Buonasera a tutti

premetto che non sono un tecnico perciò forse neanche degno di risposta , comunque ci provo .

La mia domanda è :

nel 1992 ho avuto in donazione da mio padre una casa in fase di ultimazione costruita con licenza per un complesso agricolo tra cui la mia casa che nel progetto doveva essere la casa del custode . Nel 1998 io l'ho accatastata come civile abitazione cat A7 nel 2010 ho presentato una domanda di condono per due abusi la creazione di una camera da letto al posto di un garage aperto e la realizzazione di una piscina ed una tettoia per garage ancora in attesa di definizione,perchè mi è arrivato un preavviso di rigetto perchè l'abitazione ricade in una zona a tutela ambientale e perciò non ampliabile al quale io ho fatto ricorso sostenendo che non ho ampliato ma cambiato l'uso da garage a camera da letto , e sono in attesa di riesame da anni.Ma il problema più grande che mi trovo ad affrontare è che io sto vendendo la casa in oggetto ed il notaio non vuole fare l'atto come abitazione A7 ma semmai come complesso agricolo perchè secondo lui io avrei dovuto fare una comunicazione e/o una richiesta di regolarizzazione all'urbanistica da complesso agricolo a civile abitazione .

secondo voi come posso fare a vendere e chi ha ragione ?

Le abitazioni sia rurali che urbane vanno censite al C.F. con la categoria più consona e non vi sono distinzioni fra edifici abitativi prettamente urbani e edifici abitativi con requisiti di ruralità e/o comunque ricadenti in zona agricola e/o progettati come edifici rurali.

Nel tuo caso la categoria A/7 in linea di massima va bene (dico in linea di massima perchè parli di un complesso agricolo e bisogna vedere cosa dice la Legge della Tua Regione ed il Piano Regolatore).

Non va bene invece il fatto che non ancora è stato rilasciato il provvedimento definitivo di sanatoria, in mancanza del quale, non puoi vendere il fabbricato.

Circa il cambio d'uso di un garage aperto a locale di abitazione (che intendi per aperto?) tutto dipende dalla destinazione urbanistica e dalle previsioni urbanistiche.

Se il Condono Edilizio è stata presentato ai sensi della Legge 326/2003 (ultimo condono) la vedo dura circa il fatto che possa ottenere il previsto nullla osta.

Infatti con l'ultimo condono è stato ribadito che il Nulla Osta paesaggistico può essere rilasciato solo se dimostri che l'opera la potevi realizzare presentando un regolare progetto.

buonasera

grazie per la risposta la domanda di condono è esattamente ricadente nella legge 326/2003 ma su questo il tecnico è abbastanza ottimista , per garage aperto intendo attaccato all'abitazione ma con il davanti ed il dietro non chiuso da muri che io ho poi invece chiuso.

più che altro mi preoccupa che secondo il notaio io avrei dovuto fare un cambio destinazione d'uso dell'abitazione perchè il titolo edilizio prevedeva che veniva costruito un immobile come casa agricola e abitazione del custode

Il problema delle zone agricole è quello di come considerare le costruzioni rurali costruite per determinate esigenze di un'attività agricola e sulla base di norme agevolative e/o comunque speciali basati su determinati requisiti dei richiedenti, nei casi in cui per qualsiasi motivo, anche per cause involontarie di forza maggiore (esempio decesso dell'agricoltore i cui figli svolgono tutt'altra professione), non è più possibile conservare le caratteristiche originarie della destinazione del fabbricato. Generalmente le norme impongono di conservare la destinazione agricola ma non si è capito cosa fare nel caso i cui detta destinazione non venga più conservata, nemmeno per cause involontarie. Nel tuo caso onestamente non saprei quale diversa destinazione attribuire.

Circa il condono e l'ottimismo del tecnico (presumo comunale) ho dei forti dubbi perchè un garage aperto su più di un lato e poi chiuso per fare spazio ad un vano di abitazione costituisce comunque aumento di volume assentito (a meno che in sede di progetto originario detto volume a garage aperto era stato considerato come volume residenziale).

Naturalmente per farti rilasciare il Nulla Osta Paesaggistico devi dimostrare che il vano abitativo lo potevi realizzare anche nel momento in cui lo hai costruito ovvero trasformato da garage a abitazione sulla base di un progetto legittimo che ti sarebbe comunque stato approvato nel caso avessi evitato di costruire abusivamente.