Salve, posto qui essendo un argomento non ricadente in altre sezioni.

Praticamente, tizio vende area edificabile a ditta costruttrice in piena proprietà, in cambio tizio entrerà in possesso di u.i.u. del futuro complesso edilizio, identificato nell'allegato progetto all'atto notarile -

Nell'atto originario c'è la seguente dicitura cronologica:

PARTE PRIMA: vendita di area con riserva di superficie;

PARTE SECONDA: costituzione di condominio;

PARTE TERZA: corrispettivo;

PARTE QUARTA: pattuizioni accessorie

Viene allegato copia del progetto contenete descrizione dell'intero fabbricato da eduficare e della richiesta di C.E.

Nella visura del primo accatastamento risulta la ditta costruttrice, senza diciture particolari*, successivamente tizio prop. 1000/1000. Dopo un 10 anni tizio decide di vendere a caio,..nella nuova ed ancora attuale visura abbiamo, però questa situazione:

Caio:(1s) Proprieta` superficiaria 1/1 in regime di separazione dei beni

e Tizio: (1t) Proprieta` per l`area 1000/1000



E' normale vi chiedo tale situazione ? Tizio mi ha detto che il Notaio della vendita non ha potuto evitare di inserire tale dicitura... cosa comporta ciò ? Com'è che si ritrova proprietario di un immobile che oramai non è più suo ?

Chi può chiarire la situazione ? Grazie mille

* i dati li ho ricavati da visura storica,..dovrei fare quella del U.R.

Dei 30 che hanno letto la domanda,...nessuno sa darmi qualche indicazione ?? !!!!!!

Ciao Anonimo, prima di tentare di rispondere, quella frase li sopra può essere interpretata in vari modi:

1-è stata venduta dell'area e me ne sono riservata una parte

2-è stata venduta l'area e mi sono riservato il diritto di superficie

Chiarisci un po

Buona serata

Mi accodo a Stefano.

"Praticamente, tizio vende area edificabile a ditta costruttrice in piena proprietà, in cambio tizio entrerà in possesso di u.i.u. del futuro complesso edilizio, identificato nell'allegato progetto all'atto notarile -

Nell'atto originario c'è la seguente dicitura cronologica:

PARTE PRIMA: vendita di area con riserva di superficie;....."

Comè possibile che Tizio si riservi il diritto di superficie dell'area se la vende a ditta costruttrice? Forse se ne riserva la proprietà e l'impresa costruttrice il diritto di costruirci sopra. No?

Saluti.

Lo sò, ma proprio lì è l'inghippo, purtroppo per la praivasi non posso pubblicare la scansione dell'atto,..vediamo di fare un chiaro rassunto :

COMPRAVENDITA CON RISERVA DI DIRITTO DI SUPERFICIE

Repubblica Italiana - L'anno 1984 dinanzi a me Notaio pinco pallino sono presenti tizio e la societa spaccamattoni snc - premesso che il sig. tizio e prop. del suolo edificatorio sito in etc.. al nct. foglio 1 part. 1 - che è in corso il rilascio di autorizzazione per la costruzione di un fabbricato per civili abitazioni sull'area predetta - ciò premesso, che forma parte integrante e sostanziale, si stipula il presente atto contenente:


PARTE PRIMA: vendita di area con riserva di superficie;

PARTE SECONDA: costituzione di condominio;

PARTE TERZA: corrispettivo;

PARTE QUARTA: pattuizioni accessorie

Viene allegato copia del progetto contenete descrizione dell'intero fabbricato da eduficare e della richiesta di C.E. -

Parte prima (si ripete) vendita con riserva di superficie - il sig. tizio vende alla società spaccamattoni , che acquista la piena proprietà del suolo edificatorio sito etc...

Il sig. tizio si riserva il diritto ai sensi dell'articolo 952 e 955 del c.c. di fare e mantenere in perpetuo la seguente porzione di fabbricato previsto nella su ricordata pratica edilizia ,..appartamento a piano etc... e poi la solite frasi di rito a conclusione di un atto notarile .

Quando poi tizio vende a caio, trasferisce la proprietà superficiaria dell'immobile....

La parte venditrice (tizio) dichiara che i diritti sul cespite le sono così pervenute:

1 - in nuda proprietà con atto di donazione del suolo su parte del quale insiste l'edificio condominiale da parte del proprio genitore per notaio etc..

2 - in diritto di superficie gravato dall'usufrutto paterno con atto notaio etc..

3 - in proprietaria superficiaria gravata dall'usufrutto paterno in seguito a costruzione dell'edificio

4 - in proprietaria superficiaria per morte del proprio genitore

Più striminzito di così non potevo -

La ditta Caio e Tizio compaiono solo sull'immobile di Tizio vero? Quello che la società costruttrice che spacca i marroni (..o mattoni non si sa) gli ha costruito in permuta del terreno, vero? Se è così tornicchia in parte, nel senso che il Notaio doveva mettere non più Tizio ma la Spaccamarroni come proprietaria dell'area. Tizio è sparito come superficiario nel momento che vende il suo diritto e l'immobile a Caio che diventa a sua volta proprietario superficiario al posto di Tizio.

Ho capito bene? Ma gli altri immobili come sono intestati? Cosi' per verifica. Scommetti che sono stati trasferiti in piena proprietà? A meno che la società non sia stata una cooperativa.

Saluti.

Buon giorno totonno,..ho seguito il tuo consiglio,..in effetti su 31 sub quello è proprio l'unico con quella "intestazione" particolare, due sono ancora intestati alla ditta spaccamattoni, tutto il resto (tranne b.c.n.c. naturalmente) sono intestati ad una o più ditte, ma conformamente al 99% delle intestazioni normali - Non sò che dire..... Non vorrei che tizio in virtù della clausola di cui agl'art. 952 e 955 non poteve venderselo ne ora ne mai)

www.brocardi.it/codice-civile/libro-terz...

Dispositivo dell'art. 952 Codice Civile


Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolouna costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà [934, 1350 n. 2, 2643 n. 2, 2810 n. 3]. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo [956] (1) (2).
Note

(1) Quanto ai modi di costituzione del diritto di superficie, questo può sorgere in via convenzionale o per usucapione [v. Libro III, Titolo VIII, Capo II, Sez. III]. In particolare, nel primo caso sorge a seguito della stipulazione di un contratto [v. 1321] ad efficacia reale [v. 1376] tra il dominus soli ed il superficiario, per effetto del quale il primo limita il suo potere dominicale sul suolo, rinunciando ad ogni diritto di accessione immobiliare [v. 934]. Può essere pattuito il pagamento di un corrispettivo, che può essere fissato in somma unica o in canone periodico. Trattasi di un contratto traslativo di diritti reali che deve farsi per atto pubblico ed è soggetto all'onere della pubblicità col mezzo della trascrizione [v. Libro VI, Titolo I]. La costituzione del diritto di superficie può aversi, infine, mortis causa (con testamento) [v. 587].

(2) Costituito il diritto di superficie, il proprietario del suolo, oltre a perdere la facoltà di costruire, non può comunque godere o utilizzare il suolo o il sottosuolo in modo che contrasti con il diritto del superficiario. Il superficiario ha la libera disponibilità della costruzione (può alienarla o costituire su di essa altri diritti reali). Il diritto del superficiario si limita alla parte di suolo che ne è gravata; peraltro, può estendere il suo diritto su parti del suolo sulle quali non poggia la costruzione, se queste siano necessarie per l'esercizio del diritto (ciò anche in relazione ad esigenze igieniche, di sicurezza per gli abitanti, l'edificio e simili).

www.brocardi.it/codice-civile/libro-terz...

Perfetto Anonimo.

questa situazione:

Caio:(1s) Proprieta` superficiaria 1/1 in regime di separazione dei beni

e Tizio: (1t) Proprieta` per l`area 1000/1000

è sbagliata, salvo diverse pattuizioni tra Tizio e Impresa, nella prop per l'area intestata erroneamente a Tizio che non è proprietario dell'area perchè ha venduto tutto all'impresa ed egli si è tenuto il diritto di superficie relativo all'immobile ancora da costruire. In tal modo si è evitato di fare un altro atto di compravendita risparmiando sulle spese e tributi relativi al trasferimento. Il prezzo del terreno fabbricabile è dato dal valore l'immobile in permuta e dal costo della realizzazione, salvo conguaglio in denaro. Il quale immobile alla fine della costruzione risulta già automaticamente intestato a Tizio nel diritto di superficie senza però il terreno, che rimane di proprietà della Spaccamarroni SRL. Tizio ha poi venduto a Caio l'immobile ma non poteva trasferire il diritto di proprietà per l'area che rimane alla Spaccapallepardonmarroni SRL.

Gli atti di permuta sono sempre stati complicati tanto che oggi si evita di farli ma all'epoca erano nelle nostre zone usatissimi perchè permettevano alla impresa costruttrice acquirente di non sborzare grossi capitali di denaro liquido in una sorta di finanziamento risarcibile al venditore come controvalore in beni che l'acquirente realizzava al valore di costo e si consegnavano al venditore.

Saluti.

Grazie mille,.... ora non dite che "rompo" ma qual'è la soluzione ? O lasciamo tutto com'è ? C'è da rettificare degl'atti ? Quello originale della permuta ? "na parola"... Non esiste più neanche l'intestatario della ditta, passato alla cosidetta miglior vita - Se caio a sua volta vorrebbe vendere, deve a sua volta interpellare nuovamente tizio ? che macello !!!!! buon pomeriggio -

Secondo me dovrebbe bastare una istanza in cui si chiede di sostituire Tizio con Spaccamarroni srl proprietario per l'area così come d aatto di compravendita originario. Il Notaio di quando ha acquistato Caio non poteva modificare e togliere Tizio perchè la cessione della sola area non poteva essere oggetto del trasferimento non essendo di proprietà di Tizio...Quanto dico deve essere verificato dagli atti di proprietà.

Adesso però cavatela da solo oppure non è che sei te il socio di maggioranza della Spaccamarroni spa ??

Ciao. Grande Anonimo in quel di Lecce.