Buongiorno a tutti. Chiedo gentilmente un vostro parere. Mi ritrovo ad accatastare un locale deposito: strutturalmente è una “baracca” in legno costituita da pilastri in legno con diametro di 30 cm, e chiusure laterali su tre lati con assito. Copertura con assito leggero e onduline di plastica. Il fatto è questo, la struttura della baracca è comunque stabile; per una piccola porzione vi è anche un pavimento con battuto di cemento; la superficie di questa baracca è di oltre 60 metri.



Non è mai stata accatastata. Non è presente in mappa. Il committente mi incarica di accatastarla ed io ho già eseguito il rilievo appoggiandomi ai punti fiduciali. Il mio problema è la questione dei permessi urbanistici che non esistono ovviamente: questa struttura è presente da almeno 25 anni. Dico almeno perché siccome si trova nella zona dove io vivo, io posso ricordarla da almeno 25 anni. Il proprietario mi dice che è disposto a fare una dichiarazione con cui afferma che la baracca è stata realizzata negli anni 60.



Vi chiedo, voi cosa scrivereste nella relazione Pregeo e nella relazione Docfa? Io pensavo di scrivere: il proprietario committente dichiara sotto la propria responsabilità che la struttura è stata edificata in data 12/03/1965.



Stando così le cose, immagino che seguendo la procedura del ravvedimento operoso sul Sister, cadano in prescrizione le sanzioni per ritardata presentazione sia per il docfa che per il pregeo.



Grazie per chi mi risponderà.

Aristide

Titolo di provenienza ?

Che c'è scritto ?



Saluti

Grazie John Pippero per la tua risposta.

Non esiste nessun titolo di provenienza.

Già...

Non è possibile.

Come fai a sapere che il manufatto è del soggetto che ti ha chiamato ?

Saluti

Probabilmente Aristide vorrà dire che sull'atto di provenienza del terreno non è citato il manufatto.

Comunque Aristide non devi tutelarti proprio da niente, è già stato detto più volte, se il proprietario ti incarica di censire un manufatto tu lo censisci nella esatta forma e consistenza che ha senza omettere o inventare nulla. Questo ti è richiesto: descrivere fedelmente lo stato dei luoghi.

Detto questo è evidente che prima ancora di eseguire le misure discorrerai col proprietario sulla regolarità urbanistica e se questo ti dice che è ante '67 (extra centro urbano presumo) ed è tranquillo e persiste nel voler accatastare procederai con le misure.

Nella relazione del pregeo, ma solo per completezza di informazioni scriverai che la proprietà afferma il fabbricato essere di epoca anteriore al 1967 (eviterei la filastrocca del sotto la propria responsabilità, è inutile e non è elegante).

Nel Docfa chiederai al proprietario che data intende mettere (che sia anteriore all'entrata in vigore della legge del 67) e basta.

Cosa? Se è cosìì speriamo che il tizio non abbia axquisito il terreno dopo il 1967. Altrimenti qualcosa non quadra.

Saluti

Il tecnico non è responsabile della data precisa, indicata in Docfa, di ultimazione lavori di un edificio abusivo. Al massimo lo è nei casi in cui la data di ultimazione lavori potrebbe generare o meno l'applicazione di sanzioni per tardivo accatastamento.

Buongiorno,



per prima cosa vi ringrazio per il vostro intervento.


Samsung ha inteso proprio quello che andavo ricercando: "Nella relazione del pregeo, ma solo per completezza di informazioni scriverai che la proprietà afferma il fabbricato essere di epoca anteriore al 1967 (eviterei la filastrocca del sotto la propria responsabilità, è inutile e non è elegante).

Nel Docfa chiederai al proprietario che data intende mettere (che sia anteriore all'entrata in vigore della legge del 67) e basta".



Ok. Procederò in questo modo.



Però è pertinente anche Pippero, infatti so per certo che il proprietario attuale è venuto in possesso della proprietà circa 20 anni fa.

In ogni caso, per le vostre considerazioni, a me non spetta di precisare nella relazione che il proprietario committente mi ha consegnato una dichiarazione sulla quale sottoscrive queste cose.

Vi chiedevo questo chiarimento circa la relazione Pregeo in quanto, dovrò passare inesorabilmente per la procedura del ravvedimento operoso in fase di invio del tipo mappale. Ragion per cui, non specificare nulla sulla relazione tecnica mi sembrava poco sensato.

E sì, la "baracca" è in un luogo isolato, lontano dal centro abitato, anche se...se avessero voluta vederla in tutti questi anni, l'avrebbero facilmente vista.

Se qualcuno ha qualcosa da aggiungere...

Un saluto.



Aristide

La situazione mi sembra ben chiara e neanche tanto eccezionale. Ce ne sono tanti che hanno comprato un terreno agricolo senza dichiarare il manufatto che c'è sopra.

In pratica abbiamo un titolo di provenienza pubblicato e trascritto nel quale viene dichiarato nel 1995 (circa 20 anni fa) che in questo terreno agricolo non vi è la presenza di alcun manufatto. Adesso il proprietario che aveva firmato quell'atto mi dice che il manufatto esisteva fin dal 1967 e anche prima. Non funziona così. Le dichiarazioni non si possono fare per interessi di comodo e devono essere veritiere e non contraddittorie.

Per non incorrere in problematiche di tipo giuridico e di validità dell'atto eseguito nel 1995, secondo la norma della legge 47/85 sulla nullità degli atti dove si trasferiscono beni non provvisti di titolo abilitativo o di pratica di condono, occorre dichiarare in docfa l'effettiva epoca di realizzazione dell'opera successiva alla data dell'atto di acquisto.



La legittimità urbanistica dell'opera non si acquisisce con dichiarazioni di comodo, purtroppo, tanto vale dichiarare la verità più vicina alla realtà.



Saluti.

Solo una riflessione che faccio a memoria senza verificare la normativa in quanto mi manca il tempo per farlo, ma per mettere un dubbio.

Sull'Atto non sarà stata esplicitamente dichiarata l'assenza di qualsivolgia manufatto (immagino), ma sarà stato più probabilmente trasferito un terreno senza maggiori precisazioni.

Il manufatto costruito prima del 1967 fuori da centro urbano non è irregolare e quindi non è abusivo nè necessita di sanatoria. E' quindi solamente una questione di evasione fiscale peraltro caduta in prescrizione.

La problematica di nullità dell'Atto sorge dal 2010, l'atto del 1995 continua ad essere valido anche se non cita un fabbricato esistente sulla particella trasferita.

Se viene dichiarata un'epoca posteriore al 1967 e magari all'imposizione di eventuali vincoli paesistici ecc. ci si autocondanna a sanatorie pesanti e magari all'abbattimento del manufatto. E' necessario riflettere su questi elementi prima di procedere.

Grazie a tutti e due, che portate riflessioni intelligenti e motivate.

Mi domando però, come dovrebbe comportarsi un tecnico.

Da una parte è già stato detto che il tecnico, se prende per vere le dichiarazioni del committente, non rischia....ovviamente se le dichiarazioni hanno in sè motivazione per essere credibili.

Il punto é se il tecnico nutrisse dei dubbi, a seguito di ragionamenti logici, sul fatto che quella baracca ci fosse già nel 1967 o meno.

Sicuramente sull'atto non viene fatta nessun riferimento sulla presenza o non presenza di alcun manufatto.

C'è anche un altra considerazione da fare. Adesso la struttura è in legno, nemmeno tanto bella ma tutto sommato non disturba la vista. Ma una volta che è accatastata, il proprietario fra qualche tempo potrebbe decidere di sostituire l'assito con muri laterali in mattoni....e alle onduline di plastica una copertura in coppi o tegole...

certo, in tal caso una domanda in Comune penso sarebbe inevitabile e quindi anche da parte loro potrebbero andare ad approfondire la questione. Questo lo dico anche perché a meno di 80 metri scorre un canale di montagna, che non è proprio un rigagnolo.

Per cui, da una parte mi dico di curare nei dettagli nei campi Docfa la descrizione della struttura così come risulta essere adesso e dall'altra parte avvisare il committente che, per il fatto che lui è entrato in possesso solamente 20 anni fa a livello giuridico non può rimanere del tutto tranquillo e che in ogni caso, si astenga dal fare modifiche strutturali alle baracche e che in futuro non sarà prudente per lui presentare alcuna domanda di variazione o modifiche alla struttura, al Comune.

Insomma, convincerlo che la struttura è di legno e di legno deve rimanere.

Non so..che ne pensate?

Grazie.

Aristide.

Caro Aristide.

Non è così.

Un immobile o è legittimo o non lo è. Se non lo è non puoi eseguire interventi edilizi se non la demolizione, se lo è invece puoi farlo seguendo le norme di attuazione, i piani urbanistici della zona e i vincoli.

Quando si presenta una pratica edilizia bisogna che il bene sia legittimo dal punto di vista urbanistico, difatti c'è apposita dichiarazione del tecnico progettista che lo certifica.

Tornando al tuo caso della mera registrazione catastale del manufatto, secondo me devi seguire le indicazioni che ti ho dato nei precedenti interventi.

Esegui il docfa scrivendo una data di realizzazione del bene credibile e veritiera.



Saluti

La prassi utilizzata in passato, spesso ricorrente, di non indicare nell'atto la presenza su un terreno agricolo di un edificio non accatastato non produce né la nullità dell'atto nè l'automatica attribuzione di edificio abusivo. La questione ha valenza solo fiscale ed era perseguibile solo entro i termini di accertamento previsti dalle norme. Naturalmente il problema potrebbe riguardare i comuni diversi da quelli con pochi abitanti e sprovvisti di Piano Regolatore prima del 1° settembre 1967. Stesso problema quando le modalità costruttive del fabbricato possano ricondursi ad epoche costruttive successive al 1° settembre 1967. In caso di problematiche o contenziosi con Comune, ecc. fotografie, anche aree se ed ove esistono, le carte fotogrammetriche o dell'IGM, prove testimoniali, ecc. possono rendere un edificio conforme alla norma (in quanto riconosciuto come costruito prima del 1° settembre 1967) o abusivo, a seconda delle prove concrete che si producono.

Se l'immobile risulta ante67.

- l'atto contiene una dichiarazione falsa del soggetto che adesso dichiarerebbe una cosa contraria. Esistenza di un manufatto legittimo assente nell'atto di trasferimento.

- il manufatto è stato volontariamente omesso perchè all'epoca ritenuto illegittimo urbanisticamente.



Non è il catasto che conta ma l'aspetto urbanistico della questione.

Adesso si cerca di rimediare solo con il catasto, ma si fa un pasticcio.

Saluti

Buona sera,

penso che i vostri interventi abbiano sottolineato aspetti che riguardano da una parte le norme edilizie pure e crude, e dall'altra parte anche l'aspetto etico che non deve essere considerato secondario.

Ringrazio ancora per il vostro contributo......

Un cordiale saluto a tutti.

Aristide