Gentili sig.ri,
dovrei realizzare le tabe. Millesimali di una palazzina costituita da 5 unità; 4 unità abitative ed al piano terra Negozio.
Vorrei consiglio, nonostante abbia riletto alcune conversazioni, inerente la scelta del coeff. di destinazione da applicare al Negozio.
Dovrei far riferimento alla Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993, la quale non parla direttamente di coeff. di destinazione da applicare ai negozi, cosi come il resto delle circolari; alcuni testi riportano valori Coefficienti tra 2 e 6. La sua scelta farebbe variare di molto i millesimi.
Analizzando la zona si tratta di un borgo turistico ed è l’unico negozio di artigianato; il resto hanno a piano terra tutti Ristoranti Pizzerie Bar. Per ora ho applicato un coefficiente pari ad 1,45, voi cosa mi consigliate di fare? Saranno graditi ulteriori riferimenti Normativi.
Grazie

Il coefficiente di destinazione è in funzione dei valori unitari delle unità immobiliari a diversa destinazione.

Se per le abitazioni hai un valore medio unitario di mercato di 100 e per il negozio il valore è 130, il coefficiente è 1,30.

Non ci sono tabelle o manuali da seguire ma solo il mercato, valutando la tendenza nel tempo e non solo nell'immediato, dato che poi le tabelle avranno vita lunga e ....

Buon lavoro.

Il coefficiente di destinazione rappresenta l'uso a cui le singole unità immobiliari sono destinate. E' una valutazione degli spazi in relazione alla misura del loro utilizzo.

La differenza di utilizzo delle singole unità diversa destinazione è facilmente individuabile. Ad esempio una unità immobiliare destinata ad abitazione ha un diverso carico d'uso rispetto ad un negozio, una cantina, un box, nell'ambito del sistema condominio in esame.

Nel caso specifico. Se l'edificio è di tipo residenziale ed i negozi sono una minoranza, in una strada però dove è insistente la presenza di negozi.

Se il coefficiente per l'abitazione è considerato 1.00

Il negozio avrà un coefficiente cha andrà da 1.10 a 1.80.

L'individuazione del più probabile coefficiente di destinazione sarà una stima articolata analiticamente fra ogni unità immobiliare appartenente al condominio e dal loro reciproco confronto.


Saluti.

Ti sia d'aiuto l'enunciato dell'art. 1118 c.c., primo comma... poche parole e un concetto fondamentale: VALORI.

Ovviamente quoto i precedenti interventi di Barabba e Totonno.



Saluti millesimati

N.

Una precisazione.

Io tengo a distinguere i valori millesimali che rappresentano numericamente la quota di proprietà nell'ambito dell'intero condominio, con il valore commerciale che rappresenta numericamente il prezzo concordato tra due soggetti che si trasferiscono un bene. Due cose completamente diverse. Sono due numeri la cui determinazione segue finalità e scopi e procedure molto differenti perciò non possono essere messe in rapporto tra loro.

Nella redazione di tabelle millesimali il coefficiente di destinazione dei negozi è quanto di più insidioso ci possa essere... perchè un coefficiente sparato a caso può comportare scompensi in un senso o nell'altro.

A me pare inadatto il quesito a monte: si chiede un valore tabellare per il coefficiente di destinazione del negozio... e la risposta non può che essere una: nei negozi non esiste un coefficiente tabellare fisso, nè tantomeno può esistere, essendo una cosa delicata che va valutata caso per caso. E' qui che entra in gioco il fattore determinante nella redazione delle tabelle millesimali: la capacità estimale del tecnico!



PS: Vogliamo estremizzare il concetto? il calcolo dei millesimi per superfici ragguagliate non è espressamente previsto dalla legge... si è usato per un sacco di tempo nel periodo dell'edilizia sovvenzionata, e la pratica ha dimostrato che i millesimi che uscivano erano "equi"... ma questo non toglie nulla all'enunciato dell'art. 1118 c.c. che continua a parlare (e non potrebbe fare diversamente) di VALORI, definizione interpretabile come "ogni elemento tendente a dar maggior differenziazione alle unità immobiliari", e non per forza valori di mercato.



Saluti tabellati

N.

A parte "..e non per forza valori di mercato." sul PS. Condivido tutto quello che scrive l'amico Malteser2. In relazione al fatto che la determinazione del coefficiente sia una stima ho consigliato il coefficiente del negozio all'interno di un intervallo tra i valori 1.10 e 1.80.



Saluti

Salve.

Quoto l'intervento di Barabba: corretto, completo, impeccabile, esauriente, accurato, prudente, conciso.

Buon lavoro

Leonardo

Ragazzi, l'argomento dei millesimi a me piace tantissimo. Tanto che chiesi tempo fa allo staff di farne un apposito forum dedicato. Ripropongo la richiesta. Anche se con il catasto non c'entra niente o quasi, ci sarebbe tanto da approfondire sul tema di ampia attualità e sempre croce e delizia dei tecnici incaricati della redazione delle tabelle e della conseguente applicazione delle norme civili che dettano le regole di vita, di vicinato e di gestione delle cose comuni, all'interno di una comunità come quella del condominio.



Buona domenica.

Personalmente, se non ho dati per conoscenza diretta, faccio prima un'indagine di mercato presso agenzie immobiliari ed intermediari di mia conoscenza e dei quali mi fido (spesso conoscono il mercato meglio di noi), poi: (prezzo/mq dei negozi) / (prezzo/mq delle abitazioni) = coefficiente.

Mi riferisco sempre ai prezzi al nuovo, in quanto l'immobile può essere sempre ristrutturato.

Lo ritengo molto aderente e meno contestabile. In alcune zone periferiche i negozi valgono meno delle abitazioni, può sembrare un paradosso, ma capita anche questo.

I manuali possono dare indicazioni, ma vanno sempre valutate cum grano salis.

Dimenticavo di quotare l'acuta e pertinente osservazione di Barabba: i valori vanno visti in un'ottica futura.

valutando la tendenza nel tempo e non solo nell'immediato, dato che poi le tabelle avranno vita lunga e ....

Valutare la destinazione di un bene in base al valore di mercato puo essere um procedimento giusto e attendibile ma non lo condivido in assoluto perchè non determina un dato definitivo che invece varierebbe con il tempo. Non si puo sostenere neppure che si vedono i valori nell'ottica futura. Che è, una scommessa? Noi tecnici non abbiamo gli elementi per fare una stima commerciale proiettata al futuro. Ricordo che nella redazione delle tabelle millesimali si interviene sui diritti di proprietà nelle cose comuni, va prestata una attenzione massima e utilizzate delle procedure assolutamente certe e sicure. Mettetevi nei panni dei condomini prima di proporre le tabelle millesimali. Fate conto che abbiate in proprietà un bene di quel condominio e valutatene la giustizia della vostra opera. Fossi un proprietario contesterei subito il documento e soprattutto l'oggetto dell'incarico. Non ho dato incarico io proprietario di fare una stima commerciale del mio bene ma quella di redigere le tabelle millesimali quindi il tecnico è andato fuori tema.

Un negozio ha in genere un coefficiente di destinazione più alto dell'abitazione non perchè vale commercialmente di più, ma perchè il proprio uso comporta un utilizzo del bene comune maggiore rispetto ad una abitazione.

Ricordo anche che i beni vanno rilevati nella loro consistenza "a nudo" o al grezzo, cioè spogliati delle loro rifiniture interne considerando solo la struttura integra e nuova di cui sono composti, proprio al fine di rendere eterna la stima del valore che si va a determinare.

Per rendere meglio l'idea di cosa c'entri per me il valore commerciale nel calcolo dei millesimi faccio la similitudine su cosa c'entra la mappa wegis con la determinazione della posizione di un confine sul posto.



Saluti.

Totonno, come non quotarti!

Purtroppo, converrai nel dire che la formulazione dell'art. 1118 c.c. parla di valori dei piani o delle porzioni di piano, e finita lì... dunque una definizione che dice tutto e non dice niente, in perfetto stile italiota.



Saluti avvolti in un incarto dorato

N.

In linea di principio i millesimi dovrebbero rappresentare il valore dell'unità rapportata al valore dell'intero complesso immobiliare in cui è inserita. Naturalmente questo valore va circostanziato per tener conto di come l'immobile si rapporta con gli altri o con l'intero edificio (uso spazi comuni, piano, ecc..). In questo concordo anch'io con Totonno, però tenendo sempre come "faro" i valori di mercato. Per quanto riguarda il resto: se ho un fabbricato costruito in una zona isolata che tale resterà dalle previsioni di piano valuto la cosa in tal modo, se invece il fabbricato si trova in una zona di espansione, in cui sono già in atto od in previsioni altre costruzioni e complessi residenziali, allora valuto la cosa differentemente. Questa è praticità, senza scomodare proiezioni statistiche od altro.

Scusate la sinteticità.

Ciao, Superpippo.

Cerco di essere sintetico anche io.

Sul calcolo dei millesimi non devono influire gli elementi esterni al condominio come, ad esempio, il piano regolatore comunale o la dotazione dei servizi pubblici alla comunità. Quelli, appunto, servono per determinare il più probabile valore di mercato di un bene collocato in quella determinata zona, sul quale bene si devono valutare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

La situazione esterna al condominio, presente o futura, non può essere oggetto di analisi perchè la presenza, ad esempio di mezzi pubblici con fermata nelle vicinanze, o la presenza dei cassonetti a cinque metri dall'edificio, incidono sul valore commerciale del bene, ma non su quello della quota di spesa da sostenere sulle parti comuni di quell'edificio cui stiamo calcolando le tabelle millesimali.

Concordo con te magari sul considerare un "faro" di informazione il valore di mercato dei beni del condominio ma solo per avere un altro riferimento interno che può aiutare il calcolo dei millesimi ma senza essere determinante e senza specificarlo come elemento utilizzato ufficialmente.

Saluti