Buongiorno a tutti. Nel 1982 un'immobile è oggetto di vendita. Il venditore caio (unico) cede la nuda proprietà a tizio, contestualmente i genitori di tizio acquistano l'usufrutto con diritto di accrescimento reciproco. L'immobile veniva individuato con una particella ed un subalterno precisi, secondo me nell'attesa però di essere accatastato effettivamente (l'immobile in realtà non era censito stando alle ricerche effettuate dal conservatore). Altresì veniva allegata una planimetria catastale che agli atti non risulta (non vedo neanche data e protocollo, quindi non so se sia mai stata presentata). All'attualità, l'immobile indicato nell'atto di provenienza è intestato ad altra ditta ed è un'unità nelle immediate vicinanze (stessa via, pochi civici prima). Pertanto, allo stato attuale, dal punto di vista catastale l'immobile è inesistente. Dovendo essere oggetto di compravendita, il notaito, valutata la situazione e facendo le dovute ricerche, mi chiede di effettuare l'accatastamento dello stesso, come nuova costruzione in sostanza. Avrei tante domande ma intendo farne due, che sono le seguenti:

1) ai fini del DOCFA può essere problematico riuscire ad accatastare essendo, nell'atto di provenienza, errata l'indicazione del subalterno ?(o quantomeno superata, visto che poi un altra ditta ha intestato il proprio immobile con quel subalterno). Se si, come dovrei comportarmi?Non so, magari allego una relazione tecnica corposa dove spiego per filo e per segno la storia dell'immobile?

2) secondo voi è corretto partire dall'intestazione descritta nell'atto di provenienza (e quindi tizio con nuda proprietà, genitori di tizio con usufrutto in accrescimento) per poi subito dopo fare le opportune volture per riportare la situazione all'attualità (piena proprietà di tizio perchè i genitori sono deceduti) oppure non ha senso in quanto l'immobile non è mai stato censito e all'attualità i genitori di tizio sono deceduti e pertanto lui gode della piena proprietà?

Certo di un vostro proficuo interesse colgo l'occasione per salutare tutti.

Caro Foons, bel dilemma.

Sono comunque quelle cose che ci tengono svegli e vivi e sono anche le cose più simpatiche da affrontare.

Io credo che l'immobile fosse individuato fisicamente da quella planimetria che è allegata all'atto.

E quindi l'atto è valido.

Credo che, se non trova nessuna rappresentazione, debba esser fatto l'accatastamento per nuova costruzione, così come correttamente asserisce il Notaio.

Credo anche che debba esser eseguito successivamente un atto di identificazione catastale che chiarisca e colleghi i nuovi identificativi a quell'atto del 1982 con le intestazioni come dallo stesso.

Successivamente eseguirai le riunioni di usufrutto e tutto sarà pronto per fare l'atto di compravendita.

Cordialmente

Carlo Cinelli