Salve a tutti, vorrei chidere un vostro parere su una questione che mi riguarda personalmente e professionalmente. Nel 2004/2005 ho eseguito un tipo mappale-accatastamento di un fabbricato che un'impresa edile aveva appena ristrutturato per vendere. Prendo incarico, mi faccio dare atto di provenienza, progetti approvati ed ultima variante.Controllo il tutto ed eseguo rilievo dello stato di fatto dell'immobile. Presento l'accatastamento e poi la ditta nel 2008 fa i vari rogiti dei vari appartamenti. Nel 2009 poi il proprietario dell'immobile vicino a quello che ho lavorato manda letttera in cui dice che la cucina di uno degli appartamenti rogitati è di sua proprietà. Praticamente è emerso che la stessa stanza era disegnata sulla planimetria del vicino e su quella con cui la ditta aveva comprato l'immobile dal notaio. La planimetria che mi trovavo in atti ,su cui ho eseguito la var catastale, era la prima planim redatta per quel fabbricato infatti era del 1939, e quella del vicino del 1968. Personalmente io ho fatto le mie ricerche al catasto in fase di redazione del famoso accatastamento ma essendo la mia planim la prima mai eseguita le ricerche si sono fermate li e poi la stessa coincideva con la situazione reale che mi trovavo sul posto.
Ora mi domando è giusto che adesso si chieda a me di risarcire l'acquirente di quel appartamento perchè il vicino gli chiede 30000€ per quella stanza? La ditta è fallita e quindi su di essa non si può far nulla. Il notaio che ha fatto l'ultimo rogito dice che lui ha fatto l'atto sulle mie planimetrie e quindi l'ho indotto in errore e quindi colpa mia. Ma il notaio che ha seguito l'atto con cui l'impresa ha comprato dell'immobile non ha colpe? io mi sono fatto dare l'atto di provenienza per evitare sta situazione ma se quel notaio ha fatto l'atto a "pene di cane" perchè la colpa è mia? Non si dovrebbero rifare tutti su di lui?

Adesso devo mettere un avvocato che mi segua la causa e quindi soldi su soldi che non ho. Accetto consigli, precedenti legali su cui appoggiarmi , tutto quello che volete perchè 30000€ fin'ora li faccio solo se mi vendo un rene visto i tempi che corrono.

Grazie a tutti per la collaborazione

Secondo me ci sono diverse punti in tuo favore per questa causa, primo la tua planimetria è stata la prima ad essere registrata in catasto (1939).
Domanda, ma come si è svolto nel tempo il possesso di questa stanza incriminata?
Perchè il proprietario/possessore attuale potrebbe invocare l'usucapione in buona o mala fede.
Ma ritorniamo sui punti a tuo favore, essendo la tua planimetria iniziata nel 1939 ora presenta una continuità storica, quella del vicino come fa a dimostrare ciò.
Per esperienza personale non è la prima volta che ho visto unità immobiliari limitrofe che contengono ambedue una medesima stanza.
Ma la maggior parte delle volte era un errore di rappresentazione grafica di una delle due unità immobiliari.
Probabilmente anche nel tuo caso è un errore di identificazione grafica di una delle due U.I..
Per quanto concerne la tua responsabilità in qualità di tecnico nell'aver eseguito l'accatastamento, non vedo grandi aggravi a tuo carico, perchè, come hai spiegato tu, ti sei basato su documenti e certificazioni esistenti in atti.
Sembra quasi che il vicino, quello che chiede i danni, abbia aspettato il momento opportuno per fare ciò, però si dimentica che in caso di perdita della questione in atto dovrà lui risarcire tutte le spese e i danni causati.

Saluti causali

Infatti il vicino ha appositamente aspettato per poter far richieste secondo me.
Praticamente l'immobile che ho trattato io era un vecchio edificio adibito da sempre a civili abitazioni, mentre quello limitrofo era una ex chiesa abbandonata da tantissimi anni ma dal 2009 circa è in fase di ristrutturazione. La stanza incriminata per il vicino era l'ex stanza dove il prete si cambiava prima/dopo le funzioni, mentre per il mio palazzo parte di un ex garage. All'impresa edile il palazzo è stato venduto da una famiglia che ha ricevuto il palazzo in eredità dal nonno quindi le testimonianze sono legate ai vicini, e devo dire che c'è chi da una versione e chi ne da un'altra perchè probabilmente all'inizio era usata dal prete ma dalla sconsacrazione della chiesa non più. Ora la proprietà è di un istituto diocesiano che si occupa delle proprietà della chiesa e su richiesta dell'avvocato dell'inquilino questi hanno portato una montagna di carte scritte a mano illeggibili interne alla chiesa in cui si descrive quell'immobile.
Ma io mi domando perchè il primo notaio che ha fatto l'atto con cui l'impresa ha acquistato l'immobile non ha visto queste carte o fatto uno storico?
Possibile che in Italia sia un poretto di geometra a subire ritorsioni legali quando il grosso del guadagno lo ha fatto un'impresa che a mio avviso è fallita da furbetta?
Sta cosa non mi fa dormire e mi vedo sempre più coinvolto in una cosa di cui non ho colpa o per essere democratico , non ho tutte le colpe.
Il progettista? il primo notaio? il secondo notaio? l'impresa? gli eredi che hanno venduto?
Fra tutti io sono quello che ha guadagnato di meno ma a cui la vogliono far pagare di più. Non si può andar avanti così , questo settore è pieno di rettomani che ti vogliono inculare e a me sinceramente non va!!!

per come la vedo io il notaio ne esce sempre pulito, lui sottoscrive solo cio' che il venditore dichiara ....ne escono sempre cosi'...

pero' a mio avviso tu non hai fatto nulla di sbagliato.....a me hanno insegnato che se una persona non e' proprietaria non puo' vendere ed anche se lo fa, la proprieta' non passa al compratore semplicemente perche' il venditore non era il legittimo proprietario.....questa per me e' la situazione del vicino, che avendo acquistato con scheda del 1968, ha acquistato una stanza che in realta' era gia' compravenduta e rappresentata su un'altra planimetria (la tua appunto), per cui per me puo' solo rivalersi su chi a lui ha venduto....

sarebbe interessante sapere la data degli atti delle rispettive compravendite.....

Saluti :wink:

Partendo dal presupposto che tu ti sei occupato solo dell'accatastamento finale anch'io ritengo che prima di te ci siano ben altre responsabilità, mi sembra che tu sia stato "messo di mezzo" perchè sei l'ultimo della ruota e quello più semplice da rintracciare. E' necessario capire quello che è successo prima del tuo intervento e verificare:
1) la parte che rivendica la stanza, oltre alla planimetria catastale, ha atti pubblici he dimostrino il suo possesso?
2) la stanza al momento della ristrutturazione era collegata alla parte acquistata dalla ditta o all'altra?
3) la proprietà che ha venduto l'immobile da ristrutturare alla ditta ha dichiarato anche la proprietà della stanza e questa è compresa nella descrizione dell'atto di acquisto?
4) i progetti redatti per la ristrutturazione comprendono anche la stanza in questione? Il progettista non ha sollevato alcuna eccezione sulla questione?
5) Come è possibile che durante l'esecuzione dei lavori (che non credo siano stati eseguiti in una notte) l'altra parte non si sia fatta sentire e la cosa viene fuori solamente adesso?
Come vedi prima di parlare di una tua diretta responsabilità c'è molto da vedere, ti consiglio di approfondire questi punti con l'assistenza di un avvocato, purtroppo....
buon lavoro

Beh, Naruto, anche considerando che la tua esposizione dei fatti dev'essere ritenuta di parte, e quindi manca quella avversaria, non ti si possono riconoscere molti torti!
Cosa che, purtroppo, non allevia per nulla la rabbia: quando qualcuno ti prende di mira, non si può far altro che tentare la difesa sopportandone i costi. Volendo si può sperare, oltre al buon esito del giudizio (tutt'altro che scontato anche se hai più che ragione) anche in una vittoria di spese (che comunque arriverebbe alla fine...).

Un po' come fare 14 al totocalcio.

Vista l'assoluta incapacità di affrontare il problema da parte di chi, agli opportuni livelli, potrebbe risolverlo, l'unica soluzione a questa vergognosa situazione, poiché essa colpisce a casaccio creando danni che possono rovinare una persona, sarebbe la costituzione di un "fondo di solidarietà" presso i Consigli Nazionali o le Casse di Previdenza. Un po' come quello a cui in teoria può rivolgersi la vittima di un pirata della strada.

Campa cavallo...

Venendo all'argomento, assunta come precisa la versione che hai dato mi pare che gli argomenti tecnici siano piuttosto marginali rispetto a quelli giuridici, che vedono quindi in primissimo piano l'Avvocato a cui ti rivolgerai. Questi userà i tuoi argomenti tecnici per dar forza e concretezza agli aspetti giuridici che riuscirà a opporre.

In particolare gli segnalerei che:
- le planimetrie catastali dei vicini NON possono essere nella tua disponibilità, in quanto il Catasto non le mostra senza delega scritta della Ditta intestata;
- lo studio delle Unità confinanti NON è prassi comune per le variazioni catastali e, per di più, non è generalmente possibile se non in via del tutto astratta, perché comporterebbe una ricerca storica a ritroso a partire dagli identificativi attuali che, fra l'altro, NON sono generalmente disponibili in quanto:
a) non è sempre presente un Elaborato Planimetrico;
b) anche se c'è non è verificabile la corrispondenza dei livelli fra mappale e mappale;
c) gli atti che fosse eventualmente possibile reperire NON hanno sempre allegate le planimetrie catastali, per le quali si ricadrebbe nella necessità di ottenerne la visione in Catasto.
- l'accatastamento avviene al termine dei lavori, e perciò non è possibile ad altri che al Progettista o al Direttore del Lavori avere contezza dell'eventuale abbattimento di divisori che portino ad includere vani non precedentemente disponibili; e se, al contrario, il vano era precedentemente disponibile all'U.I. che accatasti, la responsabilità dovrà essere fatta risalire a chi lo rese originariamente tale;
- all'atto della presentazione del progetto, il Comune chiede la dimostrazione della proprietà dell'immobile oggetto di intervento; dimostrazione di cui si prende la responsabilità il dichiarante, e che perciò dovrebbe escludere il tecnico che interviene in seguito.

Insomma, una serie di elementi che diano all'Avvocato il modo di dimostrare che hai eseguito il lavoro secondo le normali regole di diligenza.
E comunque un pacco esorbitante di carte che giustifichino la durata pluridecennale del procedimento: la (cosiddetta) giustizia italiana dev'essere presa per sfinimento!

A parte questo, sperando di averti dato un contributo utile, non posso che auspicare:
"Che Dio te la mandi buona!"

O, con l'acronimo di una nota e volgare parafrasi del tradizionale in bocca al lupo, I.C.A.B.

Leonardo

fermo restando tutti i ragionamenti da fare con atti e planimetrie alla mano, ma io baserei la difesa principalmente sul fatto che tu, in qualità di tecnico, non assegni la proprietà, redigi solo un documento tecnico, di natura fiscale, peraltro una variazione, che fotografa lo stato di fatto, il tutto supportato, a quanto pare, da atti di provenienza e planimetrie, che nulla lasciassero intendere circa la lamentata sottrazione.
Ovviamente il discorso cambia, se c'è dolo, ovvero se le lamentele del vicino sono palesemente fondate, e tutto ciò sia scaturito da sprovvedutezza del tecnico redattore.
Comunque, tienici aggoirnati e se vuoi fornirci documentazione si potrebbe organizzare una difesa di gruppo.
saluti e buona fortuna

Salve!
innanzitutto quoto Bioffa e tutti gli altri, per essere il più utile possibile centellino la risposta, punto per punto con l'intento di esserti il più utile possibile.
[quote]....
Nel 2004/2005 ho eseguito un tipo mappale-accatastamento di un fabbricato che un'impresa edile aveva appena ristrutturato per vendere.
Prendo incarico, mi faccio dare atto di provenienza, progetti approvati ed ultima variante.
Controllo il tutto ed eseguo rilievo dello stato di fatto dell'immobile. Presento l'accatastamento e poi la ditta nel 2008 fa i vari rogiti dei vari appartamenti.
Nel 2009 poi, il proprietario dell'immobile vicino a quello che ho lavorato manda lettera in cui dice che la cucina di uno degli appartamenti rogitati è di sua proprietà.[/quote]
però c'è un proverbio in cui si rappresenta: "fra il dire ed il fare c'è di mezzo il mare"
[quote] Praticamente è emerso che la stessa stanza era disegnata sulla planimetria del vicino e su quella con cui la ditta aveva comprato l'immobile dal notaio.
La planimetria che mi trovavo in atti, su cui ho eseguito la var. catastale, era la prima planim. redatta per quel fabbricato infatti era del 1939, e quella del vicino del 1968. [/quote]
ecco, appunto .... il mare!
[quote] Personalmente io ho fatto le mie ricerche al catasto in fase di redazione del famoso accatastamento ma essendo la mia planim. la prima mai eseguita le ricerche si sono fermate li e poi la stessa coincideva con la situazione reale che mi trovavo sul posto.
Ora mi domando: è giusto che adesso si chieda a me di risarcire l'acquirente di quel appartamento perchè il vicino gli chiede 30000 € per quella stanza?[/quote]
Dal momento che la proprietà fu censita nel 1939 in quella maniera quello rimane!
e poco a a che vedere se la stanza adibita a sagresta è stata utilizzata dalla parrocchia, la proprietà non cambia con il possesso a meno che non abbiano iniziato una causa di usucapione .....

[quote]Il notaio che ha fatto l'ultimo rogito dice che lui ha fatto l'atto sulle mie planimetrie e quindi l'ho indotto in errore e quindi colpa mia.[/quote]
[quote] Ma il notaio che ha seguito l'atto con cui l'impresa ha comprato dell'immobile non ha colpe? io mi sono fatto dare l'atto di provenienza per evitare sta situazione ma se quel notaio ha fatto l'atto a "......" perchè la colpa è mia?
Non si dovrebbero rifare tutti su di lui?[/quote]
questa situazione è un classico della difesa che solitamente qualche notaio un pò vigliacchetto adotta, ma non preoccuparti più di tanto!
dovrebbe essere lui a supportarti nel sostenere quello che ti sto dicendo!

Ritornando al fatto del possesso non regolamentato, credo che il diritto ad usare l'usucapione, da come dici, sia abbondantemente scaduto nel 1968!

ho impiegato qualche tempo a risponderti, e vedo che nel frattempo gli altri hanno dettagliato le argomentazioni utili, meglio di me!
e vorrei aggiungere ed ampliare quello che già Leonardo ha detto:
il confinante ci sta provando, ....... ad arte!
e questo è da evidenziare con i fatti:
- che non è sicuro del suo diritto lo dimostra che non è mai intervenuto prima con i fermi di cantiere sia da quando la pratica di ristrutturazione è stata inziata e sia da quando è finita e si è passati agli atti di vendita!

Naruto, hai pienamente ragione e carte alla mano lo dimostrerai ed avrai modo di dimostrare la tua serietà professionale togliendoti almeno questa soddisfazione oltre a quella di vincere pienamente la causa.

Io mi limiterei a dimostrare la correttezza sulla esecuzione dell'incarico ricevuto che era quello esclusivo dell'accatastamento. Questo non esime il tecnico dall'eseguire una ricerca sulla titolarità storica dell'immobile, che tu hai perfettamente svolto, riguardo l'aspetto giuridico ma soprattutto catastale, in linea con l'oggetto del lavoro ricevuto senza pestare i piedi agli altri professionisti e soggetti intestatari e alle loro responsabilità, che sono intervenuti anch'essi sulla vicenda.

Vai tranquillo, e fatti forza !!!

Saluti rocciosi. :wink:

I pareri tecnici ti sono stati già dati e penso che se avrai bisogno di un CTP molti di noi saranno disponibili.
Io, purtroppo per esperienza personale, volevo solo darti un semplice consiglio: se devi affogarti fallo nell'acqua alta !! Scegli il migliore avvocato, non risparmiare per un azzeccagarbugli è molto importante!! Stessa cosa se dovrai ricorrere alla nomina di un CTP.
Io sono stato accusato di aver asseverato atti falsi per una ristrutturazione. L'accusa proveniva dal comune nella fattispecie dall'Assessore all'urbanistica che aveva interessi per quell'immobile. Mi è stato notificato un avviso di garanzia nel 2005 e ho subito un processo penale che tra udienze e rinvii si è concluso nel 2010 con la mia assoluzione perchè il fatto non sussiste!! Ora ho aperto un'elteriore causa per risarcimento dei danni nei confronti del comune. Tutto è andato bene ma ti posso assicurare che sono stati i miei peggiori 5 anni di vita.
Anche se sei consapevole della tua buona fede e di aver fatto tutte le cose in regola, ci sarà qualcuno che farà del tutto per dimostrare il contrario, quindi non farti spaventare da nessuno, dacci dentro e fallo con rabbia !!!

Sì, esatto: Totonno ha pienamente ragione nel suggerire di


Nel mio precedente intervento mi sbilanciavo forse un po' troppo verso responsabilità altrui, al punto di lasciar supporre il consiglio a chiamarli in causa. Non escludo che l'Avvocato lo decida, ma non mi sembra un consiglio che debba venire da te.

Ben venga l'ottimismo di tutti, ma le esperienze personali mi raccomandano cautela in ambiente giudiziario... Mi limito agli scongiuri: I.C.A.B.

Leonardo

Salve

A mio parere, dopo avere letto tutti gli inerventi precedenti sembra di essere in un palese caso di "Lite temeraria".
Cioè nel tentativo di incutere nell'avversario una possibilità di rivalsa per estorcere ed ottenere un qualsivoglia risarcimento.

Tutta la mia solidarietà
Trova un buon Avvocato e falli neri.

udino

La questione squisitamente tecnica l'ha esposta magistralmente Leo e a seguire gli altri colleghi intervenuti.

Ma mi premeva approfondire la riflessione di Leonardo che ho riportato, perchè mi fa venire in mente un altra riflessione. Dovremo avere Diritti e Doveri sul fatto di essere associati ai Collegi professionali. Nella realtà dei fatti abbiamo Doveri, e quando sbagliamo di brutto sulla nostra attività possiamo anche essere espulsi nei casi più gravi e non avere più la possibilità di esercitare la nostra attività. Ma il Diritto di essere tutelati legalmente dall'Associazione di Categoria non mi sembra di averlo. La difesa di un proprio associato, a mio parere, misura la forza della categoria. Un Avvocato qualsiasi prima di attivare il cliente a far causa contro un Geometra che ha le spalle coperte dalla categoria, ci pensa due o tre volte. Invece oggi il soggetto più debole è quello che non ha mezzi a disposizione per difendersi ed è di conseguenza quello più facile da colpire. L'Avvocato rischia poco, fa il suo lavoro, spara, chi coie coie, e se sbaglia mira, poco male, la parcella è presa, pazienza sul giudizio ha sbagliato il Giudice che non ha capito niente. Vogliamo fare ricorso? Andare in secondo grado di giudizio? Va bè facciamo scegliere al cliente, potrebbe non convenire....
Il caso in questione è molto grave ed è palesemente scorretto l'atteggiamento dell'Avvocato dell'Attore che appunto se la rifà con il soggetto più facile da identificare e colpire, ma che in realtà non può essere chiamato, non avendo esercitato alcuna attività o intervento relativi espressamente al trasferimento del bene in questione , nè al momento dell'acquisto, nè al momento della vendita.

In conclusione conviene a tutta la categoria, difendere anche un solo iscritto.

Come dice il buon Leo: "Campa cavallo.."

Più che una causa mi sembra un maldestro tentativo di estorsione da parte della controparte...

Da come hai descritto i fatti sei nel pieno della ragione: se la planimetria originaria risale al 1939 (mentre quella del vicino è del 1968) e la stessa coincideva con quanto rilevato da te sul posto, è palese che l'errore è scaturito nella redazione delle planimetrie del 1968 in cui evidentemente è stato rappresentato un falso/stato di fatto non legittimato.
Anche il solo eventuale possesso ultraventennale del confinante non è sufficiente a configurare l'usucapione, in quanto questi avrebbe dovuto ricorrere in tal senso per il riconoscimento della proprietà della stanza in questione.

Scegliti un buon avvocato e un esperto ctp e vedrai che, se esiste una giustizia, non avrai problemi a vincere la causa e ottenere TU un risarcimento.

Auguri.

In linea di principio sono d'accordo con quello che dice Leo riguardo alla prudenza nel tirare in ballo responsabilità di colleghi o altri professionisti ma nel caso specifico mi sembra che qualcuno lo abbia già fatto... Non credo che la controparte abbia innsecato la causa senza prima farsi consigliare da qualcuno e d'altro canto non credo che il loro avvocato sia andato per catasti a cercare chissa cosa. Non vorrei che qualche collega avesse indirizzato la questione fregandose dei buoni principi di cui parla Leo ..... Purtroppo non sarebbe la prima volta che succede! Con questo non voglio dire che deve esserci una sorta di "protezionismo corporativo" ma a volte qualcuno di noi agisce con molta leggerezza fregandose del prossimo solo per farsi bello davanti al cliente.
Buon lavoro