Vedi se va bene questa
ciao
2. Ministeriale 2 giugno 1997, n. 327
Oggetto: Accatastamento stazioni di servizio per il commercio dei carburanti e degli im-pianti di depurazione acque. Richiesta di parere.
Da diversi uffici vengono avanzate richieste di chiarimento in ordine all'accatastamento di al-cune unità immobiliari, come le stazioni di servizio per il commercio dei carburanti e gli im-pianti di depurazione acque.
Ricordando che, per definizione costituisce unità immobiliare urbana ogni immobile o parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stesso utile ed atto a produrre un reddito proprio, in ordine al quesito posto si ritiene opportuno esaminare i seguenti casi:
A) STAZIONE DI SERVIZIO
La vigente classificazione, prevista nel quadro delle categorie per quanto attiene i punti di vendita dei carburanti non tiene conto delle loro possibili ed attuali utilizzazioni economiche, che in molti casi hanno reso tali unità immobiliari notevolmente diverse da quelle esistenti all’epoca dell’istituzione del quadro originario di classificazione catastale. Infatti, frequente-mente, la vendita del carburante costituisce un aspetto dell'intera attività economica esercitata in tali impianti.
In particolare, specialmente nelle autostrade, ma spesso anche lungo le importanti e trafficate direttrici viarie, ai distributori di carburanti sono annesse ulteriori e distinte attività, sia a ca-rattere artigianale, come punti di autolavaggio ed officine meccaniche complete della necessa-ria attrezzatura, e sia a carattere commerciale, come i punti di ristoro (bar, tavole calde o risto-ranti), nonché i magazzini per la vendita di autoricambi o articoli diversi (giornali e riviste, alimentari, articoli da regalo, ecc.), attività che spesso operano in orari diversi.
Alla luce di quanto sopra esposto, questo Servizio ritiene, pertanto, che nella fattispecie un corretto accatastamento catastale non possa prescindere da una obiettiva valutazione dell'a-zienda in oggetto, in quanto debbono essere necessariamente individuate le sue varie compo-nenti produttive, con le rispettive autonome porzioni immobiliari, idonee ad assicurare distinte utilità economiche. In particolare l'ufficio, pur nell'ambito della sua autonomia decisionale ed operativa, in presenza di siffatte unità immobiliari dovrà operare sulla base dei suddetti prin-cipi:
l) Settore della stazione di servizio adibita a vendita di carburanti o lubrificanti, con eventuale autolavaggio scoperto (a spazzole rotanti). chiosco piccolo locale di deposito, nonché una esi-gua e contenuta attività di vendita dei principali articoli di autoaccessori, con la porzione di
area scoperta pertinente: tale porzione immobiliare, ad avviso dello scrivente, rientra nella ca-tegoria E/3. la cui attività principale e prevalente è costituita dal commercio dei carburanti e lubrificanti.
2) Immobile. o porzione immobiliare. adibita ad autofficina e/o autolavaggio chiuso, con ido-nee attrezzature, e relativa area asservita: classificabile nella categoria C/3, in quanto trattasi di attività basata principalmente su prestazione di lavoro manuale (attività artigianale).
3) Locali bar, tavola calda o ristorante. nonché locali per la vendita di articoli vari (vasta e completa camma di accessori auto ed autoricambi. giornali e riviste alimentari, articoli da re-galo, ecc), con porzione di area asservita: classificabile. specialmente in caso di grossi com-plessi (esempio: autogrill autostradali). nella categoria D/8, per le rilevanti caratteristiche pret-tamente commerciali di tali attività. Salvo ad attribuire la categoria C/1, in caso di locali di minore entità.
B) DEPURATORE
Al riguardo si rende necessario esporre le seguenti osservazioni preliminari. In considerazione che il depuratore richiede una continua gestione, che si esplica mediante periodici controlli ed interventi di manutenzione, nell'eseguire l'accertamento di tale unità, si ricercherà il tipo di gestione adottato, allo scopo di verificare l'esistenza o meno della finalità di lucro. In partico-lare si può verificare nella pratica la seguente casistica:
1) Gestione industriale.
Nella fattispecie il depuratore costituisce un elemento dell'impianto di smaltimento delle ac-que di rifiuto di un complesso industriale, quindi influisce sulla formazione del reddito della stessa industria, pertanto deve essere considerata parte inscindibile di essa. Di conseguenza non deve essere censito come entità autonoma, ma va considerato parte dell'azienda.
2) Gestione residenziale pubblica
L'impianto di depurazione, nel caso in questione, è annesso ad un complesso di costruzioni a carattere abitativo, e la cui gestione viene svolta da un ente pubblico (comune, od altro ente locale). Costituente pertanto una costruzione finalizzata a soddisfare esigenze pubbliche, sen-za scopo di lucro, andrà classificato nel gruppo E (esempio: E/3).
3) Gestione residenziale privata.
Nella fattispecie il depuratore, a servizio di un complesso abitativo, come nel caso precedente, può essere gestito, in proprio, dagli stessi privati proprietari delle unità abitative in questione, alle quali è annesso l'impianto stesso. Tale circostanza si presenta per la maggior parte dei ca-si nei cosiddetti "condomini orizzontali" o consorzi residenziali. Analogamente al punto pre-cedente, il depuratore svolge, benché a conduzione privata, un servizio essenziale ed inscindi-bile dal complesso residenziale in esame, senza scopo di lucro, per cui si ritiene che possa ap-plicarsi l'attribuzione catastale citata al punto precedente, ossia E/3.
Viceversa, nei casi in cui il depuratore, pur a servizio di un complesso immobiliare come ri-portato al punto precedente, sia di proprietà e gestito da persona o da una società esterna al consorzio residenziale, per cui si possa ipotizzare una attività industriale con la realizzazione di un utile diretto, si può ritenere che si sia in presenza della finalità di lucro, e quindi tale uni-tà immobiliare può trovare una collocazione nel gruppo D.
Corre l'obbligo di precisare che le indicazioni sopra riportate costituiscono, in linea di massi-ma, modalità operative. e quindi tali indicazioni potranno subire adattamenti locali, in aderen-za alle specifiche e diverse realtà socioeconomiche.
Infine, in ordine alle implicazioni tributarie emerse con l’istituzione dell'imposta ICI, come rilevato anche da qualche ufficio si fa notare che, sulla base della vigente normativa catastale l’attribuzione di un immobile al gruppo E non è condizionata dal titolo giuridico della sua proprietà (ossia se pubblica o privata), ma unicamente dalle sue caratteristiche costruttive e dall'uso appropriato dell'unità stessa, non tenendo conto delle destinazioni anormali od occa-sionali, o non conformi a quelle che hanno localmente unità similari.
Le Direzioni Compartimentali del Territorio sono pregate di divulgare la presente nota presso i dipendenti uffici.
IL CAPO DEL SERVIZIO TECNICO
3. Ministeriale 14 febbraio 1997, n. 174
Oggetto: Saggio di fruttuosità per la determinazione delle rendite catastali delle unità a destinazione speciale e particolare - Considerevole aumento del contenzioso tributario.
Da un crescente numero di Uffici viene segnalato a questo Servizio un considerevole aumento dei ricorsi, presentati dai contribuenti presso le Commissioni Tributarie Provinciali, riguar-danti la determinazione delle rendite catastali degli immobili a destinazione speciale e partico-lare.
Tali ricorsi vertono principalmente sui saggi di redditività e sui criteri seguiti dagli Uffici per la loro quantificazione, in tutti quei casi in cui tali saggi siano diversi dal 2%, ed in particolare sulla differenza che esiste tra il valore accertato dall'Ufficio in seguito a stima analitica e quel-lo determinato automaticamente mediante l'applicazione del coefficiente 50 alla rendita cata-stale.
Per approfondire tale argomento e mettere lo scrivente Servizio nelle condizioni di poter me-glio valutare il problema, al fine sia di fornire agli Uffici elementi perché le controdeduzioni alle Commissioni Tributarie Provinciali siano adeguatamente documentate e sia di studiare eventuali provvedimenti correttivi, si invitano gli Uffici periferici che applicano saggi di frut-tuosità diversi dal 2% a fornire, con la massima urgenza, dettagliate relazioni, distinte per cia-scuna categoria, sui criteri seguiti per la ricerca sul mercato di tali saggi, accompagnandole con esempi chiari ed esplicativi che mettano bene in evidenza quali siano gli elementi presi in considerazione.
Nel caso peraltro che dalle ricerche di mercato risultasse adeguato il saggio di fruttuosità del 2%, si pregano gli Uffici di voler comunicare l'adozione di tale saggio allo scrivente.
Le Direzioni Compartimentali cureranno l'inoltro della presente nota ai dipendenti Uffici e ne coordineranno le relative risposte, che saranno inviate con ogni sollecitudine dalle singole Di-rezioni allo scrivente.
IL CAPO DEL SERVIZIO TECNICO III
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