Salve a tutti

La situazione di cui ho bisogno di un aiuto è la seguente:

Fabbricato metà anni 60, ubicato in zona dove non erano presenti regolamenti vari.

Rispetto al nulla osta depositato, in fase di costruzione, c'è stata una modifica nel numero degli appartamenti per piano, aumentandone di numero, e anche nella distribuzione dei locali di deposito. Non ci sono dubbi che siano stati fatti in fase di costruzione.

A metà anni 90 prima della vendita dell'appartamento ora in oggetto viene depositato un docfa con la situazione del suo stato di fatto (appartamento e del locale di deposito associato)

Chi ha comprato in seguito ha apportato senza titolo alcune modifiche interne siu tramezzi all'appartamento e anche al locale di deposito.

A seguito di sopralluogo si è notato che nella piantina catastale nel locale di deposito manchi un soppalco sopra il bagno con altezza di un metro circa, anch'esso a detta del proprietario, già presente all'epoca di costruzione.

I miei dubbi a riguardo sono rivolti alla diversa epoca degli abusi, se è possibile regolarizzare il tutto con un uncia pratica, oppure non lo so.

O magari se ci sarebbe qualche altra cosa di cui tener conto che ora non ho modo di prevedere.

grazie

Per regolarizzare abusi commessi in epoche diverse, occorre ricostruire la storia dell'immobile.

Le opere abusive vanno esaminate singolarmente.

La sanatoria richiede la conformità urbanistica (al momento della richiesta) ed edilizia (all'epoca dell'abuso), oppure si applica il regime speciale previsto per gli abusi storici.

Come procedere per epoche di realizzazione

Opere Ante 1° settembre 1967:

Gli immobili realizzati prima di questa data nei centri urbani escluso i centri storici possono essere considerati in regola.

È possibile dimostrarlo tramite una CILA per attestare l'epoca di costruzione, evitando sanzioni in assenza di titolo originario.

Opere tra il 1967 e il 30 gennaio 1977:

Per regolarizzare modifiche o abusi minori in questo lasso temporale, è possibile presentare una SCIA.

Tale pratica prevede il pagamento di una sanzione per l'accertamento di conformità (calcolata tra i 1.032 euro e i 10.328 euro).

Opere Successive al 1977:

Per gli abusi più recenti, la sanatoria (accertamento di conformità) richiede il rispetto della doppia conformità.

L'intervento deve risultare conforme alle regole urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento di presentazione della domanda

Segnalo;

1- probabile refuso in quanto riportato da geoalfa in

"Opere Ante 1° settembre 1967:

Gli immobili realizzati prima di questa data nei centri urbani possono essere considerati in regola."

Ciò potrebbe valere, semmai, fuori dei centri abitati in quanto al loro interno anche prima del '67 vigeva già l'obbligo del titolo edilizio previsto dalla Legge Urbanistica n. 1150 del 1942.

Dico potrebbe perchè anche fuori dai centri abitati non è certo che sia applicabile sempre ed ovunque l'esenzione dal titolo edilizio, imposta poi dal 1° sett. 1965 con la L. 765.

2- le restanti informazioni fornite da geoalfa direi che sono da intendersi indicazioni molto generali, perché se non si conosce il caso concreto in dettaglio (consistenze, tipologie, destinazioni, normative regionali, comunali, vincolistiche ecc.) si possono fare solo infinite ipotesi che poi magari non trovano perfetto riscontro nel caso specifico.

Peraltro, già da quanto riporta l'autore, non mi è chiaro il senso di:

"Fabbricato metà anni 60, ubicato in zona dove non erano presenti regolamenti vari.

Rispetto al nulla osta depositato.............. "

Il primo periodo farebbe intendere di trovarsi in situazione in cui non era obbligatorio alcun titolo, per poi richiamare un nulla osta..... (perché esiste tale provvedimento? richiesto dalla parte?...... cosa si intende per depositato?)

A mio parere direi a JLM che, data la delicatezza/complessità della materia edilizia/urbanistica, non è possibile dare un riscontro attendibile ad un quesito di tale genere senza i necessari approfondimenti che richiedono uno studio appropriato di tutte le circostanze del caso.

Immobili realizzati prima del 1/9/1967 nei centri urbani possono essere considerati legittimi

Gli immobili realizzati prima del 1/9/19...
La "Legge Ponte" n. 765/1967 ha esteso l...

Per dimostrare la legittimità di un immo...

> dichiarazioni ufficiali,

> documenti storici, catastali, cartogra...

La giurisprudenza amministrativa costant...


Edilizia Urbanistica Normative Giurisprudenza

Costruzioni Ante ’42 Costruzioni Ante ’67:

Legittimazione urbanistica nei Comuni dotati di prevti Reg. Edilizi

DOMANDA :
Gli immobili e interventi realizzati, in tutto il territorio comunale, ANTE 31/10/1942, a prescindere da previgenti regolamenti edilizi, vanno considerati legittimi ?

RISPOSTA :

Alcune grandi città prima del 1942 e prima del 1967 si erano dotate di Piani regolatori e
regolamenti edilizi.
Può capitare che sia richiesta la verifica di legittimazione fino alla loro epoca di adozione.

E’ noto che in Italia fu adottata per la prima volta, [/size]una legge quadro urbanistica: > la n.
1150/42, pubblicata in Gazzetta Ufficiale del Regno e dell’Impero n 244 il 16/10/1942 entrata in vigore al 31/10/1942.
La norma imponeva uniformemente a livello nazionale, l’obbligo di licenza edilizia preventiva, in tutti i comuni d’Italia sprovvisti di strumenti urbanistici, a chi intendesse eseguire nuove costruzioni,
ampliamenti, modifiche di strutture o dell’aspetto nei centri abitati, dentro
le zone di espansione.

DOMANDA:

Esisteva l’obbligo di licenza edilizia anche nei comuni dotati di strumenti e regolamenti edilizi preesistenti alla Legge Fondamentale del 1942 e posteriori ad essa?

Si sottintende che al momento della loro realizzazione, gli immobili, si trovassero fuori dalla
perimetrazione del centro abitato, pur essendo normato che ogni Piano Regolatore ricomprendesse l’intero territorio comunale fin dal 1942.

Ai fini dell’accertamento della regolarità edilizia dei volumi realizzati al di fuori dei centri abitati in epoca anteriore alla entrata in vigore della Legge “Ponte” n. 765 del 1967, assume esclusiva
rilevanza la norma primaria sopravvenuta di cui all’art. 31 della L. 1150 del 1942.
La Legge fondamentale dell”urbanistica ha infatti disciplinato la materia con valore cogente su tutto il territorio nazionale introducendo l’obbligo di preventivo titolo abilitativo limitatamente agli immobili ricadenti nei centri abitati e nelle zone di espansione previste nei soli PRG, normando per la prima volta istituzione e applicazione del principio della Legittimazione urbanistica nazionale.

La Legge Fondamentale n. 1150/42 non deve essere considerata prevalente o con effetto di annullare l’efficacia di preesistenti discipline regolamentari (comunali e provinciali).

]Tale legge 1150/42 ha avuto lo scopo di garantire un uniforme trattamento del diritto di proprietà in
rapporto alla pianificazione urbanistica su tutto il territorio nazionale.

Le previsioni dei regolamenti comunali preesistenti alla L. 1150 del 1942, che subordinavano la
realizzazione di opere edilizie al previo ottenimento di una licenza/nulla osta
ancorché previgenti, oggi hanno ancora valore prescrittivo?

La risposta è affermativa.

Esempio:

L’art. 111 del R.D. 297 del 1911 disciplinava il contenuto che avrebbero potuto assumere i regolamenti edilizi comunali, senza entrare in merito alla possibilità di assoggettare il diritto edificatorio al permesso preventivo, licenza o autorizzazione.

Nel 1985 fu promulgata la prima legge sul condono edilizio straordinario, la L. 47/85, e l’art. 31 comma 5 entrava in merito alla sanabilità degli interventi ante 1967 la cui abilitazione era richiesta da regolamenti edilizi:

Per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per
le quali era richiesto, ai sensi dell’art. 31, primo comma, della L. 17 agosto
1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di
costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo
conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione,
della somma determinata a norma dell’articolo 34 della presente legge.

Il Legislatore fa riferimento al periodo compreso tra 1942 e 1967, ed esprime l’evidente facoltà di stabilire l’obbligo di licenza edilizia nel caso di richiesta dalla disciplina regolamentare comunale.

Il regolamento edilizio in quel periodo poteva estendere l’obbligo di licenza edilizia anche fuori dai centri abitati.

I Regolamenti edilizi emanati:

-> ante 31 /10/1942
con o senza apposito regime autorizzativo non previsto dalla previgenti
norme: sono da considerare validi (Cons. di Stato n. 1996/2017);

-> tra il 31 /10/1942 e il 01/9/1967 e contenente apposito regime autorizzatorio non previsto dalla legge statale: sono validi;

-> tra il 31 /10/1942 e il 01/9/1967 e privi di regime autorizzativo: sono validi;

Durante il periodo compreso tra il 31 /10/1942 e 01/9/1967 , nei Comuni sprovvisti di PRG (o di Programmi di Fabbricazione) può esservi la concreta possibilità che un decaduto Regolamento edilizio avesse esteso l’obbligo di licenza edilizia ex art. 31 L. 1150/42 a gran parte o perfino a tutto il territorio comunale.

IMPORTANTE

In presenza di Regolamenti edilizi anteriori alla L. 1150/42, si deve analizzare con la dovuta attenzione se essi contenessero obbligo di licenza, autorizzazioni o nulla osta ai fini edilizi, perchè tali obblighi erano efficaci e non sono mai stati azzerati da provvedimenti normativi.

No, la disposizione sulla commerciabilità dei beni ante 1967 e sulla loro regolarità urbanistica, valeva anche nei centri abitati che non erano dotati di strumento urbanistico per numero di abitanti o per neglicenza del comune. I piccoli comuni ed i loro centri abitati avevano comunque all'epoca natura prevalentemente agricola per cui le costruzioni non potevano considerarsi urbanisticamente illegittime.

Buongiorno a tutti.

Mi rendo conto che la situazione da me descritta è difficile da trattare in questo modo.

Rispondo a 3L chiarendo che di fatto c'è una richiesta di NULLA OSTA il rilascio dello stesso da parte del Comune.

Il comune già mi ha detto che è da applicare la sanzione da 1.032 euro.
Io pensavo che si potesse applicare quella da 512 ma loro giustamente rispondono che sarebbe mio onoere dimostrare la legittimità.



Ringrazio per il tempo dedicato.

Saluti

Il NULLA OSTA richiesto all'epoca della costruzione, è stato rilasciato dal comune ?

Si, c'è un NULLA OSTA rilasciato dal comune, quindi sbagliavo forse a dire che non vi erano regolamenti ecc?

Beh, penso che il Comune ti abbia detto giusto. In ogni caso, eventualemnete sei tu insieme al cliente che dovete dimostrare che tutti gli abusi siano stati realizzati in un’unica data. E' necessario verificare che tutti i documenti provanti (Comune, Catasto, documentazione fotografica, ortofoto, ecc.) siano coerenti tra loro.

Vai con le 1.032 euro.....

Per sapere se le varianti non si potevano realizzare, oppure necessitavano di ulteriore autorizzazione, occorre sapere se il comune all'epoca era dotato di strumento urbanistico di pianificazione territoriale. Il nulla osta non era una vera e propria autorizzazione.

L'abitabilità è stata rilasciata dal comune alla fine della costruzione cion le modifiche attuate ?

Chiaro che il Comune voglia incassare il più possibile dalla pratica che il richiedente già autodichiara essere abusiva.

Potrebbe invece bastare il deposito di uno stato legittimo corrispondente allo stato rilevato catastalmente nel docfa presentato nel 1990. Questo per il primo intervento edilizio in variante al NULLA OSTA.

Il resto delle opere interne invece, eseguite post 1990, (prova è la sovrapposizione con lo stato di fatto attuale con la planimetria allegata al docfa del 1990) occorre la cila in sanatoria e l'importo della sanzione dipende da quanto deliberato dal comune.

La cosa chiara qui è che non ci sono documenti coerenti tra loro.

Tra la richiesta di nulla osta, una richiesta di variante al nulla osta e la piantina catastale non c'è nulla di uguale allo stato di fatto.

Ciò che fu realizzato è differente da quanto richiesto, nemmeno la piantina catastale è affidabile al 100% perché è presente un soppalco nella cantina che non è stato rappresentato da nessuna parte tra la documentazione in mio possesso.
Il committente afferma che c'è sempre stato.
Ma nella piantina catastale non lo si evince nemmeno tenendo conto delle altezze indicate. Non so come interpretare la cosa.
Sembra che il tecnico redattore del docfa abbia ignorato la sua presenza se fosse stato già presente.

Si furono fatte le abitabilità, e da queste si denota che la distribuzione interna, per numero di appartamenti, era come adesso fin dall'inizio. Dimostrando che le ulteriori variazioni al progetto presentato furono fatte in corso d'opera.

Tra di voi c'è chi ha accennato alla SCIA e c'è chi alla CILA.
Così ora mi sento un po' incerto.
Visto le diifformità anche in facciata e sagoma (fatte in corso d'opera) si possa andare con SCIA.

Le mie perplessità riguardano le diverse epoche tra le difformità fatte in corso d'opera (che riguarderebbero l'intero condominio) e quelle fatte dal committente nel suo appartamento.

Come la dovrei impostare la pratica?, è chiaro che non ho il compito di sanare il condominio ma solo l'appartamento.

Quindi quelle che riguardano sagoma e numero differente di appartamenti le dovrei solo mensionare in relazione e mettendo così ome data degli abusi quelle eseguite da committente nel suo appartamento.

Spero di aver considerato tutto in modo corretto.

L'unica cosa che devi fare è presentare una cila in sanatoria delle opere realizzate dopo li 1990 e non presenti in planimetria docfa.

Il soppalco del bagno non è un elemento che ha bisogno di autorizzazioni poichè all'interno della volumetria dell'unità immobiliare e rappresentante uno spazio non rilevante ai fini urbanistici a meno che non riduca l'altezza minima del bagno consentita di 2,40 mt e che l'immobile non sia notificato ai sensi del Dlg 42/2004.

Sulle modifiche di facciata fatte all'epoca della costruzione riguardanti tutti gli immobili del fabbricato dotato di abitabilità, spero che tu stia scherzando. Lo spero vivamente per i condomini.

Sul discorso della sagoma dell'intero fabbricato, invece, la questione si complica e devi per forza ricevere incarico da tutto il condominio per procedere alla sanatoria prospettando loro che il comunepotrebbe non darla e fare provvedimento di demolizione. Prima di denunciarlo mi metterei una mano sulla coscienza e verificherei bene la normativa urbanistica del posto.

Allora, ho aggiunto un dettaglio senza specificare.
La sagoma è identica come forma, una o due misure non combaciano ma rientrano nelle tolleranze.

Di fatto il bagno del locale di deposito è inferiore a 2.40 per via del soppalco.

Alla fine si parla di opere realizzate prima di determinatie regolamentazioni.

Presumo che non ci sia da preoccuparsi.

La mia domanda era proprio come inquadrare la cosa e quindi penso che il periodo di riferimentoo sia quello degli abusi reaizzati da proprietario del singolo appartamento. come data da indicare intendo.

Ok. CILA in sanatoria, senza soppalco, data posteriore al 1990, considerato che il tecnico redattore del docfa non le ha riportate in planimetria forse vuol dire che non erano realizzate.

Le opere interne da sanare devono rispettare le norme edilizie, igienico sanitarie e non riguardare parti strutturali.

Perchè dici senza soppalco?

Preciso che nello specifico si tratta di un ripostiglio sotto 1.5 mt senza una scala fissa per l'accesso.