Salve
il sig. X mi ha chiesto la presentazione di planimetria mancante di una u.i., poichè deve venderla al figlio. Trattasi di appartamento in condominio.
Nel fare la visura scopro che l'u.i. non è intestata al sig. X, come mi aspettavo, ma all'immobiliare (srl) proprietaria dell'intero fabbricato. L'immobiliare ha poi venduto i vari appartamenti a divesri proprietari ed oggi non esiste più.
Scopro inoltre che il sig. X non è pieno proprietario dell'u.i.: possiede delle parti in quota (tra l'altro credo vendute con accordi privati) e ritiene di avere il possesso delle altre per usucapione (tuttavia non è stata emessa una sentenza in questo senso).

1) Posso presentare una DOCFAin cui il dichiarante non sia l'intestatario che appare nella visura?

2) Come tecnico corro dei rischi nel portare aventi questa operazione? In tal caso, ovviamente, rinuncerò all'incarico.

Grazie
Vannaus

prima di tutto devi far sistemare l'intestazione catastale in conformità degli atti che hanno generato le varie quote, poi procedi col docfa, il tuo committente firma in qualità di dichiarante (il docfa non è sottoscritto come un TF o TM da tutti i titolari dei diritti reali), per cui pienamente responasbile, il tecnico è responbile solo dei contenuti tecnici.
saluti

Grazie per la risposta.
Da quanto ho capito non esistono atti, ma solo scritture private. I proprietari in gioco sono diversi ed alcuni deceduti, quindi con i vari eredi. E' una situazione un po' complicata e il solito sig. X mi ha chiesto esplicitamente di procedere alla sola presentazione di planimetria, per risparmiare tempo e costi.
Cosa mi consigliate?

Grazie ancora
Vannaus

beh, senza perfezionamento delle scritture private da un notaio, il sig. x non potra' vendere a suo figlio perche' ufficilmente non proprietario.

per poter far firmare a lui il docfa, lo stesso deve risultare almeno in quota prop. del'unita' altrimenti la ditta e' l'immobiliare e cosi' rimane, a meno di procedere all'usucapione..

...tranquilizza pure il tuo cliente che intanto se non e' proprietario non puo' vendere per cui anche il notaio non procedera' all'atto.

Saluti :wink:

( digli che tutti in Italia per procedere ad una compravendita, spendono soldi e tempo, percio' che anche il sig. x si adeguasse alle regole)

A dire il vero il notaio (ho parlato personalmente) è pronto a procedere alla vendita, dichiarando che il sig. X è il proprietario non intestatario. Anzi a dire il vero stanno aspettando solo me per procedere...
La questione è proprio questa:
- se è solo un problema loro io procedo, lasciando intestatario l'immobiliare ma facendomi firmare il docfa dal sig. X
- se ho responsabilità personali (oltre ovviamnete quelle relative alla planimetria ed ai dati tecnici che vado ad inserire) lascio perdere...
Spero di essere stata chiara.

Grazie ancora.
VANNAUS

allora esiste un atto, manca solo la voltura? oppure il notaio si sta' inventando una nuova procedura??

catastalmente il sig. x NON PUO' firmare al posto dell'immobiliare, se dai un'occhiata alla nota 15232/2002 si prevede una procedura RIS.1 , dove il bene viene intestato al "possessore", ma senza avere titolo, la riserva appare in visura e la procedura stessa serve per poi procedere alla pratica di usufrutto.

...se io fossi al tuo posto, chiarirei bene la situazione col notaio, perche' per quanto ci hai esposto, non e' possibile che il notaio proceda all'atto di vendita senza perfezionare prima i precedenti preliminari,per cui penso che il notaio sia a conoscenza di qualcosa che a te sfugga.

per quanto riguarda la firma sulla pratica, a mio avviso non esistono possibilita' che x sottoscriva la proprieta' di altri, per cui al massimo chiedi e concorda la procedura con la tua Agenzia (anche se ripeto per me non esiste)
Saluti :wink:

Supponiamo che il notaio si stia inventando una nuova procedura, (ho letto anche la circolare 2/2010 della direzione dell'Agenzia del Territorio che dice che è compito del notaio individuare gli intestatatri catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari ecc ecc).

Visto che a me non hanno chiesto di aggiornare l'intestatario, ma semplicemente di inserire la planimetria mancante e visto che ho già esposto il problema al sig. X ed al suo notaio più volte con scarsi esiti, quello che vorrei capire è:
personalmente corro qualche rischio nell'aggiornare la planimetria senza modificare l'intestatario e facendo firmare come richiedente non l'intestatario ma il sig. x? so che è stata già fatta e accettata una procedura simile. SE FIRMO COME TECNICO HO DELLE RESPONSABILITA' anche sulla intestazione oltre che sui dati tecnici del ui? di fatto io vado solo ad inserire una planimetria...

Purtoppo nella mia breve esperienza lavorativa sono stati più gli incarichi che ho rifiutato di quelli che ho portato avanti, perchè la gente spesso si rivoge ai tecnici sperando di poter risolvere abusi o illegalità o omissioni. ed ovviamente io voglio operare sempre nella legalità e nel modo corretto. Sinceramente mi spiacerebbe perdere questo lavoro perchè la problematica è venuta fuori a lavoro già svolto quasi interamente (e questo mi servità da lezione per il futuro)...

p.s. La nota 15232/2002 non si riferisce alle categorie f3 ed f4?!

GRAZIE MOLTE

saluti

la nota parla al paragrafo 2 della ris.1 (ditta priva di titolo legale reso pubblico), ed al paragrafo 3 di "fabbricato costruito su particelle con intestazioni diverse (senza un atto reso pubblico disciplinante il diritto di sup.)....pero' vale in caso di nuove costruzioni

..stampala e guardala comunque..

..per quanto riguarda il tuo caso, chiedo , presso il tuo ufficio e' accettata una pratica firmata da tizio quando all'ufficio risulta proprietario caio?

da noi no, pratica sospesa in attesa dell'allineamento della ditta.

...percio' non ho elementi a disposizione per risponderti ad una cosa del genere, perche' la pratica non viene approvata.

mi sembra pero' evidente che se io fossi tizio e trovo variata la mia unita' perche' un tecnico a proceduto facendola firmare a caio, non sarei particolarmente contento, diciamo che io l'avvocato lo chiamerei....

comunque ribadisco che da noi il problema non si pone perche' le ditte vengono controllate, ti diro di piu', in caso di ditta giuridica, procedono ad una verifica in conservatoria per vedere se il rappresentante legale che ha firmato la pratica sia corretto.

...visto che comunque non consiglio mai di rifiutare un incarico, chiarisci col notaio e spreca 2 ore per consultarti con il responsabile dell'agenzia.

Saluti :wink:

Salve

Con calma, partiamo da qui.
L'immobiliare ha venduto?
Benissimo, dev'esserci un atto da qualche parte... in possesso del cliente, negli atti del notaio, una trascrizione in conservatoria, all'archivio notarile, in qualche benedetto posto :lol:

Il cliente non ha niente in mano? Non ricorda nulla di quando firmò il rogito? Nemmeno il nome del notaio? Non è che ha fatto come quel tizio che si è ritrovato intestata una casa... e non ne sapeva niente? :lol:

Se vedi che a tutte queste domande il cliente risponde picche, o farfuglia, allora lascia nel suo brodo lui e il notaio... perchè la cosa mi puzza

Non è possibile (a meno di procedure "particolari") procedere ad una variazione firmata da chi non è intestatario in catasto!
Però mi viene anche da pensare all'usucapione... la corretta conservazione del catasto (insieme ad altre cose) non rientra negli atti possessori validi per dimostrare il possesso ventennale, pacifico, incontestato di un bene??

Perchè se fosse così, potrebbe bastare una citazione in relazione tecnica: il signor X Y firma in quanto possessore, pratica di usucapione in corso, ecc ecc ecc...

Ma poi perchè tutti 'sti pensieri? Se hai un atto, forse la relativa voltura è semplicemente inevasa, allora vai e falla evadere... se non c'è proprio la voltura, la fai tu e fine 8O poi procederai alla variazione...

In qualsiasi caso, se vedi che le cose sono un po' "così così", accetta un consiglio: parla con l'ADT, scrivi scrivi scrivi, e fai firmare nero su bianco al cliente, tutelati!! Perchè se un domani saltasse fuori un casino, il tuo operato è corretto, e correttamente giustificato...

Buon lavoro 8)

Confermo tutto quanto scritto dai colleghi che hanno risposto al quesito. Aggiungo che, personalmente, specie all'inizio della professione, ci sono tanti soggetti che avendo avuto rifiuto da altri tecnici tentano di effettuare situazioni al limite della legalità, proponendo prestazioni professionali che non possono essere effettuate, a tecnici inesperti, sfruttando il loro bisogno di lavorare essendo agli inizi. Occhio, quindi, a non calarsi troppo le braghe.

Saluti con una mano avanti e una dietro !! :wink:

[size=18]Auguri a Vannaus e a tutte le (poche) colleghe in occasione della FESTA DELLA DONNA, con la speranza che interveniate sempre di più alle nostre discussioni !!![/size] :!:

Grazie a tutti!

Seguirò i vostri consigli...


buona giornata
Vannaus

Per la cronaca...

L'incarico è stato affidato ad un tecnico che fa meno storie. Dall'alto della sua esperienza sa che il docfa sarà accettato, anche se firmato dal sig.X che non è l'intestatario, perchè l'ha già fatto e perchè forse conosce qualcuno che chiuderà un occhio. Come premio di consolazione mi sarà liquidato il rilievo fatto... che culo!

Non è la prima volta che vedo soffiarmi il lavoro da gente più disposta di me a scendere a compromessi... o forse sono io che mi faccio troppi problemi?

saluti

..no no, tu non ti fai troppi problemi , ti fai tutti i problemi che bisogna farsi per lavorare correttamente....devo dire che queste cose mi danno particolarmente fastidio, per cui ti dico cosa ho fatto io in un caso simile che mi era capitato.

...sono andato dal responsabile dell'area fabbricati e gli ho esposto il problema, il tecnico ha segnato tutti i dati dell'unita' e ha monitorato la situazione in attesa della presentazione.....non so' come si siano svolti i passaggi intermedi, ma sta' di fatto che la pratica e' stata fatta come doveva essere fatta.

(nel mio caso il mio cliente era un tecnico, ed il suo cliente dopo varie discussioni e spiegazioni di come procedere, si era rivolto al mio cliente dicendo che aveva trovato un tecnico che avrebbe portato a termine la pratica senza tante storie, alla fine di tutto ha riconosciuto che avevamo ragione, lavoro perso ma stima guadagnata).


...comunque , fermo restando che tizio non puo' firmare per caio, anche dovesse passare la pratica, l'unita' resta intestata a caio, sono curioso di sapere come fara' il notaio a vendere la proprieta' di altre persone.....ma in che provincia sei??

Senza pretendere di essere un mago, mi sento di rassicurare Vannaus, che secondo quanto ci ha descritto, il docfa non sarà accettato firmato da un soggetto non titolare dell'immobile in atti. Ed inoltre l'atto non può essere trascritto in questo modo, non c'è continuita sulle trascrizioni, neanche fossero il Papa in persona. Come tecnico, se provassero ad inserire in atti un docfa non firmato dal legittimo proprietario, una segnalazione all'AdT la farei. Le regole devono essere uguali per tutti: proprietari e tecnici !!
Quello che noi tecnici andiamo a dire ai committenti deve essere attendibile e certo, se poi un altro collega trova una scappatoia illegale dobbiamo sincerarcene e poi agire di conseguenza, altrimenti uno dei due è un incompetente.

Saluti magici. :wink:

Brescia è il paradiso terrestre?? :lol:
Profonda stima per il vostro responsabile!!

Infine tutta la mia solidarietà a Vannaus, la quale in queste ore si sentirà un po' giù di morale, perchè è inevitabile...

Ma vai tranquilla... Quando tra qualche giorno gli respingeranno la pratica oppure, anche se dovesse passare con le necessarie "oliature" :wink: resterà sempre qualcosa di inesatto in atti che, tranquilla, verrà fuori tra qualche anno, sopratutto se le situazioni dietro sono "fumose" ;)

Quel giorno, quando gli arriverà una bella letterina scritta da un avvocato con i contro...fiocchi :lol: si ricorderanno di quella "scassamaroni", e stavolta sotto tutta un'altra luce

Dormi tranquilla, un pensiero in meno!!

Buon lavoro (non quello) 8)