Ho da poco acquistato una villetta composta da due unità immobiliari catastalmente distinte: si tratta di due appartamenti affiancati e separati da un tramezzo.
Vorrei poterli abitare entrambi (sono il proprietario di ambedue le unità) e vorrei quindi aprire una porta in quel tramezzo, ma SENZA accatastare nuovamente i due immobili come un'unica unità.
Il mio avvocato però sostiene che non lo posso fare perché si configura un abuso edilizio per unione di due unità distinte.
A me pare molto strano che uno non possa aprire una porta tra due unità immobiliari diverse, e pare anche strane che io sia obbligato ad unirle catastalmente anche se rimangono di fatto distinte.
Che ne dite?

A mio parere il tuo avvocato ha ragione, in quanto aprendo una porta tra le due unità immobiliari di fatto risultano comunicanti e non più distinte.
In più tu dici di volerle abitare entrambe, quindi si presume che avrai la zona notte e la zona giorno distribuite su ambedue le unità e quindi, di fatto, sono un'unica unità abitativa e non più due separate.
Per quanto sopra descritto si rende necessario in primis l'autorizzazione urbanistica, in secundis la variazione catastale.

Saluti.

ha ragione l'avvocato.......
c'è bisogno di un titolo autoritativo che ti permetta di fondere i due immobili in uno.......
come detto in altri post, ci vuole una D.I.A. e/o Permesso di Costruire!
bisogna vedere come la interpetra il responsabile dell'Ufficio tecnico Comunale.
Forse anche tu/lei ha il problema dell'I.C.I. :lol: :lol:

unendo le uiu, probabilmente dovrai pagare gli oneri al comune oltre ad effettuare le variazioni. Ma se si tratta di 2 appartamenti distinti con una porta che li unisce e non di un'unica uiu per me non dovresti né fare schede né pagare gli oneri

L'Art. 6 del D.Lgs nº 380 recita:
"Salvo più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle disposizioni contenure nel decreto legislativo 29 ottobre 1999 n. 490, i seguenti interventi possono essere eseguiti senza titolo abilitativo:
a) interventi di manutenzione ordinaria
b) interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche ...
c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo ...."
Tutti gli altri interventi devono essere eseguiti dopo l'approvazione di un Titolo abilitativo.



Ho evidenziato il "di fatto" poichè a me sembra il contrario: cioè "di fatto" vengono unite.

Le due unità immobiliari sono oggi classate in una determinata categoria e classe: l'unione delle due potrebbe causare una diversa consistenza (diversa dalla somma aritmetica delle due), ma anche causare l'aumento della classe (e della rendita) per la diversa superficie ed il diverso numero di accessori diretti.

Una delle due unità immobiliari è stata acquistata come prima casa ???
Se così, sulla seconda casa si dovrebbe pagare l'ICI: non è forse il caso di unirle per evitare tale tassa ???
Oppure sono state acquistate entrambe come prima casa ???
Si veda la Risoluzione riportata in questo Linq:
www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/f...
che ammette tale possibilità, con l'obbligo però di fonderle poi catastalmente.
Altre considerazioni ???

Ciao, buon lavoro a tutti.

Questo è proprio uno degli aspetti rilevanti: una è acquistata come prima casa, l'altra è una seconda casa sulla quale pago l'ICI, ma il complessivo immobile è di 340 metri che, da quanto ho capito, se unito in un'unica abitazione, andrebbe a qualificarsi come "abitazione di lusso" e pertanto senza diritto alle agevolazioni per la prima casa

di lusso.......? 8O
perchè già sai che in seguito ad eventuale futura variazione catastale sarà censita in Categoria A/1 o A/8?
non fare il passo più lungo della gamba

CESKO ha scritto:

[quote]di lusso.......?
perchè già sai che in seguito ad eventuale futura variazione catastale sarà censita in Categoria A/1 o A/8?
non fare il passo più lungo della gamba.[/quote]


Lo dice il decreto Ministeriale del 2 agosto 1969

Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio 1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26 sono considerate abitazioni di lusso:
1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".

2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.

6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.


Saluti.

Lo dice il decreto Ministeriale del 2 agosto 1969

Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio 1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26 sono considerate abitazioni di lusso:
1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".

2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.

6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.


Saluti.[/quote]
confermo quanto detto.........
solo che molte volte, l'ufficio non ricorda/non tiene conto del Decreto suindicato in fase di classamento.......
dalle mie parti ad esempio, vi sono abitazioni con superf. di mq. 400.00(superficie utile dell'abitazione) che risultano riclassate dall'ufficio addirittura con cat.A/7 di classe 2°.
Tentar non nuoce....

comunque sia, quindi, mi confermate che se io volessi avere due appartamenti, ad esempio per affittarne uno a mio padre, oppure per farne un'altra cosa, solo per il fatto che i due appartamenti comunicano attraverso una porta, o anche un portoncino, non potrei far altro che accatastarli come un'unica unita' immobiliare?

L'Agenzia del Territorio può anche non ricordare/non tenere conto, ma l'Agenzia delle Entrate e i Comuni quando se ne accorgono ne tengono conto eccome!
Come infatti specificato dal Decreto, non necessariamente devono essere classate A/1 o A/8.
Tentare nuoce, il Comune ti becca subito con la superficie della TARSU, l'AdE magari solo in accertamento, ma se ti becca sono dolori!!



No, puoi comunque lasciarle come due unità distinte. Il fatto che siano unite da una porta non significa che siano un'unità sola, soprattutto se hanno ingressi e cucine/angoli cottura separati.

Ciao,
Beppe

No, puoi comunque lasciarle come due unità distinte. Il fatto che siano unite da una porta non significa che siano un'unità sola, soprattutto se hanno ingressi e cucine/angoli cottura separati.

[/quote]

proprio questa era la controversia, il mio avvocato e, mi pare anche qualcuno in questo thread , sosteneva il contrario.
Alla fine ho deciso una soluzione diversa: apro una porta per unire una ulteriore camera all'appartamento dove vivrò, ma faccio un tramezzo per separare il resto dell'appartamento. In questo modo aumento la superficie del primo appartamento a 200-210 metri e riduco la superficie del secondo appartamento. Ne dovrei ricevere un beneficio anche dal punto di vista dellICI poiché il primo appartamento è la mia "prima casa" mentre il secondo dovrebbe andare a pagare meno ICI