Buongiorno a tutti,

da una prima ricerca effettuata non ho trovato risposte a questo quesito che può sembrare banale ma magari non lo è. Dei clienti sono interessati ad acquistare un capannone attualmente accatastato come D8, all'interno del quale dovrebbero realizzare un'attività di verifica di masse campione di tipo industriale e di strumenti di pesatura. Unitamente alla parte "meccanica" si intende realizzare una parte espositiva (sicuramente con una superficie secondaria in termini di estensione), sempre relativa agli strumenti di pesatura. Stando alla definizione precisa e rigorosa di questo forum relativa alla categoria D8 io ritengo che, dar vita ad un attività del genere all'interno di un capannone che formalmente ha quella categoria catastale possa risultare fuorviante o poco consono. Le domande che voglio porre dunque con questo messaggio sono le seguenti:

1) pensate che la categoria catastale D8 possa comunque essere consona all'attività precedentemente elencata o sarebbe meglio se si trattasse magari di un D7?

2) nel caso si pensasse di variare da D8 a D7, la variazione è agevole o possono sussistere problemi? questa domanda me la pongo in riferimento al fatto che nella definizione di D8 si cita tralaltro testuali parole " fabbricati ... e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni". Questo radicali trasformazioni mi ha fatto sorgere il dubbio, ossia devono per forza persistere degli interventi edilizi (magari una manutenzione straordinaria) per sussistere i requisiti di una variazione in categoria D7 o mi sto mettendo troppi problemi io?

Sempre sicuro del vostro interesse e sperando di non aver creato una discussione su di un caso gia trattato (dalla mia ricerca non ho trovato nulla di simile) auguro a tutti una buona giornata.

No, non ti stai mettendo troppi problemi, le domande che ti poni e che ci poni sono fondate.

Però non ci specifichi alcune cose.

Domanda: le caratteristiche del fabbricato quali sono?

E' un fabbricato commerciale o industriale?

Io credo che sia questo il nodo della questione.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Buonasera Carlo, ti ringrazio per l interesse. Trattasi di capannone industriale destinato alla conservazione di surgelati, quindi la categoria d8 risulta quanto mai azzeccata per il precedente utilizzo. Non la trovo invece coerente con il nuovo, ossia un "laboratorio" atto a verificare strumenti di pesatura e masse campione, per il quale vedo un accezione più industriale. Detto questo, a livello di distribuzione degli spazi e di configurazione planimetria l immobile andrebbe bene così com è ora, senza grandi stravolgimenti. Le caratteristiche sono le seguenti: una superficie circa pari a 320 m, struttura in pannelli prefabbricati a matrice cementizia, pavimento in battuto di cemento, tetto con capriate in C.A. a doppia falda e onduline. Il dubbio è di natura meramente formale, di classamento, e di capire se possono persistere difficoltà per un eventuale variazione da D8 a D7 (sempre di natura formale). Ringrazio tutti per l interesse.

Buongiorno

Io mi riferivo alle caratteristiche intrinseche dell'edificio, non all'abbinamento tra qualità catastale e attività svolta.

Credo ci sia differenza tra un capannone adibito ad attività commerciale e uno adibito ad attività industriale.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Perfetto non avevo compreso bene, allora trattasi di capannone adibito ad'attività industriale, con finiture tipicamente industriali.

Cordialmente

In termini di rendita e quindi fiscali, sostanzialmente D/8 o D/7 nulla cambia, infatti il metodo di stima per la determinazione della rendita è lo stesso. Se non per particolari esigenze legate a permessi/autorizzazioni, personalemente non mi fossilizzerei sul cambio di destinazioni/categoria, anche in considerazione del fatto che comunque mi sembra di capire che ci sarà uno spazio destinato all'attività commerciale.

Saluti

Sicuramente Roberto.

Ma il Catasto non è solo fiscalità e credo che non ci sia corrispondenza tra un D/8 e un D/7 nelle caratteristiche intrinseche. Se come dice Foons questo è un fabbricato industriale, esso deve essere censito in D/7 specificando che la precedente qualità era stata attribuita per errore.

Tutto questo per dire che non può attribuirsi ad un fabbricato una qualità in base all'attività che ci viene svolta ma in base alle sue caratteristiche intrinseche.

Un fabbricato Commerciale (es. piccolo o grande supermercato) deve avere delle caratteristiche che un fabbricato industriale non ha. Ecco il perché delle radicali trasformazioni.

Cordialmente

Carlo Cinelli

C'entra qualcosa l'ordinarietà?

Dovrebbe.

Salve

premetto che mi fa piacere sentirti rispondere su questioni/domande inerenti pratiche docfa (non l'avevo notato molto prima), comunque concordo in toto quanto hai scritto Carlo, il D8 ha certe caratteristiche, il D7 delle altre.

buona giornata a tutti

Beh...Stefano, è capitato anche a me di dovermi imbattere qualche volta in pratiche Docfa.

Avrebbe detto mio zio di Roma: E mo magni solo con le Riconfinazioni e la Topografia.

Quando posso e quando mi sento in grado cerco di dare una mano anche se nel Forum ci sono sicuramente persone più preparate di me in questo, come te, come Roberto e come Rocco.

Ubi maior minor cessat.

Ciao

Carlo

Carlo sono assolutamnete d'accordo, ma ragionavo sulla necessita di produrre la variazione o meno.

Faccio un ragionamento, in un fabbricato industriale posso adattarci un'attività commerciale e viceversa, da qui, scaturisce quella che a mio avviso si può definire una caratteristica intrinseca, ovvero la reale destinazione.

Le radicali trasformazioni spesso riguardano l'impiantistica e la partizioni, strutturalmnte diventa sconveniente operare. Difatti con la crisi delle industrie, molti capannoni sono stati adattati ad attività commerciale.

Per mia opinione, ma di certo non è vangelo e non dico nemmeno che sia corretto, inoltrerei la variazione solo per particolari esigenze o per necessità.

Purtroppo in questi anni ho capito che quando hai situazioni consolidate, conviene non toccare nulla, altriemnti si inventano la qualunque per fa lieviatare la rendita.

Ripeto è solo una mia opinione personale.

saluti

Opinione personale che io condivido pienamente.

Nel caso specifico, non c'è intervento edilizio che urbanisticamente è necessario eseguire per effettuare un cambio di destinazione dell'immobile. Quindi il cambio di destinazione non è eseguito. C'è solo un cambio di attività sull'immobile che rimane sostanzialmente invariato.

Catastalmente se la categoria precedente e la stima per la determinazione della rendita erano precedentemente congrue, anche se per una determinata attività differente dalla attuale, non vedo motivo di eseguire un nuovo aggiornamento catastale.

Ovvio che se invece gli interventi di lievi modifiche comunque eseguite, magari di manutenzione straordinaria, incidano e cambino sostanzialmente il valore della rendita, nella misura tale che occorra obbligatoriamente presentare una variazione catastale, si può decidere di rivedere tutti i dati di classamento compreso la categoria ritenuta più consona.

Saluti

Non solo, Roberto.

Io la grande differenza tra un fabbricato Commerciale e uno Industriale la vedo anche nella superficie espositiva esterna.

Uno Commerciale deve avere delle pareti a vetro che all'altro non sono assolutamente consone.

Altro spunto di riflessione: tutti i Comuni hanno una loro classificazione delle Destinazioni.

Per qualcuno la variazione da Commerciale ad Artigianale/Industriale può non essere soggetta a nessun atto autorizzativo, per qualcun altro si.

Se tu devi fare la variazione in Comune, quest'Ente poi all'agibilità ti chiederà di allegare la variazione catastale. Ecco che questa potrebbe diventare opportuna.

Antonio, come fai a dire "......che rimane sostanzialmente invariato"? Mi sembra che Foons ci dice che c'è cambio di attività da Commerciale a Artigianale/Industriale e questa anche senza opere edilizie va assolutamente verificata nelle modalità che dicevo ai paragrafi precedenti. E cioè se per il Comune è da atto autorizzativo o meno.

Boh....forse diciamo le stesse cose in modi diversi.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Sono le opere edilizie di trasformazione del bene immobiliare a necessitare dell'autorizzazione edilizia, non l'attività esercitata.

Se il cambio di attività non necessita di sostanziali opere di trasformazione sul bene immobile (che poi è quello oggetto di stima nel caso di rivalutazione della rendita catastale) non vedo alcuna necessità di rivedere la categoria che può apparire impropria rispetto all'attività esercitata ma che non riguardano l'oggetto di stima. Tutto la questione ruota solamente sull'entità dei lavori edilizi che la nuova attività richiede necessariamente di eseguire. Queste opere, che sembrano da realizzarsi per adeguare l'immobile alla nuova attività non sono di entità tale da considerare una radicale trasformazione del capannone.

Teniamo conto che il valore commerciale del bene se non è oggetto di sostanziale trasformazione, rimane immutato rispetto al valore concordato nel trasferimento. Prova a fare una variazione catastale su questo bene che non ha subito variazioni significative, la stima va subito sotto la lente di ingrandimento dell'agenzia, sinceramente per il contribuente la eviterei come la peste. Che poi sappiamo come va a finire.

Saluti