Salve a tutti, sono nuovo del forum, mi chiamo Vincenzo Telera. Ringrazio in anticipo quanti vorranno darmi un utile supporto.

Il caso: per conto di una mia cliente, viene sottoscritto tempo fa un preliminare per l'acquisto di un terreno su cui è in corso una procedura giudiziale per l'accertamento dell'usucapione (il definitivo è subordinato alla conclusione della procedura di usucapione).

In forza del preliminare, la mia cliente realizza delle opere che ora intende accatastare.

Dall'Agenzia, rifiutano l'accatastamento in mancanza dell'atto di vendita delle particelle.

Secondo voi, come posso risolvere la problematica?

grazie a tutti

Non possono rifiutare l'accatastamento.

Lo rifiutano se si intesta il tutto alla proprietaria di fatto e non ancora di diritto.

Le opere costruite devono essere accatastate dal legittimo e attuale proprietario del terreno. Giusto che il catasto rifiuti l'accatastamento eseguito da un soggetto non avente titolo.

Per risolvere occorre accatastare l'edificio a nome del legittimo proprietario del terreno e poi trasferire con atto di compravendita definitivo e susseguente e nel rispetto del compromesso sortoscritto.



Saluri

Quindi PROPRIETA' DELL'AREA e PROPRIETA' SUPERFICIARIA sono una cosa che esiste solo nell'Agenzia dove opero io? E' pura fantasia?

Chi ha ragione? EALFIN o totonno ? Sto accatastamento s'ha da fare o no?



A "casa mia" si accatasta a nome del proprietario del terreno (nel TM si specifica il proprietario superficiario) e poi si fa istanza allegata al docfa per correzione intestazione e introduzione della riserva.

Francesco2015, il diritto di superficie esiste, ed è un diritto reale che va acquisito con atto pubblico. Senza un titolo il catasto non si fa, o meglio, lo fa chi ha il titolo legittimo per farlo, vale a dire il proprietario del terreno e di conseguenza di tutto quello che c'è sopra.





Saluti

E' palese che il diritto di superficie si costituisca con un atto pubblico.

Esite però una circolare, la 23646 del 2013, che fa al caso di Vincenzo, utile alla denuncia del bene da parte del possessore, ai fini fiscali, cioè di poter pagare le tasse.

Il possessore è inserito come superficiario, con l'apposizione della RIS.1, pertanto priva di titolo legale reso pubblico.

Pertanto il possessore non è prorpietario del bene, al contrario di quanto si avrebbe se il diritto fosse stato costituito con rogito o sentenza.

Saluti

Buongiorno Fabio

La cliente di Vincenzo ha promesso di acquistare da un soggetto che non è proprietario del terreno e che si dichiara nel compromesso in possesso del diritto di usucapione. La suddetta signora cliente si tutela in un primo momento sottoscrivendo solo il compromesso in attesa del decreto che formalizza l'usucapione a favore del venditore. La cliente però non aspetta (purtroppo) e ci costruisce sopra un edificio complicando la situazione. Gli atti mancanti alla continuità delle trascrizioni sull'immobile sono due, neanche uno, e il catasto giustamente non riconosce neppure il venditore usucapiente come legittimo proprietario del terreno che figura promittente la vendita del terreno, per questo rifiuta correttamente la pratica. Altro che riserva. Ci sono due soggetti non aventi titolo, fino a prova contraria che si ritengono proprietari di un fabbricato sopra un terreno che appartiene a un terzo soggetto.

Ma il terzo soggetto... non avrà qualcosa da obiettare ? Non lo sappiamo. Ma non è che c'è elusione fiscale di tributi dovuti per atti di compravendita non eseguiti ?

Queste situazioni ora non si risolvono più con le riserve come si faceva una volta. Neppure con l'usucapione che è utilizzato molto abusivamente per saltare dei passaggi di trasferimento immobiliare.

Saluti

Ciao Antonio, la pratica è sicuramente parecchio incasinata, ma a mio avviso Vincenzo devo mantere come prop. del terreno il soggetto intestario in catasto e il diritto di sup. con RIS.1 per la signora che ha realizzato la costruzione, chiaramente chi ha promesso di vendere un terreno che non ha ancora usucapito, non risulta da nessuna parte.

Personalmente ho utilizzato una sola volta la RIS.1, per fabbricati rurali intestati a persone ormai defunte, perchè, vado a memoria nate, nel 1800.

Tra l'altro, pratica vistata dal tecnico catastale, approvata, e in seguito il dirigente ha riportato all'urbano solo le prorpietà presenti ai terreni.

Dalle mie parti non esiste che estranei costruiscano sul mio terreno, tanto meno che un terzo l'utilizzi e poi l'usucapisca, a me non è mai capitato, e i casi , parlando con colleghi, sono veramnete rari.



Saluti

Per forza Fabio.

Ti metteresti te a costruire oggi su un terreno di un tizio che neppure è il medesimo che ti ha promesso di venderti l'area ? Con tutte le riserve del mondo.

Saluti

Dalle mie parti gli accatastamenti nel 90% dei casi sono con RIS1 Ditta priva di titolo legale reso pubblico.

Saluti

Non dici di dove sei, ma suppongo tu sia al sud.

Tempo fa girava (qui nella mia provincia) una circolare non ricordo se era della Puglia o della Sardegna, che "normava", le denuncie per possesso.



Per noi un obrobrio, tanto che passa di amno in mano come fosse una barzelletta, ma capisco le difficoltà a doversi trovare ad operare in situazioni simili.



Saluti

Tutto quello che vuoi, può essere anche una barzelletta o nel caso specifico di Vincenzo sembra una cosa quasi irreale... però non dovete dire che NON SI PUO' ACCATASTARE.

Se viene consentito al sud sicuramente si può fare anche al nord, non è che noi viviamo in un'altra nazione!

Molte volte è difficile far capire al cliente che con l'accatastamento non si acquisisce la PROPRIETA'...

Benvenuti al Sud!

Io non ho detto che non si può accatastare, ho citato una circolare che lo permette con riserva, ed ho portato la mia esperienza.

E' palese che la grossa differenza e che qui i soggetti per il passaggio di proprieà si rivolgono ad un notaio, o no?



Saluti

Io non sostengo che non si può accatastare, neppure l'ufficio lo vieta.

Ma il documento lo deve presentare il legittimo proprietario.



Saluti

Cioè il TM lo deve firmare il proprietario dell'area?