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Ricerca storica, Cila e Docfa o solo Docfa? |
Ross26
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10 Marzo 2017 alle ore 00:12
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Buonasera, ho letto tutti i vecchi post sull'argomento nella speranza di trovare una risposta al mio problema. Putroppo mi rimane il dubbio quindi provo a esporre il mio problema nella speranza che qualcuno possa darmi un parere. Sono in fase di compravendita (a giorni il preliminare) ed è emerso dalla piantina catastale che per una svista non è stato disegnato un balcone (nella realtà sempre stato presente, come per il resto degli appartamenti presenti nel palazzo). Da qui l'esigenza di rettificare la piantina catastale. Mi sono state preventivate due strade (da due professionisti diversi): uno mi proponeva di procedere semlicemente con un docfa per correggere l'errore mentre l'altro mi chiariva che non si può presentare una richiesta al catasto senza far riferimento ad una cila (perchè sarebbe sicuramente rifiutata) e che comunque la prima cosa da fare fosse quella di effettuare una ricerca storica dell'immobile nella speranza di trovare questi balconi in qualche progetto del costruttore. Come stanno le cose? Vi ringrazio anticipatamente della disponibilità.
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John_Pippero
» ACCOUNT NON PIU' ATTIVO
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20 Novembre 2014 alle ore 18:17
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I due aspetti, quello fiscale e quello urbanistico hanno finalità diverse ma in sede di trasferimento del bene devono essere conformi alla normativa corrispondente. La denucia del balcone al catasto non necessita di cila comunale. Va denunciata e basta. Figuriamoci se il catasto non la prende perchè non è indicata la pratica edilizia che potrebbe non occorrere se all'epoca della costruzione non era prevista la richiesta di alcun titolo abilitativo (ad esempio). Per l'aspetto urbanistico la legittimità della costruzione del balcone la devi verificare presso gli archivi del comune. Nel caso si riscontrasse un abuso per aver costruito iil balcone senza necessario titolo abilitativo, va studiato con il comune se è consentita la sanatoria sulla base dei regolamenti e norme urbanistiche vigenti del posto. Saluti
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Ross26
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10 Marzo 2017 alle ore 00:12
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Gentile John, grazie per la risposta. Il palazzo è stato costruito negli anni 20. Il balcone non è assolutamente oggetto di abuso. Tante difficoltà per dimostrare l'esistenza di un balcone sempre esistito immagino le incontrerebbe anche chi volesse tentare di dimostrare il contrario, ma a quel punto mi chiedo perchè dovrebbe farlo? ancora grazie mille. Emanuele
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John_Pippero
» ACCOUNT NON PIU' ATTIVO
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Ciao Bisogna avere un pò di conoscenza della storia edilizia del luogo. In genere negli anni 20 i balconi non si costruivano perchè costavano troppo e non c'era una particolare esigenza se non quella dell'affaccio sulla pubblica via e farsi vedere pubblicamente dall'alto alla plebe quando il riccone potente di turno aveva interesse a farlo per dimostrare tutta la sua potenza. Dalle mie parti il balcone che si affacciava sulla pubblica via era soggetto a tassazione comunale prima dell'avvento degli oneri concessori e urbanistici per la costruzione dell'edificio. Comunque è facile dimostrare che un balcone è esistito fin dagli anni 20 o almeno costruito prima dell'avvento del Piano regolatore e della programmazione urbanistica del luogo, in particolar modo nei centri abitati prima o dopo il 1967. Questo è necessario tu lo dimostri perchè qualcuno il balcone non lo ha rappresentato in planimetria catastale e chi mi dice che sia stata una svista ? Saluti
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Ross26
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Gentile John, Ho avuto un confronto con l'architetto che mi segue e mi ha spiegato che in effetti si può procedere direttamente all'accatastamento ma che poi nella visura dell'immobile risulterà una variazione catastale non corredata da un numero di protocollo dell'ufficio tecnico e questo potrebbe creare difficoltà, nel caso di un notaio scrupoloso, in fase di compravendita. Pertanto mi consigliava di procedere con la trafila: ricerca storica, cila e successivamente docfa (corredata a questo punto di protocollo tecnico). Mi è sembrata (da profano) una ragionevole spiegazione.
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CESKO
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"Ross26" ha scritto:
Gentile John,
Ho avuto un confronto con l'architetto che mi segue e mi ha spiegato che in effetti si può procedere direttamente all'accatastamento ma che poi nella visura dell'immobile risulterà una variazione catastale non corredata da un numero di protocollo dell'ufficio tecnico e questo potrebbe creare difficoltà, nel caso di un notaio scrupoloso, in fase di compravendita.
Pertanto mi consigliava di procedere con la trafila: ricerca storica, cila e successivamente docfa (corredata a questo punto di protocollo tecnico).
Mi è sembrata (da profano) una ragionevole spiegazione. Essendo l'immobile risalente agli anni 20, quindi presumibilmente anche la planimetria presente in B.D. sicuramente non è recente, la variazione catastale che viene presentata oggi, occorre a mio avviso solo per una esatta rappresentazione grafica dell'unità immobiliare, dichiarando in relazione che il balcone è sempre esistito ma sfuggito all'accatastamento dell'epoca. saluti
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CESKO
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Agro Nocerino Sarnese
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Ricordo infine che nell'ipotesi venga presentata una CILA in sanatoria, occorre in primo luogo pagare le sanzioni che sono salatissime, in quanto il balcone è già esistente, in secondo luogo occorre presentare i calcoli in sanatoria al Genio Civile (anche se l'opera rientra nelle opere di modesta entità). A conti fatti costerebbe più la documentazione che il balcone in se! Un consiglio.... lascia perdere e procedi solo con la variazione catastale! risaluti
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Ross26
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"CESKO" ha scritto:
Ricordo infine che nell'ipotesi venga presentata una CILA in sanatoria, occorre in primo luogo pagare le sanzioni che sono salatissime, in quanto il balcone è già esistente, in secondo luogo occorre presentare i calcoli in sanatoria al Genio Civile (anche se l'opera rientra nelle opere di modesta entità).
A conti fatti costerebbe più la documentazione che il balcone in se!
Un consiglio.... lascia perdere e procedi solo con la variazione catastale!
risaluti Gentile Cesko, da quello che ho capito io la cila non viene presentata come un'opera da sanare ma semplicemente da presentare come già esistente, viene solo ratificata all'ufficio tecnico. L'architetto mi ha infatti detto che non ci sarebbero state sanzioni. Credo che la sua difficoltà maggiore sia quella di non voler presentare una docfa senza un numero di protocollo dell'ufficio tecnico. Forse è solo abituato a procedere così... D'altra parte mi faceva notare che senza una pratica dell'ufficio tecnico non ci sarebbero differenze tra variazioni lecite e illecite (abusi). Come anche detto (se non ho capito male il senso) da John: "John_Pippero" ha scritto:
Questo è necessario tu lo dimostri perchè qualcuno il balcone non lo ha
rappresentato in planimetria catastale e chi mi dice che sia stata una
svista ? Grazie dei preziosi consigli.
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John_Pippero
» ACCOUNT NON PIU' ATTIVO
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"Ross26" ha scritto:
Gentile John,
Ho avuto un confronto con l'architetto che mi segue e mi ha spiegato che in effetti si può procedere direttamente all'accatastamento ma che poi nella visura dell'immobile risulterà una variazione catastale non corredata da un numero di protocollo dell'ufficio tecnico e questo potrebbe creare difficoltà, nel caso di un notaio scrupoloso, in fase di compravendita.
Pertanto mi consigliava di procedere con la trafila: ricerca storica, cila e successivamente docfa (corredata a questo punto di protocollo tecnico).
Mi è sembrata (da profano) una ragionevole spiegazione. La cila non sanatoria sarebbe un falso molto grave. Dalle mie parti è prevista una cila tardiva per opere eseguite in assenza della comunicazione di inizio attività, ma questa sempre di un abuso si tratta e non corrisponde comunque al vero. Se il balcone è legittimo ed è stato realizzato in epoca in cui non era prevista l'autorizzazione comunale, la cila NON va fatta, ancora peggio se richiesta dal catasto senza alcun motivo plausibile. Se così è, la soluzione consigliata dall'Architetto non è ragionevole, è un pasticcio. Saluti
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SIMBA4
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Veneto - Adria città Etrusca
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Salve concordo con tutti gli interventi di John, e dico a Ross26 che il catasto non è tenuto in alcun modo a chiedere notizie urbanistiche in merito alle pratiche docfa che si presentano. Prova ne è che loro (il catasto) quando si muove d'ufficio per fare qualche accatastamento se ne sbatte altamente dell'aspetto urbanistico, perchè il catasto ancora oggi è solo fini impositivi e null'altro. Inoltre non esiste normativa catastale che obblighi a dare notizie urbanistiche sul bene oggetto di pratica catastale. Se il catasto ti mette problemi per il tuo docfa, denuncia la cosa alla direzione regionale e vedrai che ne verrai a capo. Saluti cordiali
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Ross26
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"SIMBA4" ha scritto:
Salve
concordo con tutti gli interventi di John, e dico a Ross26 che il catasto non è tenuto in alcun modo a chiedere notizie urbanistiche in merito alle pratiche docfa che si presentano.
Prova ne è che loro (il catasto) quando si muove d'ufficio per fare qualche accatastamento se ne sbatte altamente dell'aspetto urbanistico, perchè il catasto ancora oggi è solo fini impositivi e null'altro.
Inoltre non esiste normativa catastale che obblighi a dare notizie urbanistiche sul bene oggetto di pratica catastale.
Se il catasto ti mette problemi per il tuo docfa, denuncia la cosa alla direzione regionale e vedrai che ne verrai a capo.
Saluti cordiali Gentile Simba4, in effetti ho appurato che il problema non è il catasto che appunto non fa verifiche ma si limita a registrare la variazione. Piuttosto potrebbe essere il notaio che in fase di stipula vede una variazione catastale non legata a nessun tipo di verifica dell'ufficio tecnico. magari è un eccesso di prudenza da parte dell'architetto.. questo non mi è chiaro però il suo ragionamento "fila". Grazie del consiglio.
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SIMBA4
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Salve il notaio si deve attenere alla conformità urbanistica e catastale, quella urbanistica è dettata dal rispetto delle norme urbanistiche e non da invenzioni del notaio. Quella catastale rispettando il d.l. 78/2010 che parla in merito, ora se il notaio non vuole comprendere che quel balcone con buone probabilità non è abusivo non si fa nient'altro che cambiare notaio. Alcune volte ho cambaito notaio anch'io, non c'è niente di strano. Saluti cordiali
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Ross26
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"SIMBA4" ha scritto:
Salve
il notaio si deve attenere alla conformità urbanistica e catastale, quella urbanistica è dettata dal rispetto delle norme urbanistiche e non da invenzioni del notaio.
Quella catastale rispettando il d.l. 78/2010 che parla in merito, ora se il notaio non vuole comprendere che quel balcone con buone probabilità non è abusivo non si fa nient'altro che cambiare notaio.
Alcune volte ho cambaito notaio anch'io, non c'è niente di strano.
Saluti cordiali Putroppo sono la parte venditrice quindi non ho la possibilità di cambiare il notaio e comunque vorrei scongiurare l'ipotesi che il notaio (zelante) allarmi l'acquirente. Tanto più che non essendo un abuso sicuramente arriveremo ad una soluzione che regolarizzi le carte dal punto di vista urbanistico e catastale. Grazie dei Suoi consigli cordialmente
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CESKO
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"Ross26" ha scritto: "CESKO" ha scritto:
Ricordo infine che nell'ipotesi venga presentata una CILA in sanatoria, occorre in primo luogo pagare le sanzioni che sono salatissime, in quanto il balcone è già esistente, in secondo luogo occorre presentare i calcoli in sanatoria al Genio Civile (anche se l'opera rientra nelle opere di modesta entità).
A conti fatti costerebbe più la documentazione che il balcone in se!
Un consiglio.... lascia perdere e procedi solo con la variazione catastale!
risaluti Gentile Cesko, da quello che ho capito io la cila non viene presentata come un'opera da sanare ma semplicemente da presentare come già esistente, viene solo ratificata all'ufficio tecnico. L'architetto mi ha infatti detto che non ci sarebbero state sanzioni. Credo che la sua difficoltà maggiore sia quella di non voler presentare una docfa senza un numero di protocollo dell'ufficio tecnico. Forse è solo abituato a procedere così... D'altra parte mi faceva notare che senza una pratica dell'ufficio tecnico non ci sarebbero differenze tra variazioni lecite e illecite (abusi). Come anche detto (se non ho capito male il senso) da John: "John_Pippero" ha scritto:
Questo è necessario tu lo dimostri perchè qualcuno il balcone non lo ha
rappresentato in planimetria catastale e chi mi dice che sia stata una
svista ? Grazie dei preziosi consigli. La "CILA ordinaria" va presentata prima della realizzazione dell'opera, se l'opera risulta già realizzata (in questo caso il balcone) occorre presentare una "CILA in sanatoria" con il contestuale pagamento delle dovute sanzioni con allegato certificato di collaudo statico previa presentazione dei calcoli in sanatoria presso il Genio Civile di competenza! Vie di mezzo non esistono! che l'architetto di fiducia si documentasse un pò meglio..... Saluti
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John_Pippero
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"Ross26" ha scritto:
Putroppo sono la parte venditrice quindi non ho la possibilità di cambiare il notaio e comunque vorrei scongiurare l'ipotesi che il notaio (zelante) allarmi l'acquirente. Tanto più che non essendo un abuso sicuramente arriveremo ad una soluzione che regolarizzi le carte dal punto di vista urbanistico e catastale.
Niente di più sbagliato. Il tecnico deve tutelare il venditore e l'acquirente. Nascondere le magagne che si conoscono a entrambe le parti per poter procedere al trasferimento del bene riscontrato irregolare è una truffa che danneggia tutti gli intervenuti. In questo caso, l'acquirente deve conoscere la verità che il tecnico dovrà riscontrare a livello urbanistico e catastale e non glielo deve dire il notaio ma il professionista che effettua le indagini che è chiamato proprio per assicurare la regolarità del bene che si vanno a scambiare le parti. Saluti
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