Buonasera a tutti, premetto che è da circa un mese che studio questo mio caso e non riesco a trovare una soluzione.

Mi trovo nella seguente situazione: Due sorelle, di cui una oggi deceduta, hanno realizzato a suo tempo un fabbricato a due elevazioni fuori terra su un lotto di terreno di mq 120 , detto fabbricato ha una superficie di mq 80 per piano, per cui è rimasta un area scoperta di mq 40 (corte).

Nel 1955 si è proceduto all' accatastamento, infatti trovo soltanto in mappa il fabbricato con la relativa corte graffata di mq 40, mentre nella planimetrie catastali dei due subalterni in atti non vi è traccia dell'area scoperta, per cui presumo che la corte sia rimasta comune ad entrambi i subalterni.

Nel lontano 1960 una delle sorelle, la maggiore, ha realizzato su parte della corte un box auto di mq 25, mai accatastato.

Qualche anno dopo detta sorella maggiore è deceduta e ha lasciato per testamento il sub xxx piano terra, che è stato inserito in successione.

Considerata la circolare 11/E del 08/05/2023, dovendo oggi accatastare il box auto, è possibile fare un TF+TM inserendo in PreGeo la proprietà per l'area in quota a tutti gli intestati dei vari sub. (quote provvisorie da definire con atto legale con l'annotazione quote individuate dalle parti proporzionali al diritto vantato da ciascun soggetto sull'area interessata dalla corte comune), mentre la proprietà superficiaria alla persona che lo ha realizzato inserendo la Ris.1 per mancanza titolo legale reso pubblico?

Ed inoltre come dovrei redigere la pratica Docfa?

Grazie a chiunque saprà darmi indicazioni in merito.

Da quello che capisco quel "box auto di mq 25" è stato realizzato sulla comproprietà tra le due sorelle. Quindi rimane in comproprietà. Va fatto un atto notarile (o un usucapione) per poterlo assegnare come esclusivo.

Per le procedure catastali magari qualche altro utente del forum ti può aiutare...

Grazie tante per la risposta!

Il box auto però è stato realizzato esclusivamente e a proprie spese da una delle sorelle, infatti l'altra non si retiene proprietaria del corpo di fabbrica (proprietà superficiaria), per cui vuole essere implicata nell'accatastameto e nel trasferimento soltanto per la propria quota di proprietà dell'area.

Vedremo.

Si può pensare di accatastarlo in comproprietà alle due sorelle, e poi gli eredi di quella deceduta dichiarano in successione la piena proprietà, e volturando con riserva..del resto sono trascorsi 65 anni e quindi l' usucapione anche dell' area è avvenuta.. c' è anche una direttiva dell' agenzia delle entrate che chiarisce che gli eredi hanno il dovere di inserire tra i cespiti dell' asse ereditario anche quelli usucapiti pur in assenza di avvenuto riconoscimento..per cui io eviterei la distinzione in proprietà superficiaria e proprietà per l' area

Buongiorno,

quella dell'agenzia delle entrate non è una direttiva ma una risoluzione, esattamente la n.52/E del 25/02/2009

Buongiorno e grazie per la soluzione prospettata, il problema è che la sorella in vita non vuole essere coinvolta nell'intestazione del corpo di fabbrica (propr.superf.) ma solo in quella per l'area, del resto non ha tutti i torti.

A mio modo di vedere in effetti non si tratta di possesso ultraventennale, in quanto il fabbricato non erà esistente, nè di eredità, nè in ditta a terze persone, ma realizzato dalla persona deceduta.

Chiedo infatti se è possibile accatastarlo per la proprietà superficiaria (ris.1) alla persona che lo ha realizzato e proprietà per l'area in quota a tutti coloro che vantano diritti sulla corte comune (senza alcuna riserva), in modo tale da potere trasferire eventualmente con atto notarile soltanto l'area.

Come non si tratta di possesso ultraventennale? la de cuius ha utilizzato l'area come piena proprietaria, in maniera pubblica, pacifica e ininterrotta tanto da andarci a costruire sopra un fabbricato che è li da oltre sessant'anni.

La sorella vivente risulterebbe intestataria quindi solo per un breve periodo, e cioè dall'accatastamento fino alla successione, con la quale poi gli eredi dichiarando invece il pieno possesso per la decuius, a seguito di voltura la sorella scomparirebbe dagli intestatari.

poi comunque, anche la tua di ipotesi procedurale potrebbe andare bene.

La sorella ha permesso la costruzione dell'autorimessa, a sua sorella, ma non ha perso la proprietà dell'area, erano consapevoli della situazione, non ha potuto utilizzare il fabbricato, pensando di essere la legittima proprietaria anche dell'area, sapeva bene come stavano le cose, per cui se per l'usucapione serve la buona fede, pensando di essere proprietari del bene, utilizzato per oltre 20 anni anche in questo caso le cose non cambiano, l'area rimane di entrambe.



Prova a dare un'occhiata anche al prot.23646 del 12/06/2013, tratta casi particolari .



Saluti

Infatti mi sembra che il caso corrisponda a quello dell' allegato alla nota prot.23646 del 12/06/2013.

Grazie e buona serata.

Dunque, se la sorella superstite vuole pagata la sua quota parte di area è un altro discorso..

Ad ogni modo si è parlato di testamento..non si sa nemmeno se questo box, ancorché non censito, sia stato menzionato nelle disposizioni stesse, a chi sia stato devoluto o se invece non ne risulti alcuna menzione e quindi vada trattato con successione legittima

Mi accodo alla discussione esponendo il mio caso, ma nonostante abbia letto varie circolari e interpretazioni non riesco a trovare una soluzione.

Un Fabbricato composto da 3 unità immobiliari in cui gli intestati sono tutti proprietari della unità ma con quote diverse: (sub.1 Caio 1/2 + Tizio 1/2), (sub.2 Caio 2/3 + Tizio 1/3), (sub.3 Caio 1/8 + Tizio 7/8).

Dovrei redigere un TM per inserire un magazzinoo sulla corte (graffata soltanto ai terreni) di cui non vi è traccia nei titoli di proprietà,nell' e.p. e neanche nelle planimetrie delle singole unità immobiliari, coso analogo a quello di Geolena.

Posso redigere un TM in variazione per ampliamento e successiva pratica N.C.A. per unità afferenti edificate su area di corte ? quali quote dovrei inserire in entrambe le pratiche?

Grazie e buona giornata.

Come dicevo la sorella superstite non vuole essere implicata nell'intestazione relativa al fabbricato, non vuole alcun corrispettivo per la propria quota di area ed è disposta a trasferire con atto di donazione.

Grazie e saluti.

Qualche gentile collega potrebbe darmi qualche indicazione per accatastare il magazzino di cui sopra?

Grazie.