Salve a tutti.
Ho una richiesta se qualcuno può aiutarmi.
Sono un architetto e sono stato contattato da un amico che deve vendere la casa dei genitori che sono morti.
Si è rivolto ad una agenzia immobiliare che ha verificato una non corrispondenza tra la pianta catastale e lo stato di fatto dell'abitazione.
In particolare vi è un muro del bagno che è comunicante con una camera da letto che dal catasto risulta avere una nicchia e in realtà è stato tirato dritto.
L'agenzia sostiene che questo possa essere un ostacolo all'apertura del mutuo da parte della banca nei confronti del potenziale acquirente.
Effettivamente sono stati fatti dei lavori nell'appartamento poi sanati con una concessione in sanatoria. Ma questo muro non è stato fatto rientrare nella sanatoria.
L'agenzia si è proposta per risolvere la cosa ad un prezzo di 1500 euro.
Io mi sono offerto per risolvere la cosa da amico, ma una volta andato a fare un sopralluogo nell'abitazione ho verificato una non rispondenza tra la pianta catastale e lo stato di fatto. Addirittura la posizione delle finestre risulta scorretta nella piantina catastale che ho in mano.
Come posso procedere? Facendo una DIA che sistemi il discorso del muro e poi la relativa variazione catastale, ma lasciando la posizione delle finestre come da catasto attuale? Oppure dovrei fare una modifica catastale e basta ma inserendo la pianta come realmente è?

Ringrazio chi mi può fornire indicazioni.
Giovanni

Beh, direi che la planimetria catastale a sto punto è la cosa a cui dare meno importanza... Anche da un punto di vista di compravendita per le ragioni che tu ben sai in quanto architetto.
In ogni caso si: andrebbe fatta una DIA (soggetta a sanzione in quanto i lavori sono gia stati eseguiti), poi il docfa per la variazione catastale.

fai solo una variazione catastale... riportando il tutto come è attualmente,,, il fatto delle finestre fuori posto è dovuto probabilmente ad una errata rappresentazione in pianta.
Il problema del bagno... è un'opera di modesta entità che di gli strumenti urbanistici normalmente sanano automaticamente dopo un numero di anni... di solito 10... ma ripeto per l'agenzia immobiliare la planimetria catastale aggionata basta e avanza.
Pensa... a me... per la richiesta di un mutuo... mi hanno fatto fare una variazione catastale per aver riscontrato una difformità interna in una vecchia planimetria catastale datata 1940... e cioè prima della legge fondamentale... dove anche la demolizione di un piano con successiva realizzazione di un grattacielo era consentita senza alcuna autorizzazione... ho tentato di fargli capire che prima di quella data,,, nella mia zona... era consentito... ma nn c'è stato nulla da fare... pazienza... nn ho insistito oltre perchè per me è lavoro.

Scusate ma mi trovo a dissentire.
Lo scopo di questa variazione è la richiesta mutuo ovvero l'immobile di sui fare la variazione è da costituirsi a garanzia? Se è così basta la variazione catastale, ma il senso è più che altro quello di allegare agli atti del mutuo una planimetria che riporti lo stato dei luoghi. Mi chiedo però perchè questo lo chieda l'agenzia: se lo chiede qualcuno questo è l'incaricato dell'istitudo di credito, non l'agenzia.

Se poi lo scopo di tutto è la compravendita (e allora capirei le richieste dell'agenzia), allora il venditore ha l'obbligo di vendere un immobile "sanato" urbanisticamente e deve quindi provvedere a produrre tutti gli atti necessari a consegnare all'acquirente quanto autorizzato dal comune: quindi DIA (in questo caso) e poi variazione catastale. Una DIA per sanare opere gia fatte è ordinarietà, ma prevede una multa in quanto si tratta di un abuso (opera fatta senza autorizzazione).

Carissimo collega.
Premetto che eseguo numerose perizie di stima per le banche e noto con mio sommo disappunto, che LORO intendono per regolarità urbanistica la sola corrispondenza con le planimetrie catastali 8O.
E' per questo che "l'agenzia sostiene che questo possa essere un ostacolo all'apertura del mutuo da parte della banca nei confronti del potenziale acquirente".
Personalmente, in sede di esecuzione di perizia di stima, quando non ho un adeguata documentazione comunale a prova della regolarità urbanistica (quella vera ... e non quella catastale) specifico la sola conformità delle planimetrie catastali rispetto a rilevato in fase di soppralluogo riservando alla banca l'eventuale verifica con ulteriore documentazione urbanistica ......
Per il resto quoto in pieno tutto ciò già detto da ALEMARO ritenendo "utile" sistemare le incongruenze soprattutto se siamo in fase di compravendita visto poi che, i venditori dichiarano in atto, la piena regolarità dell'immobile sotto il profilo urbanistico.
saluti a tutti.

OPSSSS ZUNTA hai duplicato il POST ..... uno dei due andrebbe cancellato

Si... scusate!
Ho inserito il messaggio in due forum diversi.
Ma sono nuovo e poco pratico.
Per il momento ringrazio tutti quelli che mi hanno risposto.
Penso che la prima cosa da fare a questo punto sia andare in comune e verificare quale è l'ultimo atto depositato.
E poi eventualmente pensare a sanare la situazione.
A livello di spesa quanto sarà la multa da pagare per opere eseguite senza l'autorizzazione?

Grazie ancora, Giovanni

se come mi sembra di capire sono solo opere interne e lo strumento urbanistico consentiva tale modifica sono 516 euracci di sanzione - art. 37 del DPR 380

Confermo i 516€, condivido quanto detto da Alamaro nel doppione di questa discussione.
Poi, 1500€ solo per la variazione catastale di 1 scheda mi sembrano comprensivi di buon rincaro da parte dell'agenzia, se invece ti fanno tutto (DIA e variazione catastale esclusa l'eventuale sanzione) fa fare a loro.