Buona sera, ho tra le mani un abitazione costruita nel 1945 alta 180 cm. Non so come ma nel 1965 è stata accatastata A3, successivamente negli anni 90 una famiglia ha messo anche la residenza e ci è andata ad abitare. Ora alla morte del proprietario e successiva vendita davanti al notaio non si è capito il da farsi. Ho girato tutti i tecnici ma ne notaio ne tecnici sanno come comportarsi. Il notaio e tecnici hanno parecchie perplessità perché è vero che la casa non ha altezza minima ma è anche vero che nel 1945 non c erano obblighi sulle altezze. Infatti ho sentito pareri discordanti in quanto ci sono alcuni che sono convinti del cambio classe da A3 ad C2 mentre ci sono altre che suppongono che la casa non perda valore e la classe rimane A3 , sempre con i suoi limiti ovviamente. Dato che c e parecchia confusione sull argomento ce qualcuno che ha già affrontato un problema simile e potrebbe darmi una mano? Grazie in anticipo, sono ben graditi anche messaggi privati.

Alla domanda che sintetizzo:




rispondo:

Categoria catastale A3: definizione
I requisiti della Categoria Catastale A3 che identifica le unità immobiliari che appartengono ai fabbricati economici definiti tali per i materiali e le rifiniture impiegate spesso orientate e limitate all’indispensabile.

Si evidenzia che questa categoria catastale presenta sicuramente dei vantaggi non trascurabili e importanti, collegati alle tasse, ma anche dei limiti che nonche devono assolutamente essere sottovalutati.

L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione (vedi nota sui termini abitabilità e agibililtà) è fissata in m. 2,70, riducibili a m. 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

Altezza minima per abitabilità casa: riferimenti normativi
Un tempo le costruzioni si generavano spontaneamente e senza regolamentazione alcuna, questo spesso ha creato problemi soprattutto in termini di igiene e salubrità degli ambienti.

Per tale motivo, lo stato ha sentito l’urgenza di legiferare in merito ad un argomento molto vasto, che racchiude al suo interno standard costruttivi, regole di buona prassi, criteri di salubrità.

Quando forse la storia dell’edilizia aveva già fatto buona parte del suo corso, ma avrebbe avuto ancora molto davanti a sé, venne emanato il DM 5lug1975:
una pietra miliare in merito ai fatti appena citati, poiché affrontava argomenti di spicco andando a modificare le precedenti istruzioni ministeriali, risalenti al 20giu1896.

Primo fra tutti, quello di nostro interesse, l’aspetto dell’altezza minima per abitabilità di spazi residenziali.
Secondo la legge, l’altezza minima del bagno può essere leggermente inferiore a quelle previste per le altre parti della abitazione, infatti è accettata un’altezza minima di 240 m
(le altre stanze della casa devono essere di almeno 270 m).
Questa soluzione permette di potere ricavare degli spazi tecnici in alto, creando delle mensole o dei piccoli soppalchi, da potere utilizzare come ripostigli.
È importante ricordare che secondo la normativa, il bagno deve essere provvisto di finestra (o di un impianto di aspirazione meccanica.



Per ottenere una risposta risolutiva secondo me è il caso di porre una domanda circostanziata all'UP dell'AdE T.


Cordialità

Grazie Geoalfa per la cortese risposta. Il problema sta nel fatto che il DM da te enunciato parte dal 1975. E tutte le case costruite prima del 1975? Cioè è possibile che un abitazione (prima del 1975) abbia comunque i requisiti igienico- sanitari con un altezza di 180 cm , tutto lecitamente dichiarato nell atto? È possibile che l accatastatmento A3 sia giusto perché con le norme dell epoca la casa era a norma? Quindi è giusto rimanerla così? Oppure è stato fatto un illecito al tempo e quindi l appartamento non ha diritto alla categoria A3?



Grazie

Con quell'altezza è molto probabile che quel bene divenuto abitazione solo in catasto nel 1965, non è stato realizzato in origine per essere abitato. Quindi a mio parere il bene non può essere commercializzato non essendo la destinazione legittimata da alcun titolo abilitativo. Il fatto che delle persone l'abbiano abitata come residenza non giustifica l'utilizzo illegittimo.

Conviene riportarlo alla sua condizione di origine quando è stato realizzato e depositare in comune uno stato legittimo dell'immobile dichiarato da un tecnico abilitato.

Grazie Latemar per la risposta.

Sicuramente quel bene è stato costruito per altri scopi e sicuramente quando è stato costruito i costruttori avevano altre esigenze, poi cambiate nel tempo. Però onestamente mi dispiacerebbe declassare un bene che in passato, e quindi certificato da un tecnico, ha avuto l A3. Cioè declassarlo sarebbe la scelta sicuramente più facile per un tecnico, ma siamo sicuri che sia la più giusta? Se quella casa ha preso un diritto negli anni sessanta ( circa) non vorrei toglierlo , a priori, quando magari la casa è in regola anche così.



Poi sappiamo tutti che sulla commerciabilità di un bene ce tanto da dire. Oggi giorno la gente si compra e vende di tutto. Ma qui non parliamo di commerciabilità ma di correzione di una procedura e della legge.

Io la vedo così:

premesso che una abitazione con altezza 1.80m per me non ha il valore di abitazione. Io sono alto 1.83 ma sconsiglierei anche un mio cliente nano di acquistare un immobile con quelle caratteristiche.

Mi pare di aver capito però che c'è già un acquirente (pazzo) che ha visionato l'immobile e che vuole acquistare nonostante questa limitazione. È così?

Se è così non mi preoccuperei molto di cambiare la destinazione del catasto. Per il catasto va bene quasi tutto. Anche un’abitazione senza bagno o formata da una stanza sola ad es. nei frazionamenti per trasferimenti diritti.

La cosa da verificare è invece se la destinazione d'uso di abitazione è riconosciuta anche in comune. O meglio che non vi sia qualcosa che dice il contrario oppure una legge che allora vietava di fare questo.

Se in comune non c'è nulla di nulla penso vada gestita come un qualsiasi edificio del centro storico edificato prima delle leggi urbanistiche.

Ergo: in assenza di documentazione all’ufficio tecnico, considerato che non è un abuso edilizio, vale la destinazione del catasto. Soprattutto perché nessuno è in grado di contestarla....

Grazie Pippocad per la risposta.

In realtà la situazione è questa: la casa deve essere presa in eredità dopo la morte del proprietario. Adesso che la prenderà un erede si sta ponendo il problema della destinazione soprattutto per la residenza, infatti se dovesse passare c2 non sarà possibile mettere la residenza.

Ovviamente la cosa deve essere fatta a norma di legge. Ecco perché sto approfondendo e grazie ancora del tuo intervento che penso sia fin ora il più corretto. Ma volevo avere la sicurezza perché il caso effettivamente non è usuale.

Non avevo capito che veniva acquisita per successione e come prima casa abitata da un erede.

La conformità urbanistica in caso di successione non è richiesta, quindi conviene lasciare le cose come stanno.

Dubito che arrivi a capo della questione stante la quantità di normative farraginose esistenti. Comunque, come ti è già stato detto, in una successione non vedo grossi problemi a trasferirla senza fare nulla.

Il problema si presenta in futuro quando l'assegnatario vuole eventualmente ristrutturare. Pur essendo un qualcosa in "deroga" la vedo dura ottenere una autorizzazione per una abitazione.

C'è la possibilità di spostare solaio/pavimento nel caso di ristrutturazione?

Dubito fortemente anche perché attualmente il piano terra ha un altro proprietario che non vorrà mai vendere l l'appartamento. L abitazione alta 1,80 m è situata al primo piano.

Cmq a livello comunale ( già fatto un primo controllo) ha tutti i permessi e paradossalmente è in regola. Costruzione è stata fatta negli anni 40 quindi prima del 75 e stamattina rileggendo le carte ho visto che è stata accatastata nel 76 ( dopo 20anni che è stata costruita). All inizio avevo molti dubbi sulla regolarità ma ad ora sembra in regola.

L erede in questione non si preoccupa della ristrutturazione futura. I suoi principali quesiti sono due: potrà metterci la residenza? Se un domani trova un pazzo che accetta la casa per quello che è e la vuole comprare la può vendere , sapendo che sta dando un appartamento che ha " paradossalmente" tutte le carte a posto?



Tolti sti quesiti abbiamo fatto bingo sulla questione

In teoria si, in pratica bisogna avere la sfera di cristallo.

L’immobile ha l’abitabilità/agibilità? dubito

Anche perché prima del 1975 vi erano delle norme (blande) che regolamentavano i requisiti igienico sanitari degli alloggi nel Regno d'Italia (Istruzioni ministeriali 20 giugno 1896):

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all’articolo 122 si parla di 2.50m …

L immobile non ha agibilità. Ma come tantissime case del centro storico. Cmq ora mi hai messo un altro dubbio: se nel 1896 si parla di altezza 2,50 m allora la casa non ha l altezza minima? Perché si dice che le leggi sull altezza minima sia comparsa per la prima volta nel 1975? Io sapevo che prima si parlava di requisiti igienici sanitari e non di altezze minime. Mi sapresti dare una spiegazione? Grazie in anticipo

Non ti so aiutare. Riporto solo che nella mia banca dati ho trovato anche quella normativa lì. Forse qualcun altro sul forum.

Io sono già mezzo impantanato con quelle in vigore

Tra l'altro nella mia regione erano ulteriormente diverse ....

Bisogna tenere conto di alcune norme fondamentali: il RDL 25/03/1935 n. 640, la Legge Urbanistica Nazionale n. 1150 del 17/08/1942-art. 31, la Legge 765/1967 e la Legge 10/1977. Fino all'entrata in vigore della legge urbanistica nazionale (L. n. 1150 del 17 agosto 1942) l'edificazione doveva considerarsi sostanzialmente libera, ossia non subordinata ad alcun controllo preliminare da parte dell'autorità comunale. Un nulla osta era prescritto soltanto nelle città dotate di piano regolatore o di regolamento edilizio e limitatamente alle porzioni di territorio (centro abitato) espressamente indicate. Per le zone al di fuori di tale limite non occorreva munirsi del nulla osta.

Prima del 1942 vi era l'obbligo di chiedere l'autorizzazione preventiva per svolgere attività edificatoria e riguardava solo interventi all'interno del centro abitato e venne introdotta per la prima volta nel nostro ordinamento con l'art. 4 del RDL 25/03/1935 n. 640.

Con la Legge 765/1967 fu esteso a tutto il territorio comunale l'obbligo del titolo abilitativo che per i centri urbani era stato introdotto dall'art. 31 della Legge del 42.

Una u.i. di altezza 1.80 in categoria A3 è veramente un'anomalia, tutt'al più era degna della cat. A/11 - abitazioni titpiche dei luoghi ma non credo che sia un rifugio di montagna o un trullo o una baita e tanto meno un sasso di Matera.