Buonasera amici forumers,

mi trovo di fronte ad un quesito forse "banale", ma prima che io rischi di rispondervi scioccamente vorrei poter avere l'opportunità di confrontarmi con voi stimati colleghi.

IL CASO:

Un fabbricato del dopoguerra è stato edificato per alloggi di dipendenti pubblici gestiti dallo Stato, in seguito per lo più riscattati e ceduti a privati: ad oggi non si reperisce il titolo edificatorio. Non ri trova, quindi, alcun disegno edilizio-urbanistico, fatta eccezione delle planimetrie catastali originarie.


Attualmente è costituito un condominio.

Sulla mappa catastale WEGIS il fabbricato ha correttamente il suo sedime e la sua corte: quest'ultima non è stata registrata come bene comune non censibile. Tale ventualità credo possa dirsi particolarmente frequente.

L'INCARICO:

Al tecnico è stato chiesto di stabilire quali siano gli spazi comuni con riferimento alla corte, che si presume BCNC, laddove parte della stessa è usata in modo esclusivo (ipotizzo: senza titolo) da un'attività commerciale ospitata in affitto al piano terra.

IL QUESITO:

Se buonsenso ed esperienza lasciano comunemnte intendere che, laddove non vi sia una diversa opportuna pattuizione, l'area di corte sia ragionevolmente un'area comune a tutti i subalterni (BENE COMUNE NON CENSIBILE), mi chiedo: quali sono gli estremi di legge per giustificare questa attribuzione?

Giova considerare che il conduttore del piano terra non dovrebbe aver maturato diritto all'usucapione (poiché la sua attività sembra sia affittuaria da un periodo inferiore ai 10 anni), tuttavia vorrei poter relazionare l'attribuzione col più opportuno riferimento di legge, piuttosto che limitarmi a citare esperienza e buonsenso.

Sulle planimetrie catastali originarie non v'è riportata alcuna corte: questo lascia intendere che detta area possa non essere stata assegnata all'uso esclusivo di nessuno dei subalterni.

Suggerimenti?

Salve a tutti.

Come sempre "quello che conta" è ciò che viene scritto nei rogiti, quindi ti suggerisco di andare a ricercare i primi rogiti di cessione / vendita dall'Ente ai singoli proprietari per verificare se la corte era da intendersi comune a tutti o se una porzione di essa era esclusiva dei una unità immobiliare.



Ciao

Arald

In mancanza di specifiche indicazioni nei titoli originari di acquisto ed in assenza di condizioni per poter ricorrere ad una causa per usucapione tutta l'area scoperta è da ritenersi condominiale.

Ringrazio gli intervenuti e rispondo.

@EALFIN: premetto che la porzione attenzionata del fabbricato è quella occupata da un locale commerciale che usa una porzione di corte (che si ritiene condominiale): per i suoi subalterni risulta un solo recente passaggio di proprietà da un ente statale all'altro: purtroppo, ad oggi, non ho ancora letto quell'atto, ma dubito che possa contenere qualcosa di rilevante. Lo consulterò per scrupolo.
A mio avviso non dovrebbero ricorrere le condizioni per usucapione: la ditta commerciale in affitto, sebbene seguiti ad usare tale porzione di corte come la precedente attività, è mera affittuaria ed è lì da meno di dieci anni.

Tu concludi asserendo che verificate queste cobndizioni "l'area scoperta è da ritenersi condominiale". Concordo, come credo concorederebbero a gran maggioranza anche gli altri furumers. Lasciami però richiamare il dubbio originale per il quale è stato scritto questo post: quali sono gli estremi di legge per giustificare questa attribuzione?
Suggerisci di ragionare per esclusione?

@Tutti: dall'accesso alle "buste" catastali (faldone della documentazione cartacea) nei modelli dell'accatastamento originario dei subalterni attenzionati si legge chiaramente che l'area esterna (che si presume condominiale) fu considerata area comune e, di conseguenza, computata percentualmente per il computo dei vani. Questo, ad oggi, è l'unico elemento scritto che lascia presumere la condominialità dell'area (almeno dal momento del primo accatastalmento).
Giova precisare che dal primo accatastamento le planimetrie catastali dei beni attenzionati non sono state mai variate e non trovano alcuna rappresentazione della corte.