Scusate a questo punto per semplificare chiedo solo



da normativa puo' esistere un appartamento con 2 catastali differenti si o no , con due subalterni ??

si ho capito che sarebbe meglio unificare il tutto ma ripeto

puo esistere un appartamento con due subalterni differenti

si ho ragione io

no ho sbagliato a non fami accorporare dal tribunale prima di comperare



Grazie

Penso di aver scritto il più correttamente possibile e lo riconfermo, apportando piccole necessarie correzioni:




Le premesse per intavolare un accordo ci sono tutte.

saluti

Intrervengo per l'ultima volta.

Si può esistere, ma bisogna distinguere:

Se ad esempio il proprietario di un appartamento, in cui abita, usufruisce dei benefici di prima casa....successivamente ne compra uno adiacente e lo unisce, al di là dell'aspetto urbanistico, che pure ha la sua importanza, per ottenere gli stessi benefici, dovrà eseguire la variazione catastale, che è l'unico atto che sistema l'aspetto fiscale.

La possibilità di avere due identifcativi differenti, di norma avviene in due casi: uno quando ci sono le cosidette porzioni di uiu unite di fatto, ovvero quando la ditta delle due ui non è omogenea, per cui le unità vengono denunciate separate, nella denuncia deve essere richiesta l'annotazione l'ui è unita di fatto cono l'ui fg.p.lla sub., il secopndo caso è quando l'immobile ricade su due particelle che, per svariati motivi, non possno essere fuse, in quel caso la denuncia catastale prevede l'inserimento di due o più identificati.

Ciò dett, a tuo favore gioca il fatto che hai acquistato un apprtamento unico denunciato però con due identificativi.

Il punto è: se hai goduto dei benfeci fiscali di prima casa, vista anche la certificazione del tribunale nonchè del notaio, nonostante gli identificativi siano differenti, l'appartamento è da considerarsi unico.

Questo però è il mio giudizio, probabilmnte per far valer queste ragioni, devi fare un ricorso in commisssione tributaria.

Il consiglio è di farti assistere da un professionista.

Stop

saluti

Salve

Roberto hai centrato l'obiettivo e quindi concordo.

Saluti cordiali

Sì, esiste, il tuo.

Grazie a tutti siete stati gentilissimi !!!!!!!!!

un grazie particolare a Roberto e John Pippero

a cui auguro di ogni bene per i prossimi 400 anni

Ai fini Ici, Imu e Tasi una sola unità abitativa come catastalmente individuata può usufruire delle agevolazioni prima casa. Questo perchè, com'è facile intuire, dietro due unità abitative, catastalmente separate ma di fatto unite, possono generarsi situazioni che il Comune non sarebbe in grado di controllare se non previ sopralluoghi ripetuti. Alcuni Comuni hanno previsto nei loro regolamenti di assimilare a unica abitazione le sole porzioni unite di fatto ai fini fiscali. Cioè quelle porzioni accatastate come tali e che presentano le rispettive annotazioni. Nel tuo caso se è nella pratica stessa del Tribunale a risultare che trattasi di unica abitazione, subito dopo l'acquisizione, andava fatta necessariamente la denuncia di variazione per fusione. Quindi purtroppo credo che anche un eventuale riscorso non credo che sarebbe accolto. Anche a un mio cliente in passato è capitato un caso più o meno simile. Alla Commissione Tributaria gli hanno dato torto. Questo perchè è naturale che non si possono pretendere agevolazioni fiscali a causa di mancati adempimenti catastali dei quali, a differenza dei casi delle porzioni unite di fatto, vi era uno specifico obbligo di legge e non vi era nessun impedimento, già prima del Trasferimento da parte del Tribunale.

Questa vicenda mi ha incuriosito parecchio ed ho ricopiato in un word per depurarlo delle frasi superflue ed ininfluenti per centrare il nocciolo della questione.

Ne ho ricavato e sintetizzo che:

1. ) In fase di processo fallimentare il CTU ha redatto una perizia con una descrizione molto lacunosa che è così interpretabile ( fatta salva una verifica più approfondita della stessa):IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

x. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 di un appartamento sito in comune di xxxxx, Via Verdi n. 555. L’appartamento fa parte di più ampio corpo di fabbrica adibito anche a laboratorio artigianale con annessi locali mostra.

L’ingresso dell’appartamento è posto al piano terra, .. che è parte di un edificio con superficie lorda complessiva di circa mq 1924 ed ha altezze interne mediamente di cm 290.

L’immobile in vendita, ( sebbene catastalmente sia costituito da due identificativi distinti e descritti appresso ) di fatto è un unico appartamento identificato con il numero civico 555, Costituito da 2 piani complessivi fuori terra. . :

A)intestato a: XXX YYY, piena proprietà per ½ e nuda proprietà per ½, e ZZZ NNN, usufrutto per ½, CEU, Comune di xxxx foglio CE/18 mappale 285 subalterno 2, categoria A/3, classe 1, consistenza vani 3, posto al piano 1, rendita: € 145,64.

mappale 285 confina da nord in senso orario con: la ferrovia , mappale 383, Via Verdi e mappale 286;

B)intestato a: XXX YYY, proprietà per ½ e nuda proprietà per ½, e ZZZ NNN, usufrutto per ½, CEU, Comune di xxx, foglio CE/18 mappale 383subalterno 2, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5, posto al piano 1, rendita: € 348,61.

Coerenze:

Secondo la mappa N.C.T. il mappale 383 confina da nord in senso orario con: la ferrovia, mappale 318, Via Verdi e mappale 285.



Cosi anche l'atto notarile, riporta le due particelle ma avvisa che trattasi di unica unita abitativa.

Da notare che di fatto ho :

- unica entrata quindi unico numero civico

- unico contattore elettrico

- unica cucina



Commenti:

1) - Risultano incongruenze nella CTU, perché all'inizio si parla di PP di un immobile di due piani siti via Verdi n.civ, 555, poi nella citazione della intestazione catastale si parla di PP di ½ e US di ½ di due uiu:

- una con part285 di vani 3 confinante con 383 e 286,

- l'altra con part 383 di vani 5 confinante con 318 e 285;

Già questa descrizione, anche se suffragata da una affermazione che trattasi di un' unica uiu, avrebbe dovuto imporre un certa cautela e verifica!

Sarebbe stato compito del CTU indicare in perizia la prescrizione che sarebbe stato obbligo dell'assegnatario provvedere alla redazione della variazione catastale, prima della firma assegnazione.



2) – Come sarebbe stato obbligo del Notaio verificare o far verificare la redazione di quanto sopra, prima del rogito, che non avrebbe dovuto essere stipulato in quella maniera.



Non trovo nulla di strano che il Comune possa richiedere le imposte non pagate pei precedenti quattro anni, di fronte ad una esistenza in atti di due uiu!!!





Non mi risultano “ codicilli “ che potresti utilizzare per sanare la vicenda, salvo che fare un ricorso ben documentato ed argomentato da un buon tecnico che sappia rendere la vicenda meno pasticciata di come l'hai esposta tu qui sopra!



saluti

Scusate amici,

ma in quale norma o articolo di legge è scritto che se la prima abitazione è catastalmente composta da due particelle diverse (ma di fatto unite e costituenti una unica abitazione) non potrebbe accedere a sconti fiscali ?

E' esente da tassazione (ici o imu ecc.) la "prima abitazione", quella di tirare in ballo la posizione catastale è solo un abusivo e ingiustificato pretesto dei comuni per spillare soldi contra legem.

A mio avviso basterebbe un'autocertificazione che dimostri che l'immobile è sostanzialmente una sola abitazione, il comune mandi i vigili a verificare l'abitazione "unica" invece di nascondersi dietro i dati catastali che non sono il vangelo ai fini della consistenza dell'unità abitativa.

Ripeto, nessuna legge ha stabilito che il dato catastale prevale sullo stato di fatto della prima abitazione.

Ai sensi di quale legge il comune potrebbe negare i benefici su un'abitazione "unica" dove dovrebbe esistere un certificato di residenza (unico) e dove si paga "unica" la tassa rifiuti.

saluti

don

NB.il vizio di dire o fare le cose nel nome di "così fan tutti" è un male che prende sia la burocrazia sia gli addetti ai lavori professionisti che si arrendono facilmente a certe assurde pretese non confortate da norme di riferimento.

gyazo.com/7eb1b77e0950931739c13c32498381...

riporto la mappa ,, sperando che possiate vederla

vi prego di cliccare qui sopra sul link gyazo.com e la vedrete la mappa catastale

questa e' la giusta relazione del ctu

che ha solo il compito di relazionare dove esiste il bene , lo stato di fatto .

male invece ha fatto il tribunale nella persona commercialista curatore custode e non notaio (scusate)

che doveva maggiormente specificare la proprieta' giuridica del bene invece di fare un semplice copia incolla di una relazione giusta del tecnico di dove e' il bene

come vedete le particelle sono la 285 di 1150 e la 383 di 1566

Io ,all atto dell' aquisto vedendo che le 2 particelle non erano di mia totale propieta' ma indicavano solo dove il bene si trovava ,non ho pensato potessi riunirle , perche

il curatore mi dava la 1000/1000 di un appartamento quindi giuridicamente il propietario e' uno

io ho preso giuridicamente una prima casa .

come relazione ctu non esiste nessuna delimitazione con muri corridoi e porte

che delimitino le due proprieta che hanno il solo dolo di essere state costruite su due particelle terreno

AGRICOLE differenti una di 1150 uno di 1566 NON miei ma solo in conproprieta .

. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 di un appartamento sito in comune di Ceregnano (Ro),Via Verdi n. 555. L’appartamento fa parte di più ampio corpo di fabbrica adibito anche a laboratorio artigianale con annessi locali mostra. L’ingresso dell’appartamento è posto al piano terra ed avviene direttamente dall’area scoperta comune; l’appartamento è composto di due piani fuori terra: al piano terra, oltre che il citato ingresso, si trova il vano scale; al piano primo vi sono una sala da pranzo con angolo cottura, soggiorno, tre stanze da letto, di cui una attualmente adibita ad uso cucina/pranzo, un bagno e un corridoio che mette in comunicazione tutte le stanze dell'unità. Tutte le stanze sono di ampie dimensioni ed hanno finiture ordinarie costituite da pavimenti in piastrelle di ceramica e parquet in legno, porte in legno tamburato, infissi esterni in legno con vetro semplice (sulle finestre a Nord vi sono doppi infissi in alluminio) e impianto termico dotato di radiatori in alluminio con caldaia murale posta in un disimpegno al piano terra di pertinenza dell'unità produttiva (lotto n. 03). La scala di accesso al piano primo ha rivestimento in legno. L’immobile in vendita è dotato infine di un poggiolo posto lungo tutto il prospetto sud che si affaccia su Via Verdi. L'appartamento sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 1923 ed ha altezze interne mediamente di cm 290.

L’immobile in vendita, sebbene catastalmente sia costituito da due identificativi distinti e descritti appresso, di fatto è un unico appartamento:

- intestato a: - ----------------------- piena proprietà per ½ e nuda proprietà per ½, e - -----------------------, usufrutto per ½, Catasto Fabbricati, Comune di Ceregnano, foglio CE/18 mappale 285 subalterno 2, categoria A/3, classe 1, consistenza vani 3, posto al piano 1, rendita: € 145,64. Coerenze: Secondo la mappa N.C.T. il mappale 285 confina da nord in senso orario con la ferrovia Rovigo-Chioggia, mappale 383, Via Verdi e mappale 286; -

intestato a: - --------------------, proprietà per ½ e nuda proprietà per ½, e - --------------------, usufrutto per ½, Catasto Fabbricati, Comune di Ceregnano, foglio CE/18 mappale 383 subalterno 2, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5, posto al piano 1, rendita: € 348,61.

Coerenze: Secondo la mappa N.C.T. il mappale 383 confina da nord in senso orario con la ferrovia Rovigo-Chioggia, mappale 318, Via Verdi e mappale 285; i diritti di comproprietà sull'area coperta e scoperta censita al N.C.T. col mappale 285 di mq. 1150 -

Ente Urbano e mappale 383 di mq 1566 - Ente Urbano sono citati solamente nel quadro D della trascrizione del pignoramento; dal relativo atto, non risulta espressamente pignorata la particella censita nel N.C.E.U. al foglio CE/18 di Ceregnano, mappale 383 sub. 3, Bene Comune Non Censibile.

B. Quota proporzionale della piena proprietà relativamente a Terreno - area coperta e scoperta sito in comune di Ceregnano (Ro),Via Verdi n. 555. Superficie complessiva catastale di mq 2716. Identificato in catasto: - partita 1 intestata a: Aree di Enti Urbani e promiscui Catasto Terreni, Comune di Ceregnano, Sez. Ceregnano, foglio 18, mappale 285 Qualità Ente Urbano, della superficie catastale di mq 1.150, 3 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro complessivo dell'immobile Esecuzione Forzata N.0047/09 promossa da: Cassa di Risparmio del Veneto S.p.a. Giudice Dr. Guido Marzella Curatore/Custode: Dr. Riccardo Ghirelli Perito: Dott. Gianluca Carraro 10 di 27 - partita 1 intestata a:

Aree di Enti Urbani e promiscui Catasto Terreni, Comune di Ceregnano, Sez. Ceregnano, foglio 18, mappale 383 Qualità Ente Urbano, della superficie catastale di mq 1.566. Coerenze: Secondo la mappa N.C.T. il mappale 383 confina da nord in senso orario con la ferrovia Rovigo-Chioggia, mappale 318, Via Verdi e mappale 285; secondo la mappa N.C.T. il mappale 285 confina da nord in senso orario con la ferrovia Rovigo-Chioggia, mappale 383, Via Verdi e mappale 286.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Il lotto in oggetto è costituito da un appartamento residenziale posto al piano primo di un ampio corpo di fabbrica costituito a sua volta da altre unità immobiliari oggetto di vendite separate: vi sono un altro appartamento, anch’esso al piano primo, ed un capannone (a tre campate) al piano terra che ospita un'attività commerciale di produzione e vendita mobili. L'immobile è sito in Via Verdi al civico 555. L'appartamento in vendita ha accesso mediante una rampa di scale posta in un atrio di ingresso che risulta in comune con l'unità immobiliare produttiva (lotto 03). Caratteristiche zona: periferia (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti.

gyazo.com/b49d7950699a273d34269791565a70...

gyazo.com/d9b0351ff16ed939c5b31e8445e4bf...



gyazo.com/0698144fbb77d698ae4e4a1a040b35...

come potete vedere cliccando sui link gyazo.com

le due particelle 285 e 383 non delimitano l'appartamento ma sono una molto piu ampia parte dove l'appartamento si trova

se le due particelle distinte delimitassero SOLO due appartamenti continui

o SOLO due parti di appartamento

che si vogliono riunire perche unico il proprietario , bisognava si fare un riunificazione

ma non in questo caso perche io sono in comproprieta con le due particelle di terreno (parcheggio )

e 1000/1000 propietario SOLO della parte specificata dal ctu

ripeto :per me bene ha fatto il CTU nella relazione tecnica dello stato di fatto

male ha fatto il curatore nell atto di vendita a non specificare giuridicamente l'unica proprieta catastale delle 2 particelle

Le immagini chiariscono tutto.

Ha ragione Geoalfa.

Prima dell'acquisto non potevano unire le porzioni perchè erano di differenti proprietà.

Dopo, però, avendo la stessa proprietà, avresti dovuto unire le porzioni in unica unità immobiliare in catasto.

Fallo al più presto e prima che ti arrivi l'accertamento dall'Agenzia delle entrate che ti contesti la prima casa su una delle due porzioni che il catasto considera agli atti separate. Mi chiedo se la trascrizione sia stata eseguita. Se non c'è un Notaio ho forti dubbi.

Saluti