Antonio, non sono d'accordo.

La categoria va rivista perché è impropria rispetto alle caratteristiche intrinseche del bene e non all'attività esercitata.

Se quel bene è artgianale/industriale non può essere commerciale perché vi si esercita, a mio modo di vedere impropriamente, una attività di quel tipo.

Impropriamente perché le attività commerciali abbisognano di altri parametri (es. aero-illuminanti) rispetto all'attività industriale.

Passando a parlare della questione urbanistica c'è da dire che la norma, peraltro molto contrastata e fonte di innumerevoli cause, lasciava presupporre che non esistesse obbligo di nessun atto autorizzativo per le variazioni d'uso senza opere. Ma negli ultimi anni è cambiata e ora la variazione d'uso c'è indipendentemente dall'esecuzione o meno di lavori murari.

Se per esempio tu passi un abitazione ad ufficio o a Negozio senza effettuare opere e per il tuo Comune c'è la necessità di atto autorizzativo, tu che fai? Non chiedi la variazione d'uso?

Il caso di Foons, credo, sia per analogia la stessa cosa.

Capisco gli aspetti di opportunità ma anche quelli oggettivi non vanno trascurati.

Io, come forma mentis, mi muovo sempre nel rispetto delle conformità urbanistiche e catastali. Quando metto le mani su un immobile esso, alla fine, deve essere predisposto anche per una potenziale alienazione. Anche se questa non ci sarà prima di vent'anni.

Altrimenti si rischia di lasciare situazioni intricate. Poi sull'opportunità si potrebbe aprire una discussione infinita.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Carlo non ne sono molto convinto, pensa ad esempio queste grandi tipo decathlon o ikea, hanno molta più somiglianza ad un fabbricato industriale piuttosto che il classico locale commerciale.

Io in genere mi metto dalla parte del cliente, se non evade il fisco ovviamente, se non è strettamente richiesta ovvero se non è imponibile per legge, la variazione catastale, non la consiglio.

la questione posta da foons a mio avviso potrebbe essere uno di quei casi in cui è superfluo fare la variazione, considerato che ha comunque uno spazio commerciale ed un altro destinato a laboratorio.

La linea è sottile e forse ininfluente.

saluti

E' vero quello che dici Roberto.

Anche se IKEA e Decathlon hanno, almeno dalle mie parti, ampie pareti vetrate ai vari piani, cosa che non trovi nei fabbricati solamente industriali.

Ti ripeto, secondo me in queste circostanze entra molta soggettività nell'operare e quindi non dico che il mio sia il modo più corretto anche se, ragionandoci, mi sembra il più logico.

Il mio filo conduttore rimane la conformità.

Capisco anche che il Catasto Fabbricati, rispetto al Catasto Terreni, lascia più ampi margini di manovra nelle scelte da fare.

Ciao

Carlo

Se i parametri strutturali dell'immobile (es. rapporti aeroilluminanti) non rientrano nei limiti per quella specifica attività da esercitarsi, l'immobile necessita di opere che trasformino radicalmente l'immobile stesso, pertanto ci vuole richiesta di autorizzazione edilizia, agibilità, (anche vigili del fuoco, e quant'altro, senza dimenticare la bonifica del terreno), l'accatastamento sarà necessario e quindi in quel caso possiamo adeguare anche la categoria, ma nel caso di opere di manutenzione straordinaria come le intende Foons, a mio parere queste non influiscono sulla rendita. Non è che Foons è tenuto a cambiare la categoria solo per il cambio di attività ma l'immobile rimane lo stesso senza alcuna trasformazione radicale. Del resto come conformità catastale nell'atto di acquisto, la dichiarazione non tiene mica conto dell'attività che si dovrà esercitare. io prima di comprarlo un capannone del genere mi accerterei se con le opere che devo realizzare per adeguarlo alle mie esigenze verificherei se queste mi determinano un aumento della rendita e quindi di imposizione fiscale.

Senza considerare il rischio che se vado a cambiare la categoria e quindi magari mi aumenta sensibilmente la rendita come quasi sicuramente sarà, solo effettuando lievi opere di manutenzione straordinaria, l'ufficio quasi sicuramente accerterà anche l'atto di trasferimento e il valore commerciale concordato.



Saluti

E quindi Antonio, nel caso di Foons, lasciando perdere la parte Urbanistica (mannaggia a me e quando l'ho tirata fuori ), in presenza di un fabbricato palesemente industriale censito in D/8 non faresti niente?

Io mi comporterei diversamente ma, ripeto, non ho la pretesa di essere il portatore della verità.

Come detto farei la variazione con tanto di foto allegate dimostrando che l'immobile non aveva la corretta Categoria catastale.

Ciao

Carlo

Invece, Carlo è giusto porsi prima il problema dell'urbanistica, che a mio parere comanda in primo luogo, perchè vanno commisurati i lavori di adeguamento dell'immobile e se la loro entità porta ad un diverso carico urbanistico dell'immobile. Tra l'altro se un immobile cambia da commerciale a industriale secondo me da regolamento urbanistico ci sarebbe pure da pagare gli oneri, anche senza opere, ma questo dipende dalle norme di pianificazione locale. In secondo luogo, dal punto di vista catastale e quindi dal punto di vista prettamente fiscale va fatto un altro tipo di ragionamento che poi è quello che facciamo ogni qual volta interveniamo con opere edilizie su un qualsiasi immobile. Ci vuole l'aggiornamento catastale oppure no ? Foons si è posto correttamente il problema. Pertanto: una volta che i lavori sono stati eseguiti, se questi non hanno comportato una radicale trasformazione tale che influisca sulla rendita catastale già determinata in atti, io considererei il fatto che questa non sia da rideterminarsi, anche perchè se si tocca adesso una rendita di categoria speciale calcolata molti anni fa, anche senza cambiare destinazione, adesso le regole sono diverse, i prezzi di riferimento sono notevolmente lievitati e sicuramente la nuova stima andrà al rialzo e a meno che la rendita precedente non sia palesemente errata, non l'andrei a toccare, perchè poi le tasse, adesso enormemente alte e improponibili, sono del tutto antieconomiche per il contribuente, che si vedrebbe costretto ad agire in contenzioso con lo Stato se non vuole andare in rovina.



Saluti

Buongiorno. Ho trovato, nella circ. 14 marzo 1992, n. 5, questo paragrafo:

Fabbricati destinati a grande distribuzione (ipermercati, supermercati): dovranno essere censiti nella categoria D/8.

La futura destinazione non sarà commerciale, a quanto ho capito, ma produttiva ed il comma è perentorio, quindi se lo si legge testualmente, la prossima destinazione del cespite non corrisponde all'attuale categoria catastale tuttavia la preoccupazione di totonno c'è tutta: come aggiornare la categoria senza variare la rendita? Io farei così: posto che l'Ufficio deve darmi il DOCFA precedente (sempre che ci sia e non sia un vecchio classamento eseguito dall'Amministrazione ma poco cambia) rifarei le planimetrie aggiornandole e valuterei, sulla scorta delle disposizioni emesse nel periodo degli "imbullonati", gli aggiornamenti edilizi e impiantistici e aggiornerei il valore senza una nuova stima bensì usando un aumento in percentuale giustificando il tutto in relazione (in primis il D/7) perchè voglio conservare il pregio di un classamento in D/8 consolidato dopo la verifica dell'Ufficio. Va da se che le implicazioni urbanistiche non vanno ignorate.

Che ne dite?

Mi sembra un discorso che fila.

L'unica osservazione che mi sentirei di fare è al classamento.

Un D/7 vale meno di un D/8.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Salve

tanto per non lasciarla nel dimenticatoio,

non scordiamoci che è ancora in vigore anche la circ. 6/2012 (mai abbrogata ma integrata con quella degli imbullonati) per la stima degli immobili per le categorie D ed E.

cordiali saluti

Buongiorno a tutti, anzitutto vi ringrazio per la viva partecipazione, per l'interesse e le interpretazioni fornite, tutte preziose. Leggendo mi sono fatto un pò una mia interpretazione, che è quella di propendere verso la variazione da D8 a D7, provo a sintetizzare il perchè.

Continuando nelle mie verifiche, che sono comunque di natura preliminare (trattandosi di una trattativa di compravendita appena imbastita e ben lontano da una eventuale chiusura) ho scoperto che l u.i.u. deriva da un frazionamento eseguito anni orsono di un u.i.u. di dimensioni maggiori, che aveva ed ha caratteristiche industriali, ma che era destinata alla conservazione dei prodotti surgelati. Ora, anni fa è stato fatto un frazionamento dove è stata in sostanza scorporata la parte attualmente offerta in vendita (in quanto caduta in disuso e rimasta inutilizzata) e in sede di frazionamento l'allora tecnico aveva proposto un classamento (alquanto ardito secondo me, sia per caratteristiche dell'immobile, che per collocamento in una zona a vocazione meramente industriale) nella categoria C2. Tale classamento è stato rettificato d'ufficio a D8 (io penso probabilmente perchè i tecnici dell'ADE avranno fatto le loro ricerche ed avranno visto l'attività che effettivamente veniva eserciata prima). Pertanto l'attuale classamento è frutto di una rettifica d'ufficio.

Continuo ad essere del parere che ai fini autorizzativi la categoria d8 non sia corretta per la futura possibile attività (verifica di strumenti di pesatura industriale), penso che in sede di presentazione di DUAAP possano palesarsi comunque delle incongruenze. Tra l'altro, come disquisito da molti, le caratteristiche commerciali sono esigue in questo immobile (carenza di superficie aeroilluminante, finiture di tipo industriale) il che mi fa propendere maggiormente verso la tipologia del D7 in una eventuale variazione.

Il tema della rendita è decisamente delicato, per questo mi riservo ancora di effettuare ulteriori ricerche, rileggere per bene tutti i vostri pareri e cercare di fare una quadra del tutto, anche in funzione del fatto che la rendita è stata assegnata d'ufficio.

Vi chiedo ancora se per voi la rettifica d'ufficio possa essere motivo ostativo per un eventuale variazione da D8 a D7 oppure se invece potrebbe "agevolare" tale variazione e quindi anche una eventuale rivisitazione della rendita.

Un grazie ancora per il vivo interesse e per il prezioso aiuto che date, non solo a livello tecnico, ma anche di natura culturale.



Fooons

Qualche osservazione alle tue puntuali e lucide constatazioni che condivido.

L'Ufficio avrà fatto il cambio da C/2 a D/8 probabilmente perché la superficie minima di passaggio da C a D (Es. Pistoia mq. 500) era stata superata.

Pur essendo una semplice rettifica d'Ufficio non vedo motivi ostativi a presentare una variazione in quel senso e come detto in precedenza farei una relazione a chiarimento del perché siamo arrivati a ciò (errore concettuale precedente sulle caratteristiche intrinseche dell'edificio) e allegherei foto.

Continuo a sostenere che la rendita del D/7 debba essere inferiore al D/8 perché le caratteristiche di quest'ultimo sono superiori. E mi sentirei anche abbastanza tranquillo perché la precedente attribuita dall'Ufficio.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Salve colleghi,

mi ricollego alla vs. discussione, devo redigere docfa trasformazione da d/8 (era locale commerciale) a d/6 trasformazione in palestra con modifiche interne delle tramezzature, Comune presentato il tutto, finito lavori devo redigere docfa, secondo Voi che causale di variazione devo mettere? grazie