Buonasera a tutti.

ho bisogno di un consiglio.

Devo inserire un area urbana di 30mq in successione. L’area è appunto iscritta al NCEU come area urbana e quindi senza rendita. Ho chiesto ad un geometra il calcolo del valore ma il preventivo è caro e il mio cliente è contrario. Voi vi rivolgete sempre ad un tecnico per l’attribuzione del valore o posso “esagerare” inserendo un valore alto come valore venale?

Grazie anticipatamente.

Premesso che se si vuole un valore venale (di mercato) attendibile occorrerebbe una perizia stima più o meno accurata e che per i partecipanti di geolive, prevalentemente tecnici, la stima di un immobile è ordinaria amministrazione (dopo gli accertamenti del caso), come risposta si possono dare solo delle indicazioni di massima.

Se si tratta di area urbana con molta probabilità ci si trova in centro abitato.

Prova quindi ad individuare in Comune - Ufficio Tecnico - in che tipo di zona urbanistica ricade l'area urbana.

Poi accerta se il Comune (Ufficio Tributi) ha deliberato in merito ai valori minimi delle diverse aree edificabili applicabili ai fini ICI/IMU al fine di poter aver una base di partenza come riferimento.

Poi si potrebbero consultare siti e/o opuscoli di eventuali agenzie immobiliari operanti nella zona.

Dovresti innanzitutto richiedere certificato di destinazione urbanistica il quale deve essere allegato in successione (con la nuova procedura lo si deve allegare come indicato nella guida). Tramite esso vedi se vi sono vincoli di edificabilità o meno e procedi alla stima. La stima appunto puoi farla o per beni analoghi o tramite il valore rilasciato dall'agenzia delle entrate per gli immobili e tramite tale valore riesci a risalire a quello del terreno. oppure come consigliato da 3L.

Mi spiace contraddirti, sai cosa vuol dire esagerare con il valore venale? In prima ipotesi andresti a fare le cose sommariamente ed in maniera errata dichiarando anche il falso, ma la cosa peggiore è che aumentando il valore venale in comune commercio di conseguenza aumenta anche il valore dell'asse ereditario con conseguenza di aumento delle tasse ed imposte per la presentazione della dichiarazione di successione.

Il falso perchè di solito ne segue che dopo una successione ci potrebbe essere un rogito di vendita e se il notaio chiedesse la perizia giurata distima si troverebbero due valori differenti uno aumentato (da te) uno pressochè reale della stima.



Poi ovviamente è solo un mio modo di operare quello che ti ho indicato.

30 mq. in successione non è che alla fine il suo valore sarà oggetto di accertamento nel caso in cui si dichiari un valore inferiore a quello di mercato.

Anche quando l'Agenzia delle Entrate era saltata agli onori della cronaca grazie anche a Striscia la Notizia, visto che per recuperare soldi si inventava di sana pianta valori superiori di molto a quelli di mercato, gli avvisi di accertamento venivano emessi solo se il recupero delle somme fosse superiore a circa 3.000,00 Euro (almeno questo mi risulta per i casi capitati a miei conoscenti e/o clienti).

Non ho ancora mai presentato una denuncia di successione telematica però non mi risulta che la norma sia cambiata in merito all'obbligo di allegare un certificato di destinazione urbanistica ad una denuncia di successione.

E' pur vero che molti uffici locali lo richiedevano anche per le successioni cartacee ma io mi sono sempre rifiutato di allegare detti certificati perché non è che il primo che si alza la mattina mi può chiedere quello che la norma non mi obbliga di produrre.

Quando mi sono capitati casi di aree urbane (anche quelle censite al C.T. ed anche quelle censite come aree rurali al C.T.), ecc. ho verificato la destinazione urbanistica di Piano Regolatore, ho verificato l'eventuale valore di quella determinata zona considerata dal Comune ai fini IMU, ecc. , ho verificato (ove possibile) altri valori di terreni simili come dichiarati in atti e/o successioni e quindi mi sono regolato di conseguenza.

Circa il valore di un'area edificabile dichiarata in successione il medesimo valore costituisce valore iniziale ai fini della determinazione della plusvalenza ottenuta in caso di vendita dell'area edificabile medesima.

Quindi consiglio di valutare anche questa circostanza nel senso che se i terreni stessa destinazione di Piano Regolatore sono stati venduti nella zona, ad esempio in media ad Euro 40,00 a mq. , dichiarare 20,00 Euro a mq. o 60,00 Euro a mq. non sarebbe una procedura corretta e comunque in ogni caso sarebbe non favorevole per il cliente (con il quale si rischierà di fare una brutta figura per avergli procurato un danno economico).

Non è obbligatorio ma è opportuno (come recita la guida) allegare la dichiarazione sostitutiva di atto notorio dalla quale risulti la destinazione urbanistica dei terreni.

Una mia riflessione considerando che il CdU è fondamentale per determinare il valore venale in comune commercio, credo che allegarlo non sia affatto un problema.

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in merito alla destinazione urbanistica di un terreno ha un costo quasi zero rispetto ad un certificato di destinazione urbanistica il quale richiede diritti di bollo per la domanda, diritti comunali e postali e/o bancari eventuali, onorari maggiori per i professionisti che provvedono di persona a richiedere detti certificati per conto del cliente.

La mia osservazione era legata al fatto che allegare un documento attestante la destinazione urbanistica di un terreno alla denuncia di successione non è un obbligo di Legge e non può essere imposto da nessun tecnico Agenzia Entrate.

Non ho mai allegato o fatto allegare certificati urbanistici non solo a denunce di succesioni ma anche ad atti di donazione in linea retta e/o a divisioni ereditarie (l'ultimo stipulato per conto di miei clienti il 12 aprile scorso).

Per di più se posseggo una copia del Piano Regolatore, l'esatta superficie, in caso di particelle parzialmente edificabili, la so calcolare più io (tramite cad, ripartizione proporzionale superfici grafiche rispetto a quelle catastali, ecc.) che il Comune il quale o lo esegue manualmente, o glie lo calcola il programma in maniera arrotondata ovvero senza considerare la differenza fra la superficie di visura e la superficie grafica, ecc.

Nulla toglie che ogni tecnico, notaio, ecc. faccia e/o richieda quello che vuole.

Se però a parità di valori, tipologia di atti, ecc. , come capitato a me in qualche caso, il mio cliente spende meno rispetto ad un altro soggetto che si rivolge ad altro Tecnico, Notaio, ecc. , la materia non può fare altro che dare dei vantaggi (leggasi di immagine, pubblicità positiva, ecc.) a chi evita di far lievitari costi per documenti non richiesti dalla norma.

beh, un notaio non chiede "quello che vuole": è la legge ad imporre l'allegazione del CDU per determinate categorie di atti, e non sarà certo un tecnico a stabilire quando fare l'allegazione e quando no: ci sono casi ad esempio in cui distinguere ciò che è divisione ereditaria da ciò che non lo è non è così banale, e sarei curioso di sapere chi si prenderebbe la respopnsabilità in caso di errori...

quanto ai costi è evidente che quando invece del CDU si usa una dichiarazione sostitutiva di atto notorio il privato non saprebbe cosa scriverci se non prende i dati da un CDU (che ha un costo) o se non glieli comunica un geometra (che magari ha un costo anche maggiore);

e non parliamo dei casi in cui ci sia un errore: se consta dal CDU bene, altrimenti è un'altra gatta da pelare...

buon dì a tutti, volevo solo ringraziare i partecipanti alla discussione, è stato costruttivo leggervi, per dipanare qualche dubbio venutomi.

Buon dì a tutti, mi accodo qui perchè credo sia la discussione più aderente all'argomento che vorrei trattare.
Sono chiamato a dare un valore indicativo (senza una stima vera e propria) a 3 aree urbane di proprietà di un mio cliente, aree che devono essere donate di madre in figlia.
Trattasi di:

- parte di un vicolo privato, destinato a strada, della superficie di 900 mq

- porzione di piazzale a corte di un capannone, aggravato da diritti di passaggio e di parcheggio da parte di uno dei proprietari di uno dei subalterni del capannone, della superficie di 5000 mq

- porzione di piazzale gravato da diritto di passaggio del vicino, quest'area però esterna alla recinzione del nostro cortile, della superficie di 100 mq

Dal punto di vista della fabbricabilità dovrebbe essere esaurita, e per il momento altre informazioni non sono riuscito ad ottenerne. La situazione è particolare, e mi fa strano che il notaio mi chieda un valore indicativo senza dover presentare una stima ufficiale da allegare all'atto.
Vi è mai capitato qualcosa di simile?

Si, succede e si aprono mondi che dipendono sia dal rapporto che hai col notaio e coi clienti, con la tua consuetudine a trattare aree in quella zona o dalla casualità che ne hai valutatat una recentemente o sei conoscenza delle pretese approssimative dell'Agenzia in termini di valore.

Devi essere chiaro sia col notaio che col cliente, perchè quando dovessse andare in accertamento e volare decine di migliaia di euro da esborsare, nessuno ti possa guardare storto.

Sia che arrivi a rilasciare un parere orale o scritto precisa bene i limiti nei quali hai operato anche se così facendo tu stesso leggendoti o ascoltandoti potrai eccepire: "ma questo prezzo ottenuto non ha nessun valore".

I valori indicativi sono sempre errati, perchè non tengono mai in conto del caso vero in questione.

Quando c'era un mercato erano praticamente tutte stime indicative, adesso no. Anche ciò che sta combinando questo governo andrebbe tenuto in conto per determinare il valore dell'area.

Poi non so... forse volevi solo un si o un no.

Vi è mai capitato qualcosa di simile?

si mi è capitato, a volte è stato sufficiente dare un valore, a volte il notaio ha richiesto una memoria scritta per pararsi il fondoschiena.


Se non c'è una forte discrepanza fra quanto si dichiara e quanto potrebbe effettivamente valere l'oggetto dell'atto, non mi è mai stata richiesta una perizia da allegare all'atto. In caso contrario si, visto che andavano motivate le ragioni per le quali si dichiaravano valori anomali per il mercato.

Nel tuo caso devi preliminarmente verificare se su quelle aree urbane ci sia un residuo di volumetria o SLP. Appurato quello puoi pensare ai valori da indicare al notaio.

Buon lavoro

Salve, riprendo un post datato perchè ha molti elementi simili alla mia richiesta odierna.

Nel fare una successione riscontro la presenza di una "area urbana" priva di rendita censita al catasto terreni. In sito si tratta di un piccolo terreno incolto, recintato, all'interno del tessuto urbano. Ho sempre pensato, evidentemente errando, che l'area urbana dovesse essere presente al catasto urbano quale F1, e non ai terreni.

Vi domando, è corretta questa cosa ? l'area urbana ( non ente urbano, ma "area" urbana) puo' essere presente al catasto terreni ?

Area urbana è una qualità presente al NCT, poco usata ma presente proprio nei casi simili al tuo.

In successione la tratti come una qualsiasi area presente in un contesto urbano e quindi al base alla sua destinazione nel PGT vigente.

Ti ringrazio "barabba", quindi visto lo stato dei luoghi da me descritto è corretta la qualità area urbana in NCT.

Non avendo rendita catastale, andrà fatta una "valutazione" in base alle sue potenzialità urbanistiche. Tale valutazione va "relazionata" ( e quindi immagino firmata da un tecnico) o può essere semplicemente utilizzato un valore ritenuto congruo e basta, senza allegare stime e perizie ? Grazie mille, buon lavoro

In questi casi devi preparare, in base al PRG o PGT, un'autocertificazione di destinazione urbanistica, farla firmare all'erede dichiarante e allegarla alla successione. Il valore deve essere congruo alla DU dichiarata.

Buon lavoro