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maestrobiri
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"3L" ha scritto:
Premesso che se si vuole un valore venale (di mercato) attendibile occorrerebbe una perizia stima più o meno accurata e che per i partecipanti di geolive, prevalentemente tecnici, la stima di un immobile è ordinaria amministrazione (dopo gli accertamenti del caso), come risposta si possono dare solo delle indicazioni di massima.
Se si tratta di area urbana con molta probabilità ci si trova in centro abitato.
Prova quindi ad individuare in Comune - Ufficio Tecnico - in che tipo di zona urbanistica ricade l'area urbana.
Poi accerta se il Comune (Ufficio Tributi) ha deliberato in merito ai valori minimi delle diverse aree edificabili applicabili ai fini ICI/IMU al fine di poter aver una base di partenza come riferimento.
Poi si potrebbero consultare siti e/o opuscoli di eventuali agenzie immobiliari operanti nella zona. Buongiorno, posto qua la domanda per continuità. Devo valorizzare un area urbana F1 di 70 mq (porzione di giardino di una palazzina). Non posso ottenere CDU, presumiamo ai fini di questa stima che sia inedificabile. Non ci sono disponibili valori di mercato da transazioni simili. Il comune ha deliberato un metodo di calcolo del valore venale in funzione della capacita edificatoria di 442 €/mq, che per 70 mq porta un valore di 30.940€. Il giardino tuttavia è inedificabile, quindi mi sembra troppo alto valorizzarlo a 31000 euro. Come posso procedere col calcolo per evitare un futuro accertamento? esistono coefficienti di modifica per tenere conto della differenza tra edificabilità e inedificabilità? Grazie, un saluto
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CESKO
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"maestrobiri" ha scritto: "3L" ha scritto:
Premesso che se si vuole un valore venale (di mercato) attendibile occorrerebbe una perizia stima più o meno accurata e che per i partecipanti di geolive, prevalentemente tecnici, la stima di un immobile è ordinaria amministrazione (dopo gli accertamenti del caso), come risposta si possono dare solo delle indicazioni di massima.
Se si tratta di area urbana con molta probabilità ci si trova in centro abitato.
Prova quindi ad individuare in Comune - Ufficio Tecnico - in che tipo di zona urbanistica ricade l'area urbana.
Poi accerta se il Comune (Ufficio Tributi) ha deliberato in merito ai valori minimi delle diverse aree edificabili applicabili ai fini ICI/IMU al fine di poter aver una base di partenza come riferimento.
Poi si potrebbero consultare siti e/o opuscoli di eventuali agenzie immobiliari operanti nella zona. Buongiorno, posto qua la domanda per continuità. Devo valorizzare un area urbana F1 di 70 mq (porzione di giardino di una palazzina). Non posso ottenere CDU, presumiamo ai fini di questa stima che sia inedificabile. Non ci sono disponibili valori di mercato da transazioni simili. Il comune ha deliberato un metodo di calcolo del valore venale in funzione della capacita edificatoria di 442 €/mq, che per 70 mq porta un valore di 30.940€. Il giardino tuttavia è inedificabile, quindi mi sembra troppo alto valorizzarlo a 31000 euro. Come posso procedere col calcolo per evitare un futuro accertamento? esistono coefficienti di modifica per tenere conto della differenza tra edificabilità e inedificabilità? Grazie, un saluto Presumendo che l'area urbana di mq. 70 rappresenti un giardino e/o area di pertinenza di qualche fabbricato, potresti determinare il suo valore (euro/mq) basandoti sull'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Se non ricordo male, accedendo dal cassetto fiscale, c'è una funzione dove si può verificare i valori dei terreni e fabbricati oggetto di atti notarili recenti (giusto per stare più tranquilli). ** p.s. ** lascia perdere le delibere del Comune, quelle non contano a niente se non a fare cassa!!!! saluti
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maestrobiri
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"CESKO" ha scritto:
Presumendo che l'area urbana di mq. 70 rappresenti un giardino e/o area di pertinenza di qualche fabbricato, potresti determinare il suo valore (euro/mq) basandoti sull'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.
Grazie per la risposta CESKO! approfitto della tua gentilezza per farti faccio una domanda aggiuntiva. Hai idea su cosa si potrebbe usare dell'OMI? perchè non riporta i valori dei terreni urbani, trovo solo i valori agricoli medi. Nei valori agricoli la voce valorizzata più vicina al reale sarebbe "ORTO IRRIGUO"
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CESKO
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"maestrobiri" ha scritto: "CESKO" ha scritto:
Presumendo che l'area urbana di mq. 70 rappresenti un giardino e/o area di pertinenza di qualche fabbricato, potresti determinare il suo valore (euro/mq) basandoti sull'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.
Grazie per la risposta CESKO! approfitto della tua gentilezza per farti faccio una domanda aggiuntiva. Hai idea su cosa si potrebbe usare dell'OMI? perchè non riporta i valori dei terreni urbani, trovo solo i valori agricoli medi. Nei valori agricoli la voce valorizzata più vicina al reale sarebbe "ORTO IRRIGUO" Buongiorno, ma non devi valutarlo come fosse un terreno agricolo o non, ma come se fosse una "superficie di ornamento" di una fabbricato, quindi con un incidenza pari al 15% fino a mq. 25, mentre l'eccedenza va calcolata al 5%. Chiaro il concetto?
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maestrobiri
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"CESKO" ha scritto:
Buongiorno, ma non devi valutarlo come fosse un terreno agricolo o non, ma come se fosse una "superficie di ornamento" di una fabbricato, quindi con un incidenza pari al 15% fino a mq. 25, mentre l'eccedenza va calcolata al 5%.
Chiaro il concetto? Grazie! Ma posso farlo anche se catastalmente è un F1 non collegato all'apartamento? Perchè sul sito dell'ANCE Verona leggo un articolo che dice: "La pronuncia si coordina con la disciplina dell’art. 1, comma 741, lett. a), della legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), secondo cui la pertinenzialità urbanistica è ammessa solo se l’area risulta accatastata unitariamente all’immobile principale. In assenza di tale requisito, il terreno è autonomamente soggetto a imposizione come area edificabile, con tassazione basata sul valore venale di mercato." Attualmente l'area F1 che sto valutando ha una particella diversa dall'immobile, quindi da qui il quesito di come valorizzarlo ed eventualmente come definire il valore venale di mercato.
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"maestrobiri" ha scritto:
Attualmente l'area F1 che sto valutando ha una particella diversa dall'immobile, quindi da qui il quesito di come valorizzarlo ed eventualmente come definire il valore venale di mercato. cosa centra che il numero di p.lla è diverso da quello dell'immobile? se è censita come F/1, un motivo deve esserci...... magari come ho detto sopra è una pertinenza (esempio giardino) del fabbricato vicino. Ma questo lo puoi sapere solo tu .....
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maestrobiri
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"CESKO" ha scritto: "maestrobiri" ha scritto:
Attualmente l'area F1 che sto valutando ha una particella diversa dall'immobile, quindi da qui il quesito di come valorizzarlo ed eventualmente come definire il valore venale di mercato. cosa centra che il numero di p.lla è diverso da quello dell'immobile? se è censita come F/1, un motivo deve esserci...... magari come ho detto sopra è una pertinenza (esempio giardino) del fabbricato vicino. Ma questo lo puoi sapere solo tu ..... Mi ponevo il problema della differenza di particella dall'immobile per quanto riportava l'ANCE, cioè che "la pertinenzialità urbanistica è ammessa solo se l’area risulta accatastata unitariamente all’immobile principale". Al momento, catastalmente (non nella realta ovviamente XD ) immobile di riferimento e area urbana F1 hanno due particelle separate e distinte, quindi mi chiedevo se decadesse il principio di pertinenzialità e di conseguenza vada valorizzata col valore venale
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e secondo te, solo perchè i numeri di particella sono diversi, la F/1 non può essere una pertinenza del fabbricato?
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maestrobiri
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"CESKO" ha scritto:
e secondo te, solo perchè i numeri di particella sono diversi, la F/1 non può essere una pertinenza del fabbricato? Per me lo è pertinenziale, ma la domanda è: per la legge/normativa lo è? perchè se poi si va in accertamento la mia opinione conta come il due di picche rispetto alla definizione data della legge di bilancio 2020 XD
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"maestrobiri" ha scritto: "CESKO" ha scritto:
e secondo te, solo perchè i numeri di particella sono diversi, la F/1 non può essere una pertinenza del fabbricato? Per me lo è pertinenziale, ma la domanda è: per la legge/normativa lo è? perchè se poi si va in accertamento la mia opinione conta come il due di picche rispetto alla definizione data della legge di bilancio 2020 XD Sinceramente a me sta cosa non mi risulta... e/o forse è mal interpetrata! se di fatto la F/1 (anche con identificativo catastale diverso) costituisce pertinenza di un immobile deve essere valutata come superficie di ornamento del suddetto immobile.
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"CESKO" ha scritto: "maestrobiri" ha scritto: "CESKO" ha scritto:
e secondo te, solo perchè i numeri di particella sono diversi, la F/1 non può essere una pertinenza del fabbricato? Per me lo è pertinenziale, ma la domanda è: per la legge/normativa lo è? perchè se poi si va in accertamento la mia opinione conta come il due di picche rispetto alla definizione data della legge di bilancio 2020 XD Sinceramente a me sta cosa non mi risulta... e/o forse è mal interpetrata! se di fatto la F/1 (anche con identificativo catastale diverso) costituisce pertinenza di un immobile deve essere valutata come superficie di ornamento del suddetto immobile. In effetti ho consultato un notaio e anch'egli dice lo stesso, quindi sarà cosi come dici e va valorizzato col metodo del 15% fino a 25 mq e 5% per l'eccesso.
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"maestrobiri" ha scritto: "CESKO" ha scritto: "maestrobiri" ha scritto: "CESKO" ha scritto:
e secondo te, solo perchè i numeri di particella sono diversi, la F/1 non può essere una pertinenza del fabbricato? Per me lo è pertinenziale, ma la domanda è: per la legge/normativa lo è? perchè se poi si va in accertamento la mia opinione conta come il due di picche rispetto alla definizione data della legge di bilancio 2020 XD Sinceramente a me sta cosa non mi risulta... e/o forse è mal interpetrata! se di fatto la F/1 (anche con identificativo catastale diverso) costituisce pertinenza di un immobile deve essere valutata come superficie di ornamento del suddetto immobile. In effetti ho consultato un notaio e anch'egli dice lo stesso, quindi sarà cosi come dici e va valorizzato col metodo del 15% fino a 25 mq e 5% per l'eccesso. SI facendo riferimento al valore dell'immobile espresso in euro/mq, ovvero della tipologia in quella zona secondo l'ultimo prezzario che dovrebbe essere il secondo semestre del 2025.
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