto di compravendita di un permesso edilizio dopo l'entrata in vigore della Legge 47/85 è causa di nullità dell'atto stesso.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Concordo con quanto scritto da Geocinel.

Capisco che un giovane professionista faccia fatica ad "imporsi", ma ti consiglio di consigliare vivamente ed energicamente di effettuare tutte le verifiche (anche a mezzo di altro tecnico, per non sembrare quello che vuole a tutti i costi far fare un lavoro per accaparrarselo), ed eventualmente prendere le distanze se non lo fanno.

Ricordati che se poi vanno a rogito e tra qualche anno si accorgono che c'era qualcosa di illegittimo (ad esempio perché rivendono a loro volta, o perché decidono di ristrutturare), se la prendono con TE, che eri il tecnico incaricato all'epoca della compravendita.

Non sai quanti colpi di "non avevo capito" le persone sono in grado di sferrare...

Saluti

Grazie a tutti,

per il supporto "morale" oltre che tecnico.

Ho richiesto copia dei titoli a sanatoria della veranda (trattasi di muretti e vetrate a chiusura di tettoia esistente). Sembra che fosse stata presentata domanda di "condono" nel 1995 (trattasi allora di vero condono?), rimasta in sospeso per tutti questi anni. Il venditore ha presentatro sollecito urgente tramite suo tecnico. Nel frattempo l'immobile è passato per ben due atti notarili: il primo (1997)un acquisto in comproprietà e il secondo (2010) un trasferimento di quote ad uno solo dei due intestatari. In entrambi i passaggi è inserito un richiamo alla domanda di regolarizzione presentata, senza altra raccomandazione. Sembra che adesso la pratica sia stata ripresa presso l'ufficio Condono, e che in 3-4 mesi sarà emessa la concessione in sanatoria (assicura il venditore).

Il mio sedicente cliente vuole rogitare subito e il venditore gli ha proposto di inserire una clausola in cui, se la sanatoria non venisse concessa, gli riconoscerebbe un risarcimento di 10.000 euro.



Io gli ho fatto notare che senza regolarizzazione non potrebbe pensare di utilizzare lo spazio in questione come parte integrante della superficie (per esempio: cucina) ma solo come serra temporanea, limitando cosi le prospettive d'uso dell'immobile. Ma lui mi ha ribadito di essere interessato al'immobile a prescindere dalla veranda.



Ma a me lascia dei dubbi soprattutto l'aspetto del rogito:

è davvero possibile rogitare oggi senza il titolo esplicito che abbia sanato l'abuso? ma solo con il richiamo alla domanda di "condono"?

Grazie davvero del tempo e dell'esperienza che mi avete dedicato,

Massimo

Salve



prima dell'entrata in vigore del D.L. 78/2010 si poteva anche vendere con un condono ancora da evadere, ma ora credo sia molto spigolosa la questione, a mio avviso non è possibile.



Saluti cordiali

Vanno distinti alcuni aspetti.

Gli immobili sono conformi urbanisticamente se lo stato di fatto è coerente con quanto riportato all'interno dei permessi rilasciati dal Comune.

Gli immobili sono commerciabili, anche se non conformi urbanisticamente, quando non inficiati da abusi di tipo primario.

Quali sono gli abusi di tipo primario?

Sono quelli che riguardano la costruzione abusiva di una intera unità immobiliare. per es. una casa completamente abusiva o una rimessa completamente abusiva pertinenza dell'abitazione.

Di ciò va comunque dato riscontro nell'atto di compravendita.

Cordialmente

Carlo Cinelli

P.S. Caro Mass, il tuo "sedicente" (perché?) cliente mi sembra un po' in confusione; anche il venditore per la verità. Perché non fanno un preliminare di compravendita vincolato alla riuscita della sanatoria oppure con la riduzione del prezzo sempre vincolata alla stessa?

Buongiorno Carlo Cinelli e Somba4,

grazie del riscontro.



Come riportato nella precedente, credo che parlino di un rogito con un rimborso di 10.000 euro in caso di rigetto della sanatoria.

Siggerirò di valutare la superficie reale della veranda in rapporto a quella totale, verificando la sensatezza dello sconto.



Se possibile vorrei chiederle il riferimento normativo che definisce gli "abusi primari".



Ringrazio sentitamente,

Massimo

Se vai su Google (Ricerca) e digiti abusi edilizi primari ti esce un mondo di informazioni.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Si, la ringrazio comunque,

stavo infatti studiando quello che ho trovato,

cordiali saluti,

massimo

Ciao a Tutti,

riprendo la discussione introducendo un aggiornamento recente.

Riepilogo breve:

clente deve acquistare villetta a schiera sulla quale grava una domanda di condono edilizio per chiusura tettoia (disponibili la domanda di condono e i bollettini pagati delle sanzioni).

E' arrivato il il Titolo edilizio in sanatoria per uso residenziale dell'ampliamento di 10,26mq (la chiusura della veranda si configura come ampliamento).

Ma nello stesso documento si riporta:

"Il presente titolo edilizio in sanatoria è rilasciato ai soli fini di sanatoria edilizia restando pertanto l'agibilità subordinata all'ottenimento del prescritto certificato nell'osservanza delle norme stabilite in materia di legge.

(...)

Il titolo abilitativo edilizio in sanatoria viene rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi, senza alcuna responsabilità di Roma Capitale per eventuali lesioni dei diritti dei proprietari confinanti , di terzi o di chiunque altro.

E all'ultima riga: La superficie servizi viene ragguagliata (x0.6) per il D.M. 801 del 10/5/1977.



Purtroppo non mi è chiaro!

1)Il condono edilizio ora c'è. E' concessa la destinazione residenziale. Ma non è automatica l'agibilità. Va dunque richiesta? E' obbligatoria per rogitare?

2)Salvo diritti di terzi. Immagino vadano verificate distanze e affacci.

3)Cosa implica?



Grazie a chi avesse tempo per parlarne ancora,

massimo

Salve

R1) Senti il notaio se la esige

R2) Tutte le concessioni vengono rilasciate salvo i diritti dei terzi, i diritti dei terzi possono essere vari, te ne descrivo solo uno, se il rilascio della concessione in sanatoria comporta una limitazione urbanistica ai lotti finitimi potrebbero insorgere problematiche.

R3) vedi la R2.

Buona serata, Stefano

Grazie Stefano,

sentirò il notaio come consigli e verificherò le implicazioni eventuali rispetto ai confinanti. Trattandosi di villetta a schiera ho constatato che analoghe verandine sono state realizzate da più proprietari.

Se posso ti chiedo anche un orientamento circa quest'altra espressione (sempre presente sulla concessione in sanatoria):

E all'ultima riga: La superficie servizi viene ragguagliata (x0.6) per il D.M. 801 del 10/5/1977.



Massimo

Salve



Non ti preoccupare per quella frase, vuol dire, che in base a quel D.M., che la superificie che è stata tenuta in conto, nella conc. in sanatoria, per i servizi è del 60% e non del 100%.



Saluti cordiali