Salve a tutti,
Sò che il catasto non è probatorio, ma quando un notaio redige un atto, per sapere cosa ho comprato... valgono i riferimenti catastali e relative planimetrie?
Mi ritrovo un fabbricato dove c'è caricata al NCT come sagoma e al NCEU come planimetria una lavanderia (forse abusiva), che in effetti è del vicino.
Il mio cliente ha presentato sanatoria per la sua parte di fabbricato, ignorando che al catasto vi fosse caricato pure questa lavand.
Ora mi chiedo.. Per legge ne è proprietario e quindi per sistemare il tutto bisogna rifare un atto a seguito di divisione?
Se è abusiva, sanabile con art. 13 L47/85, chi deve presentare l'istanza?
In pratica, di chi è secondo voi?
Saluti

Quello che uno compra è quello descritto nell'atto, indipendentemente dalla sua rappresentazione catastale. Se nella descrizione dei beni c'è compresa la lavanderia allora è sua. Potrebbero nascere problemi se la planimetria sbagliata fosse allegata all'atto e fosse in contrasto con quanto descritto ma, a mio avviso, ha prevalenza sempre la descrizione.

Confermo quanto detto da pzero.

Se la descrizione nell'atto corrisponde a quanto effettivamente acquistato (senza lavanderia), si devono fare le opportune variazioni al catasto e successivamente si va dal notaio per un atto di conferma o di rettifica di dati catastali, necessario per le opportune note di trascrizione alla conservatoria RR.II.

Comunque è bene parlane prima con un notaio.

Saluti

Salve
Se posso contribuire:
Il catasto NON è probatorio per definizione ma...
l'identificazione di un bene può essere fatta in modo completo solo facendo riferimento agli atti catastali: frazionamenti, tipi mappali, tipi particellari e, per quanto concerne il catasto fabbricati, con planimetrie e, in sintesi grezza, con Docfa.
Se il notaio identifica il bene con un riferimento all'intestazione catastale l'atto del notaio fa diventare probatorio il catasto in quanto alla identificazione del bene.
E' fondamentale che al catasto siano inventariati i beni in modo INEQUIVOCABILE ed è per questo che la sua funzione è di primaria importanza.
Per questo motivo è assolutamente necessario, prima di andare dal notaio, che tutto sia, come si dice dalle mie parti, in tiro.
Cioè inventariato, accatastato, in modo superbo, a garanzia di tutti i comparenti nella stipula, ivi compreso il Geometra che prenderà la parcella e non dovrà lavorare gratis per correggere ai suoi errori.
Fai una bella ricerca e la storia precisa di tutto e spiega tutto in un promemoria che se non lo capisci tu non lo capirà neanche il notaio.
Poi procedi con le necessario correzzioni.
Buon lavoro.

cordialmente

concordo con la esaustiva risposta di pzero.
nel dubbio va fatto prima di tutto il riferimento alla descrizione letterale della volontà delle parti, la indicazionde dei riferimenti catastali passa in secondo ordine.
cordialità

Salve,
Per quanto riguarda la descrizione ci siamo appieno, ma il notaio ha descritto l'immobile così: "fabbricato di antica costruzione composto da 4 vani più accessori", non dice quanti accessori e la lavanderia è un accessorio.
Personalmente, ai miei clienti io consiglio di allegare all'atto una planimetria di ciò che acquistano, comprese corti e spiazzi ad uso privato, firmata da tutti.
Adesso non sappiamo questa lavanderia giuridicamente di chi è.
Saluti

Un u.i. si trova ai Fabbricati su un mappale X sub y ma che dovrebbe essere sul mapp. Z ai terreni e quindi con Z sub ... ai fabbricati, non c'e evidentemente corrispondenza tra CT e CF questo da epoca remota (da ricerche credo scambio di buste).

Il notaio non si accorge di tale difformità, anche se la planimetria rispetta lo stato dei luoghi non si ha la Inequivocabilità annunciata cioè ci potrebbero essere equivoci (con il cambio si otterrebbero due sub con la stesso numero civico perchè a piano terra a ditte diverse).

Fatto il cambio d'identificativo secondo voi va rifatto l'atto?

Scambio di saluti

No.

Ciao totonno in primis ti ringrazio per la partecipazione

ma non sono d'accordo e ti spiego.

Inserisco un allegato

Con il D.L. 78/10 convertito dalla L. 30 luglio 2010, n.122 si è dato vita ad un'ulteriore e rilevante causa di nullità testuale relativamente agli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali immobiliari. La disposizione, originariamente avente ad oggetto anche la costituzione di diriti reali di garanzia, è stata poi ristretta nella sua applicazione in sede di conversione del decreto legge. Lo strumento tecnico utilizzato è quello della novellazione dell'art. 29 della Legge 52/85 (riguardante il sistema informatico dei registri immobiliari). Alla detta norma è stato aggiunto il seguente comma:
"1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.".
Per il tramite della riferita disposizione si vorrebbe assicurare la c.d. congruità oggettiva e soggettiva delle risultanze catastale rispetto ai dati ricavabili dai registri immobiliari. Come è noto infatti spesso ilmancato allineamento tra tali dati (che rinviene quale antecedente storico la ripartizione di competenze tra l'ufficio del Catasto e quello della Conservatoria dei registri Immobiliari, attualmente riuniti nell'Ufficio del Territorio) conduce a difformi risultanze.
Talvolta la scheda catastale che rappresenta l'unità immobiliare risulta intestata a soggetti diversi in tutto o in parte rispetto agli effettivi titolari. Altre volte l'elaborato planimetrico non risulta invece conforme allo stato dei luoghi effettivo (a causa di intervenute modificazioni del bene legate a ristrutturazioni e/o ampliamenti). Tutto ciò è spesso fonte di imprecisioni e di lacune non soltanto in riferimento alla precisa esecuzione delle formalità relative all'alienazione di unità immobiliari, bensì anche della corretta applicazione delle norme fiscali e tributarie. Evidentemente per tale motivo il legislatore ha scelto di operare così radicalmente, sanzionando addiritura con la più grave delle conseguenze a livello civilistico, vale a dire con la nullità, gli atti che non assicurassero la predetta conformità oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali.



Nel mio caso è evidente che non l'elaborato ma l'elenco sublalterni non è conforme allo stato dei luoghi (l'elaborato è presente solo al primo piano il tecnico che ha fatto la variazione l'ha presentoto solo su di esso) e alla normativa catastale oltre ad esserci ambiguità sul numero civico.

La redazione dell’Elaborato planimetrico ed il relativo Elenco subalterni deve essere conforme a quanto stabilito dalla normativa catastale (Circolare n.2/1984, Circolare n.15/1985, Circolare n.9/2001 e Circolare n.4/2009). Pertanto allo stato di fatto la conformità alla normativa catastale non mi pare sia stata praticata.

Tu da tecnico prima dell'atto ti assumeresti detta responsabilità ossia quella di non aggiornare- trasferire l'u.i. sul suo mappale esatto?

Saluti

Secondo me non si rilevano elementi che nell'atto adducono incertezza sul bene trasferito. Difatti al catasto urbano tutti i dati di classamento e identificativi conducon inequivocamente a quell'unico immobile trasferito. La trascrizione è regolare come la voltura perchè segue la situazione all'urbano conforme alla situazione reale del bene. Rimane la difformità tra il catasto urbano e il terreni che può essere benissimo risolto senza intervenire sulla rendita e sulla consistenza e forma del bene che rimangono inalterati. Se ho capito bene.
La modifica dei soli dati identificativi a mio parere non rilevano incongruenze nell'atto sottoscritto.
Saluti.

1) l'elenco subalterni non è aggiornato alle disposizioni vigenti oltre ad essere errato

2) come già detto con il cambio d'identificativo otterò due ui con lo stesso numero civico e non credo che se si dovesse ipotecare la ui in via .. n... sia di facile soluzione trovarla.

Saluti confusi.

Sai quante u.i. possono avere lo stesso n.c.? Fortuna vuole che il bene venga identificato dal catasto e se poi questo viene aggiornato la sua storia in atti è perfettamente ricostruibile. E se il comune decide di cambiare la toppnomastica, che facciamo, la correzione dell'atto di provenienza? Perbacco!



ciao.

Salve

Quoto tutte le risposte di totonno, non credo ci sia da aggiungere altro.



Saluti di buon inizio settimana

E' indubbio che il tema proposto da STUDIOGC è ricorrente nel nostro attuale catasto!

e come ben riportato da einste, sono in vigore disposizioni valide per poter procedere a risolvere l'intera faccenda, ( nel sito ci sono già discussioni aperte in tal senso), quindi, condivido la risposta di totonno e riassumo in breve quanto, a mio modo di vedere la vicenda, farei per rettificare tutte le incongruenze riscontrate e che il notaio avrebbe dovuto tenere benissimo in conto:

1) allineamento delle risultanze fa CT e CU, ma per meglio farlo è strettamente necessario concordare tutte le operazioni coon l'ufficio di competenza, dove sono conservate tutte le documentazioni.

2) ricostruzione dell'EP ed esatta rappresentazione.

E' ovvio che si dovranno coinvolgere tutti i proprietari interessati.

e' una bella gatta da pelare ....

ma poi chi paga?

Ciao Gianni

Non credo ci siano responsabilità da parte del notaio, tecnicamente l'atto era fattibile, diciamo che era, per deontologia professionale delle parti interessate, doveroso mettere a conoscenza della non corrispondenza tra CT e CF.

Ma vedi Gianni questo è un problema vecchio come mio bisnonno, cioè se è possibile fare lo stesso con il minor costo SI FA ANCHE.

Chi paga?? bella domanda, le risposte sono due: se si trovano responsabilità pagano i responsabili, oppure pagano gli ultimi arrivati.

Comunque di questi atti pubblici ce ne sono molti in giro per l'Italia, una delle mie ultime esperienze in tal senso è stata far rettificare quattro atti pubblici su cinque, e chi ha pagato?? Gli ultimi arrivati.

Saluti cordiali e buona giornata