Buongiorno, sto redigendo le tabelle millesimali di una palazzina e nella tabella di proprietà, oltre agli appartamenti ed ai classici garage, devo inserire anche i posti auto scoperti. Volevo sapere se qualcuno poteva darmi una mano con i vari coefficienti in quanto i millesimi di proprietà dei posti auto rischiano di essere maggiori di quelli dei garage e questo so che non è corretto.

Di seguito inserisco i coefficienti che ho usato per i garage....

Coefficiente di destinazione 0,50 (Garage)

Coefficiente di piano 0,85 (Piano Terra)

Coefficiente di funzionalità globale 0,97 (Buona)

Coefficiente di orientamento 0,97 (in base all'esposizione)

Coefficiente di utilizzo 1,00 (vani principali)

Coefficiente di luminosità 0,50 (vani interni senza finestre)

Coefficiente di prospetto e veduta 0,75 (locali interni senza finestre)



Per i posti auto scoperti invece come mi dovrei comportare?

Coefficiente di destinazione 0,40 (Posto auto)

Coefficiente di piano 0,85 (Piano Terra) - INVARIATO

Coefficiente di funzionalità globale 0,97 (Buona) - INVARIATO

Coefficiente di orientamento 0,97 (in base all'esposizione) - VA SEMPRE IN BASE ALL'ESPOSIZIONE O VISTO CHE SONO ALL'APERTO CONVIENE METTERE IL COEFFICIENTE 1?

Coefficiente di utilizzo 1,00 (vani principali) - IVARIATO

Coefficiente di luminosità ?? - QUA QUALE COEFFICIENTE INSERISCO VISTO CHE TRATTASI DI UNITA' COMPLETAMENTE ALL'APERTO? COEFFICIENTE 1,00?

Coefficiente di prospetto e veduta ?? - QUA QUALE COEFFICIENTE INSERISCO VISTO CHE TRATTASI DI UNITA' COMPLETAMENTE ALL'APERTO?

Qualcuno gentilmente può darmi una mano? Scusatemi ma sono alle prime armi e non vorrei sbagliare....Grazie mille!!

Io non so che tipo di fabbricato in condominio tu abbia tra le mani, ma quei coefficienti sono troppi. Ne bastano 4: Destinazione o utilizzo, di piano, orientamento, luminosità.

Destinazione posti auto: scoperti 0,25_0,35, box auto 0,45_0,55

Per il piano al terreno il coefficiente dei garage o posti auto scoperti per me è sempre 1, come per i negozi.

Orientamento: posti auto scoperti 1, box dipende appunto dall'orientamento dei prospetti finestrati.

Luminosità: 1 per i posti auto scoperti, quello per i box bisogna vedere se c'è la finestra o no oppure è lucifera.

Prospetto, se lo vuoi proprio mettere:

autorimesse aperte o chiuse a box: 0,75 (come per i locali senza finestra o cantinati).



Utilizzo e Destinazione per me si confondono ed io li metto in unico coefficiente.

Il coefficiente di funzionalità globale (?) per me è come... "antani con scappellamento a destra".

Saluti

Ciao Totonno e grazie per i consigli....sto usando tutti questi coefficienti perchè mi sono stati espressamente richiesti dai committenti....sono molto pignoli!! Tralasciando il numero dei coefficienti e seguendo i tuoi consigli, quello che non torna è che un garage che non ha finestre avrà un coefficiente di orientamento pari a 0,75 mentre il posto auto scoperto 1. Mi spiego meglio....

Coefficiente di orientamento (garage senza finestre) 0,75 < di 1 (posto auto scoperto)

Coefficiente di luminosità (garage senza finestre) 0,50 < di 1 (posto auto scoperto)

Così facendo non si rischia erroneamente che la superficie ragguagliata sia maggiore nel posto auto scoperto? L'unico coefficiente che gioca a favore del garage è quello di destinazione (garage 0,50 contro 0,25 posto auto scoperto), o mi sbaglio? I millesimi dei posti auto scoperti saranno di poco minori rispetto a quelli dei garage e questo non è veritiero....giusto? Sto ragionando in maniera corretta?

Grazie ancora per la pazienza e per i consigli...

Devi ragionare in altro modo.

Devi rapportare le due unità distinte sulla base di quello specifico coefficiente.

Il posto auto scoperto è sicuramente più luminoso del box senza finestre quindi è normale che abbia un coefficiente più alto.

Non solo, ma se vuoi che quel coefficiente non incida sulla superficie effettiva di quel bene devi mettere 1, se invece lo vuoi rafforzare perchè pensi che quella caratteristica sfavorisca o favorisca quel bene allora diminuisci o aumenti il coefficiente e se equivale a 1 vuol dire che quel coefficiente è neutro ed è come se non ci fosse.

L'orientamento o il prospetto idem. Il posto auto scoperto non ha pareti e non ci si affaccia quindi è ininfluente=1. Il box invece proprio non ci si può affacciare quindi ancora peggio=0,75.

Alla fine moltiplicando tutti i coefficenti ti trovi un coefficiente globale che sarà sicuramente più basso per il posto auto scoperto perchè inciderà molto di più il coefficiente di utilizzazione, che deve avere un gap con il box molto più accentuato rispetto al confronto degli altri coefficienti. Se trovi poca differenza o addirittura contraria sulla superficie virtuale così determinata, gioca sulle differenze nel confronto con i coefficienti delle due unità, A PARITA' DI SUPERFICIE REALE. Proponi magari, ad esempio, coefficiente di utilizzazione 0,15 per il posto auto scoperto e 0,45 il box, vedrai che in questo modo riesci ad avvicinarti alla buona proporzionalità delle superfici ragguagliate in base alle reali caratteristiche del bene.



Saluti