Ciao a tutti

ho un androne condominiale che ricade nella particella 1 e che tratto come un b.c.n.c.

Questo androne serve i sub del proprio fabbricato (cioè quello della particella 1) ma anche delle aree censite con altre particelle.

In altre parole da questo androne ci passano gli inquilini del fabbricato Part 1 e anche i proprietari del giardino Part 2 .

Come tratto il b.c.n.c. ? Nell'elenco dei subalterni riporto che questo questo b.c.n.c. è dei Sub A - B - C e della particella 2 ?



Ciao e Grazie

Ciao Jeanpier01,



mi dispiace di averti illuso, vedendo che c’è un messaggio conseguente al tuo quesito, di poter avere una risposta completa, chiara, rapida ed esauriente.







Colgo semplicemente l’occasione per sottolineare come Elaborato Planimetrico ed Elenco Sub siano documenti ingannevoli che aggiungono confusione alla normale confusione catastale. E parto da lontano.







1 – Se non ricordo male, il Catasto dovrebbe censire diritti reali. Questo nelle buone intenzioni, perché nei fatti dobbiamo parlare di Possessori, ed il Possesso non è un diritto reale...



2 – Il diritto di passaggio non è un diritto reale, e perciò non va (non andrebbe) censito in Catasto.



3 – Perché il sub che attribuirai all’androne sia bene COMUNE dovrebbe essere di proprietà di tutti coloro a cui lo indicherai comune (indipendentemente da chi ha il diritto di passarci); quindi è probabile che lo sia a tutti i condomini della particella 1, ma è meno probabile che lo sia anche ai condomini delle altre particelle: corre l’obbligo (?) di verificare i diritti reali che gravano sull’androne.



4 – Se appurassi che i proprietari di altre particelle sono comproprietari anche dell’androne, allora sarebbe corretto riportare l’indicazione della loro comunione sul BCNC.



5 – Poiché le informazioni allegate a ciascun sub nell’Elenco sono del tutto informali, è possibile anche scriverci se sono gravati da diritti non reali, come quello di passaggio. Certamente qualcuno, fra cui i notai pigri, sarà lieto del tuo eventuale zelo. Ma questo non farà che aggiungere confusione alla confusione...







Ho parlato di notai pigri, perché la garanzia sui diritti la dovrebbero dare i Notai, previo espletamento di tutte le verifiche opportune. Ma la disponibilità di documenti così compiacenti è diventata in alcuni casi alibi per scaricare il lavoro sui Tecnici, sperando forse di scaricare sulle loro spalle anche le responsabilità: cosa per fortuna alquanto dubbia.




Per fortuna? Sì, ma solo ammesso che il contenzioso sia una fortuna!







Buon lavoro







Leonardo Gualandi







P.S. Ma è poi “lavoro”, compilare scartoffie con informazioni ingannevoli, dubbie, superflue...

Ciao Leo

Condivido tutto meno la parte segnata in blu, perchè come l'hai scritta sembra che E.P. non servi a più di tanto e sia sempre comunque sbagliato.

Specifico questo perchè quasi sempre io riscontro elaborati planimetrici che vengono redati perfettamente, ovviamente questo dipende dalla serietà del tecnico.

Meglio che spieghiamo all'amico jeanpier01 che l'elaborato planimetrico è un grafico (con descrizione dei sub) che va valutato assieme ad altri elementi quali, planimetrie catastali, atti pubblici, visure catastali, magari storiche, storia grafica dell'E.P. stesso e tante altre cose.

Saluti rispettosi

Perle di saggezza, quelle di Leo.... come sempre.



Ciao Simba,

L'E.P. E' una dimostrazione grafica dei subalterni, che serve a dare una "visione di insieme" del fabbricato, di tutte le unità, sia di quelle censibili, sia di quelle non censibili.



L'elenco sub, a stretto rigore, potrebbe contenere anche solo la distinzione macroscopica : "abitazione" (o box, o negozio, etc,) al piano XXX; e (semplicemente) "b.c.n.c." per i beni comuni.

Il fatto di scrivere b.c.n.c. comune ai sub. X - Y e Z, è una (semplice) informazione in più, la quale NON serve a costituire diritti ... o a escluderli.

I diritti reali (come pure le servitù) si costituiscono con gli atti aventi la forza di legge per farlo...... atto notarile, sentenza, etc,

Poniamo il caso di primo trasferimento di unità di nuova costruzione........ ad esempio, in un E.P. il tecnico riporta "corte comune al sub X e Y" ma nel corpo dell'atto di trasferimento del sub Y non viene specificato "con i diritti sul bene comune sub XXX" ..... ebbene .... puoi star tranquillo che pur in presenza dell'EP, il sub Y non può vantare alcun diritto sul bene comune.

Come pure il contrario, se ad es. nell'atto di vendita del sub Z verrà indicato "con diritto sul bcnc sub XXX" .... anche se il sub Z non è stato riportato nelle informazioni del sub comune, puoi star certo che il sub Z avrà i diritti sul bcnc.



Va da sè che il Tecnico deve fare sempre degli elaborati fatti bene, idonei ad apportare chiarezza e non ad alimentare dubbi, tenendo sempre presente, però, che i diritti si costituiscono/trasferiscono con gli atti non con gli elaborati tecnici...... e questo è bene ricordarlo bene anche ai noatai pigri, che, a volte, come dice Leo, tendono a scricare sui tecnici eventuali loro leggerezze.





Nel caso specifico di jeanpier, io non andrei ad impelagarmi in cose che non mi riguardano...... se io sto trattando il mappale del fabbricato, solo a quello mi riferirò e non anche alle particelle confinanti.

Stai pur certo che se il lotto confinante vanta una servitù a carico dell'androne, questo continuerà a goderne anche se tu non scrivi nulla.

saluti, Gaetano

Ciao gaetano

Perfettamente d'accordo

Spero che ti fai sentire più spesso, saluti sinceri

vedi Simba, per intervenire sul sito, come puoi ben immaginare, devi averne la voglia!

In questo momento, per come stanno andando le cose, ma sopratutto per come è strutturato il sito (nuova piattaforma incompleta) la voglia non mi viene.

Sono sicuro che quanto prima Tony provvederà.... e allora magari la voglia ritorna.

Saluti

Scusami Gaetano

se viene accorpato un bcnc in un unità immobiliare senza titolo, i condomini possono

opporsi chiedendo annullamento del docfa al AGT???

A chiederlo, possono chederlo sicuramente, ma non credo che l'Ufficio provveda ad annullare direttamente il docfa, in quanto ci potrebbero essere anche delle situazioni di diritto, diverse da quelle rappresentate dai condomini, che l'ufficio ignora.

Probabilmente, se lo riterrà, comunicherà al tecnico redattore e/o al dichiarante della pratica, rappresentando quanto lamentato dai condomini, per procedere ad eventuale pratica docfa rettificativa.

Più probabilmente l'Ufficio risponderà ai condomini che per eliminare l'errore è necessario procedere alla presentazione di nuova pratica docfa in variazione.

Poi chi la debba presentare, e a spese di chi, ... questo all'Ufficio non interessa,

Altri pareri?

Saluti

Ti ringrazio per l'intervento

ma quello che più mi meraviglia è come tale pratica sia passata inosservata senza riserva alcuna dell'AGT!.

Vedi, Simba64, non è che il tuo entusiasmo per i buoni Elaborati Planimetrici mi dispiaccia. Tutt’altro! Nel mio piccolo cerco sempre di realizzarli anch’io meglio che posso.

Ma insisto a considerare “ingannevole” il concetto stesso di EP, perché il documento non può essere mai considerato buono a priori. Infatti le pure e semplici indicazioni per la compilazione hanno almeno due difetti:
- non prevedono una specifica tolleranza di misura, e non impongono un procedimento rigoroso per l’individuazione delle informazioni corrette rispetto a quelle scorrette;
- per contro impongono l’inserimento di informazioni palesemente inutili e fallaci, come i numeri dei mappali confinanti, su cui la stessa proprietà (figuriamoci il tecnico!) non avrà alcuna influenza già dal pomeriggio della presentazione dell’EP. Se quel numero cambia per legittimi interventi sulla particella limitrofa, il mio EP conterrà un’informazione errata, con il beneplacito del Catasto.

Il secondo problema è particolarmente odioso, perché pare una nostalgia della vecchia “mappa dell’Urbano”, con identificativi propri...

Dunque, se alla seconda follia catastale non abbiamo modo di porre rimedio, alla prima molti cercano di ovviare producendo Elaborati Planimetrici accurati. Già, ma accurati per quanto concerne la propria competenza.

Se l’EP riguarda una palazzina di due appartamenti, sarà facile realizzare un documento integralmente attendibile.
Mentre quando trattiamo un condominiazzo di cento unità (e oltre! Ma anche qualcuna di meno...) diventerà più che difficile. Impossibile.

E nel primo caso le cose sono comunque chiare, ed il documento inutile, mentre nel secondo servirebbe. Ma...

Purtroppo siamo abituati a pensare ai piccoli numeri; cosa legittima per il singolo Professionista. Ma i vertici del Catasto dovrebbero tener sempre presente di trattare decine di milioni di Unità. E questo non si può sperare di farlo su base di volontariato.

É per l’appunto volontariato quello di chi redige un EP scrupoloso, facendo più di quello che è normato.


Veniamo quindi alle indicazioni di Gaetano59. Sì, nell’Elenco basterebbero le distinzioni macroscopiche. Ma pare che la Circolare 9/2001 imponga di descrivere chiaramente destinazione e comunioni dei BC, siano questi censibili o no.


Per trattare decine di milioni di Unità mirando a garantire la qualità delle informazioni, si devono prevedere norme semplici ed esaustive. Evitando di emanarne almeno un paio nuove e importanti ogni anno.

In questo senso, ogni nuova circolare è una pezza, e spesso viene messa laddove non c’era affatto un buco! Rappresenta comunque un’occasione persa per fare l’unica cosa seria: un Testo Unico del Catasto.

Poco importa cercare di dimostrare una “discreta” percentuale di Elaborati Planimetrici eccellenti, come pure di Punti Fiduciali. Il problema è che gli altri – quelli che non rientrano in quella percentuale – non sono errori, sempre possibili e riconoscibili come tali, bensì sono anch’essi Elaborati Planimetrici e Punti Fiduciali proprio come i primi.

E la stessa legittimità della loro esistenza squalifica l’intera “famiglia”.

Leonardo

Salve!

vedo che, nonostante qualche divergenza di idee sull'argomento, tutto sommato giriamo intorno al problema molte volte discusso e di recente dibattuto per trovare un punto di intesa su una proposta, questa:

http://www.geolive.org/forum/altro/sug...

che disgraziatamente si è arenata, per la pessima usanza per non dire peggio, di non tenerla in evidenza, cosa questa che Tony, per ora non potrà correggere - purtroppo - !

però, non fo come qualche collega, che per protesta, si astiene dal discutere qui, personalmente quando posso tento di fare qualcosa per evitrare che ciò accada, combattendo contro il modo di fare assolutamente nocivo di postare nuovi post, quando invece accodandosi a discussioni aperte, si ottiene migliori risultati, personali e di interesse generale!

Ciao Leo

E’ un grande onore avere una tua risposta, e mi auguro che tutto serva per chiarire e rendere edotto il propositore del quesito, cioè Jeanpier01.

Vedi io parto esattamente con un concetto diverso dal tuo in merito alla qualità di un elaborato planimetrico.

Io considero l’elaborato planimetrico stesso, sia compilato da tecnici seri e con una certa responsabilità, poi sono d’accordo con te che ci possono essere alcuni E.P. poco chiari o addirittura ingannevoli.

A me non interessa considerare % di elaborati planimetrici giusti, sbagliati o ingannevoli.

Ribadisco che ogni E.P. deve essere valutato come uno fra altri elementi che si devono tenere in considerazione (planimetrie, atti pubblici, visure storiche, ecc., ecc.).

Sono d’accordo con geoalfa che magari questo argomento poteva essere discusso in maniera più approfondita in un post di recente discussione.



Saluti rispettosi

Ringrazio tutti voi per le risposte; piu che delle semplici mi sembrano veri e propri trattati di catasto e sono onorato di avermi dato cosi tanta attenzione.

Ciao e Grazie ancora