Buongiorno a tutti. Sono nuovo del forum e non sono avvezzo nella materia quindi vi pongo il mio quesito con l’intento di ottenere opinioni più informate della mia…

Recentemente mi sono ritrovato ad ereditare con altri parenti alcuni terreni, abbiamo eseguito correttamente la successione e ora ci sarebbe da dividere i beni seguendo uno schema di ripartizione sul quale siamo tutti sostanzialmente d’accordo. Ma qui viene il bello. Gli altri eredi non vogliono andare dal notaio per effettuare la divisione e insistono perché – previo frazionamento da eseguirsi tramite un tecnico - si firmi una scrittura privata per la quale ognuno si prende carico di un determinato terreno senza effettuare modifiche in catasto, mantenendo quindi in piedi la cointestazione dei beni. Mi spiego meglio, a me viene assegnato – tramite scrittura privata - il terreno A, ai miei parenti i terreni B e C ma in catasto rimaniamo tutti intestatari di A, B e C, come se di fatto non si fosse diviso nulla, se non per quanto dichiarato nella scrittura privata.

A mia domanda sul perché si voglia procedere in questo modo non mi viene data una vera e propria risposta.

A quanto ne sapete, secondo voi, quella descritta è una procedura usuale e corretta per dividere dei terreni?

Non è corretta. Per dividere si va dal Notaio.

Saluti

Forse cercano semplicemente di risparmiare sulle spese. Una divisione del genere prevede il pagamento di un tecnico (frazionamento) e di un notaio. Ogni altra soluzione anche se bonaria, sarà sempre inadeguata e/o non regolare. Come ha già indicato lei, sarete cempre comproprietari del tutto.

La scrittura privata, come già detto in precedenza, non ha valore legale se non autenticata da un notaio (in alternativa all'atto vero e proprio).

La procedura però non è così inusuale (almeno dalle mie parti) per terreni di modesto valore per i quali il costo dell'atto pubblico sarebbe molto più alto rispetto quello dei terreni stessi.

In alternativa alla divisione, se nessun coerede ha necessità di avere titolarità esclusiva della propria porzione di terreno, si potrebbe optare per un contratto di comodato d'uso, sempre in scrittura privata.

Grazie a tutti per le risposte e le conferme di ciò che già pensavo.

@Notrami il valore dei terreni è certamente superiore a quello delle spese e rimane il fatto che la titolarità dei singoli beni dovrebbe necessariamente cambiare, visto che io potrei anche decidere di vendere il terreno che mi viene assegnato... e in tal caso non potrei farlo liberamente... o no?

Grazie ancora!

Non potresti vendere per conto tuo, il comodato è in parole povere il diritto ad utilizzare il terreno che rimarrebbe di proprietà comune.

Occorre il notaio.

La scrittura privata ha volore solo per coloro che la sottoscrivono, di conseguenza data la sua natura non pubblica, non è opponibile a terzi.

Pertanto, anche se si arriva ad un accordo di divisione sottoscritto da tutti i comproprietari, senza darne pubblicità, legalmente il bene resta cointestato, ma i problemi sorgeranno quando subentreranno ulteriori eredi o quando qualcuno voglia vendere la quota posseduta.

Saluti

Grazie ancora per le risposte.

Gli altri comproprietari mi dicono che la scrittura privata di assegnazione dei terreni può servire come "piano di divisione" da presentare in un secondo momento al notaio. Purtroppo non è dato sapere come e quando si ha intenzione di andare dal notaio...

Vi chiederei dunque anche se, secondo voi, effettivamente il piano di divisione da presentare al notaio debba avere la forma della scrittura privata tramite la quale a ogni erede viene assegnata la gestione di una porzione di terreno... o se questa possa avere anche altre forme che non implichino necessariamente la firma di una scrittura privata tra i comproprietari.

Un saluto

Non è vero che la scrittura privata non sia efficace (altrimenti non esisterebbe) come riporatato sopra. Il codice civile per il trasferimento di immobili impone il contratto scritto e non obbligatoriamente l'atto pubblico notarile.

Il problema (enorme) è che la scrittura privata, come detto da qualcuno sopra, vale solo tra le parti e porta quasi sempre a grosse problematiche/liti future a breve o lungo termine.

Opinione personale: evito come la peste la scrittura privata a meno che non sia il medico o il prete in punto di morte ad imporla.

Ciau

Buonasera. Al Notaio poco importerà di come vi siate accordati per la divisione: scriverà nel rogito la vostra volontà che potrete rifergli a voce o scritta su un pezzo di carta che potrete chiamare scrittura privata. Per lui conta: assicurarsi dell'identità dei convenuti, verificare che siano effettivamente presenti tutti i titolari del diritto di proprietà o degli altri diritti reali previsti dal C.C. sui beni, che le volontà dei condividenti siano chiaramente espresse e che i beni oggetto di divisione e quelli formanti le singole quote siano chiaramente denominati con gli identificativi catastali, questo perchè deve provvedere alla registrazione, trascrizione e volturazione dell'atto in quanto, nel nostro Paese, la proprietà deve essere "manifesta", ciòè nota a tutti e questa condizione viene attuata e sancita mediante i tre passaggi successivi alla stipula che ho citato: essi rappresentano il sistema della pubblicità immobiliare (soprattutto la trascrizione dell'atto alla ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) con la quale si rende manifesta, cioè nota a tutti, la titolarità del diritto di proprietà e degli altri diritti reali sui beni oggetto del rogito: se il foglio di carta, che abbiamo voluto chiamare scrittura privata, in cui ci sono scritte le volontà delle parti in merito alla divisione dei beni di cui sono comproprietari (anche se bollato) non è reperibile all'ex Conservatoria, non è (un atto) pubblico e per tanto non vale come dimostrazione della proprietà e della titolarità di altri diritti reali, varrà solo per loro e fra loro come e non più di un pro-memoria.

Noto che un atto fra vivi non è registrabile, trascrivibile e volturabile se non riporta gli identificativi catastali dei beni, in questo caso formanti le quote spettanti ai condividenti in diritto di proprietà pro-quota o negli altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione) e che non basta la descrizione e/o planimetrie varie allegate, così come hanno pensato di fare la divisione è inefficace per mancanza della pubblicità immobiliare perchè la scrittura privata non sarà trascrivibile e volturabile essendo priva degli estremi catastali beni.

In conclusione, scusandomi per aver scritto più volte con parole diverse lo stesso concetto, i Geometri che dividono le proprietà dando alle porzioni gli identificativi catastali non esistono per fottere soldi al prossimo e non sono un "bene voluttuario" di cui si può fare a meno

P.S.: altrettanto dicasi per i Notai e per il sistema della Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Non è proprio così.

Un trasferimento immobiliare può essere eseguito anche con scrittura privata, non solo con atto pubblico. L'importante è la trascrizione. Affinchè sia valido e opponibile ai terzi può essere trascritto un atto privato di trasferimento immobiliare fatto dal Notaio che autentica le firme dei convenuti.

Meglio comunque una stretta di mano o un accordo verbale a una scrittura privata non trascritta che è solo carta straccia e puà essere tranquillamente non rispettata da chiunque l'abbia sottoscritta o suoi eredi.

Saluti

"Non è proprio così" che cosa?

Che il CC per il trasferimento di immobili impone il contratto scritto e non obbligatoriamente l'atto pubblico notarile.

Le motivazioni le ho scritte nel precedente intervento.



Saluti

Riassumendo, l'unico modo per eseguire la divisione a regola d'arte è consultare tecnico e notaio. La scrittura privata è un metodo che può essere ammissibile ma non garantisce da future contestazioni e/o impugnamenti anche se viene registrata. In più con la scrittura privata la comunione non viene effettivamente sciolta e non si può disporre pienamente del bene ereditato, visto che in agenzia delle entrate non viene effettuata alcuna modifica degli intestatari (che da quanto ho capito può essere effettuata solo con l'intervento del notaio).

Grazie a tutti per le risposte. Ora la situazione è decisamente più chiara...

Un saluto