Buongiorno,

sono un tecnico prettamente operativo nei campi della Progettazione/Contabilità e Direzione Lavori. Recentemente però mi è stata affidata una pratica di successione, quindi con relative volture, che vorrei comunque cercare di svolgere al meglio. Onestamente: ho bisogno di aiuto perché non è il mio campo.

Ovviamente ho dato fondo a tutti i consigli e le dritte che avete elargito in anni di discussioni sul Forum, ma un "caso tipo" come il mio non l'ho purtroppo trovato.

Passo alla spiegazione:

- Stato di famiglia: marito, moglie (DE CUIUS) e n°2 figli;

- Cespite: n°3 immobili CF nello stesso comune;

- Provenienza immobili (con inghippo): dalla verifica della documentazione è emerso che la coppia si è sposata in data 1960 (ante riforma di famiglia - Legge 151/75) e, con un atto del 1969, in cui compare unicamente il marito, è stato acquistato un terreno su cui poi, in diversi anni (due nel 1972 ed uno nel 1984) sono stati realizzati gli immobili;

- I titoli edilizi per la costruzione degli immobili sono sempre intestati ad entrambi i coniugi;

- In visura aggiornata compaiono entrambi i coniugi, proprietari ciascuno di 1/2 degli immobili.



La mia prima domanda:

1. Tenendo presente quando disposto dall'articolo 934 del Codice Civile ("Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.") è corretto ritenere che la proprietà, contrariamente a quanto riportato in visura - e quindi non correttamente volturata a suo tempo, sia da riportare unicamente al marito?

Io ho ricostruito che il coniuge superstite acquistò il terreno, da solo, dopo aver contratto matrimonio, ma prima della riforma del diritto di famiglia del 1975, quindi in stato ipso iure di separazione dei beni.

La successiva costruzione di immobili sopra tale fondo, seppur con spese comuni, non può aver di fatto trasferito la proprietà del terreno, secondo l'articolo 934 del CC sopra citato, ma ha anzi permesso di acquisire la pienezza della proprietà degli immobili stessi al coniuge ora supersistite.

È corretto?



Ed ecco ora la mia seconda domanda:

2. Qualora il mio ragionamento risultasse corretto, qual è la procedura da seguire?

- Una domanda di voltura in afflusso (in riferimento alla compravendita del terreno stipulata in data 1969), con causale "rettifica intestazione all'attualità"?

- Una domanda di voltura in preallineamento, con causale "rettifica intestazione all'attualità"?

- Un'istanza su modello unico in cui si chiedono le correzioni sia dell'intestazione che delle quote di possesso?



In base a come tratterei con gli immobili, di conseguenza, completerei la Dichiarazione di successione.



Sono sicuro che per alcuni di voi le mie domande risulteranno banali, ma purtroppo io ho formazione pratica di altro genere, pur condividendo la professione.

Vi ringrazio molto per l'aiuto che eventualmente sarete in grado di darmi.



Nicola

L'analisi da te fatta è corretta sia per quanto riguarda il nuovo diritto di famiglia del 1975, sia per l'art. 934 del cc.. Anche le soluzioni ipotizzate sono corrette, dipenderà poi dall'ufficio in cui vanno presentate accettare una delle tre. Io sarei per un'istanza su modello unico con allegato l'atto di provenienza. Solo dopo l'evasione dell'istanza e l'esatta intestazione del bene, potrai presentare la successione.

Saluti

Grazie geco geco per la risposta.



Quindi, parrebbe, sono sulla buona strada.

Sì, ho già preso appuntamento per questa settimana con l'Agenzia del Territorio per illustrare la pratica e stabilire il da farsi.



Altre domande, dettate dalla mia ignoranza in materia:

- la presentazione dell'istanza, corroborata dalla nota di trascrizione dell'atto di compravendita, metterebbe a posto le cose "da sola"? Qualora venisse accettata, avrei immediatamente in visura le correzioni richieste?

- È necessario anche attestastare in qualche modo (autocertificazione, visure in conservatoria, o altro) che dall'atto del 1969 ad oggi non ci sono stati altri trasferimenti di proprietà?



Ma soprattutto:

- i miei clienti incorrerebbero in qualche sanzione (da parte dell'Agenzia del Territorio o dell'Agenzie delle Entrate, oppure dal comune in cui sono siti gli immobili) per tardiva presentazione di questa correzione? Forse per qualche beneficio fiscale relativo alla prima casa o altro? Per quanto riguarda IMU o ICI non credo, ma correggetemi pure se sbaglio, perché in ogni caso l'escussione dei tributi è sempre dovuta in solido; quindi che li abbiano pagati l'uno o l'altra immagino interessi poco. C'è comunque qualche codicillo, o regola comunemente adottata, che impone il pagamento di more o sanzioni per casi analoghi al mio?



Grazie infinite davvero.



Nicola

Sicuramente la trascrizione del titolo relativo all'acquisto del terreno risulterà esatto. Credo che l'errore sia dovuto all'accatastamento della casa, il tecnico erroneamente l'ha accatastata a nome dei due coniugi. Per l'IMU non dovrebbero esserci problemi, purchè sia stata pagata nella sua interezza. Per la dichiarazione dei redditi, ognuno avrebbe dovuto pagare la sua, essendo questa soggettiva e proporzionale al reddito, pertanto non può essere assolta da un unico soggetto. Risulterà quindi che uno dei due coniugi non l'ha assolta. Tasse e tributi però si prescrivono dopo cinque anni. Sistemato il catasto, altro non devi fare se non aspettare i tempi dell'evasione dell'istanza, dopo potrai dare corso alla successione.

Grazie di nuovo geco geco! Sei molto gentile.

È esattamente come dici tu! I miei clienti hanno diligentemente conservato tutta la documentazione relativa ai loro immobili (anche il deposito al Genio Civile e la parcella del tecnico di allora...) ed è infatti sbucata una domanda di voltura, dopo la costruzione degli immobili, in cui compaiono entrambi i coniugi. Penso l'errore provenga da lì.



Sul discorso sanzioni e more: per IMU e ICI siamo d'accordo; per quanto riguarda eventuali benefici fiscali derivanti dal possesso della prima casa invece potrebbero esserci dei problemi?

Anche vero che la deduzione IRPEF data dal possesso di abitazione principale viene ripartita pro-quota, quindi, se da una parte non sono stati sufficienti gli assolvimenti fiscali, dall'altra sono stati... abbondanti. Chiaramente andrebbe verificato nel dettaglio.

Il tuo/vostro consiglio è quindi quello di procedere comunque nella correzione di questo errore, riportando - come avrebbe dovuto essere da sempre - la proprietà dell'immobile al coniuge superstite, stralciando così gli immobili dalla successione? Oppure trascinarmi l'errore anche in successione, andando a pagare le imposte?



Mi rendo conto che sia una valutazione più che altro discrezionale, io propenderei per sanare comunque l'errore che è stato commesso quarantacinque anni fa, però nemmeno vorrei ingarbugliare ancor di più la situazione dei miei clienti.



Vi ripeto: grazie.



Nicola

DEVI SANARE L'ERRORE!!! In caso contrario, se in futuro si volesse vendere l'immonile, dubito ci possa essere un notaio che procederà alla vendita senza la correzione d'intestazione. Non si può sommare errore a errore.

Saluti.

Sì, geco geco, è quello che pensavo di fare. Non che abbia alternative, in pratica.

La mia unica remora è quella di sollevare altri problemi ai miei clienti che, anche se le cose non stanno così, verrebbero imputati al sottoscritto.



Grazie mille intanto.



Ho visto che da pochi giorni è possibile inviare le Dichiarazioni di successione telematicamente.

Se non risultasse troppo macchinoso e complesso, utilizzerò sicuramente quel metodo.

Per il momento non te lo consiglio.

Saluti.

Ti ringrazio molto geco geco.

Ora vedrò il da farsi. Se a qualcuno interessa posso tenere aggiornata la situazione.



Per l'invio telematico della Dichiarazione ci penserò in seguito, prima lascio fare ad altri il rodaggio!



Grazie di nuovo.





Nicola