Ciao.

Scusate ragazzi, dovrei fare un TF per frazionare una corte, al fine di vendere una delle porzioni.

Mi chiedevo...

Ma non è necessario fare prima un progetto da presentare al Comune???

Mi spiego, ogni immobile è costruito sulla base di un monte volumetrico ottenuto in base alle dimensioni dell'area; se io vado a modificare quest'area, non dovrei avere l'autorizzazione del Comune, al fine di verificare che l'area rimanente e di pertinenza all'immobile, sia ancora, in termini urbanistici, sufficiente a soddisfare la volumetria di detto immobile; ciò anche per scongiurare che l'area sottratta non venga utilizzata per incrementare quella vicina.

Che dite???

Ad'ogni modo, posso cmq fare il TF, senza dover andare a verificare se il progetto è stato o no fatto???

Ditemi cosa ne pensate.

Grazie

Non devi fare nessun progetto, l'unica cosa è che se frazioni la corte e al fabbricato esistente lasci un'area inferiore a quella prevista dagli indici di edificabilità della zona, chi acquista il lotto stralciato comunque non potrà superare l'indice di edificabilità del lotto esistente, se no sarebbe troppo comodo!
P.s. Calcola che il tipo viene notificato anche in Comune!
Ciao e buon lavoro!

Ok...

Ma scusate, non potrebbe verificarsi questa situazione:

Immagginiamo due aree, l'area "A", in cui insiste il fabbricato e, l'area "B" convinante alla prima.

Dall'area "A" viene scorporata una parte di corte, che chiameremmo "C", confinante con l'area "B", talmente grande da non far rispettare più gli indici per il fabbricato esistente.

Il proprietario di "A" (quindi anche di "C"), vende l'area stralciata "C" al proprietario dell'area "B"; il proprietario dell'area B, a questo punto, non potrebbe fondere "B" con "C", ottenendo quindi "D" e, su quest'area così ottenuta costruire un immobile???

In questo caso, non utilizzerebbe la volumetria data dall'area "D" (B+C)???

Diteme per favore cosa ne pensate.

Ancora Grazie

Certo che potrai costruire sull'area che hai denominato "D", ma per calcolare la cubatura utilizzabile, dovrai tenere conto necessariamente di quella già esistente sul lotto"A".
Saluti!

Quindi se il proprietario di D, presenta un progetto, il Comune andrà a verificare che sul lotto A è stata stralciata una porzione di corte???

Scusami, ma la cosa mi sembra un pò arzigogolata e cmq, poco chiara.

Supponiamo che il proprietari di D, si vada a vendere l'area, e il nuovo proprietario decida di costruire (ignaro delle operazioni compiute), chi dovrebbe verificare il tutto???

quello che vuoi fare con la tua nuova area "D" non è di certo possibile!

tieni conto che le volumetrie ed i rispettivi indici fondiari sono nati per regolare la saturazione dei vari isolati, zone, sottozone ecc... tu con questa "astuzia" arriveresti a raddoppiare, triplicare e comunque aumentare e di tanto tali indici e la cosa non è proprio possibile!

non conosco di situazioni simili, ma credo proprio vada presentato una sorta di "planovoluimetrico" al comune o comunque un asservimento d'area, è ovvio poi che nessuno vieta di vendere una parte di terreno, ma se questa contribuisce a creare la volumetria di un edificio deve rimanere ad esso vincolata per lo meno con uno scritto che abbia valore legale!

se poi sei all'interno di una lottizzazione penso che le cose si complichino ulteriormente e necessita una variante con tutte le conseguenze del caso

Salve
Il Comune, in fase di presentazione del progetto, dovrà verificare tutte le dichiarazioni del tecnico e dei proprietari e quindi troverà che sono stati fatti dei sotterfugi per gonfiare il volume e non approverà il progetto, salvo denuncia delle parti.
Il Tecnico progetista si dovrà prima informare di tutta la storia catastale e urbanistica del lotto D e quando scoprirà che qualcuno vuole fare il furb si dovrà rifiutare di fare la progettazione.

Nulla vieta però di frazionare, ma se si fraziona un lotto urbano ci vogliono le autorizzazioni del Cat Fabbricati e la notifica dello stralcio va fatta in comune, proprio per evitare questi sotterfugi.

cordialmente

Inanzitutto deve verificare tutto (i vari passaggi intercorsi e le volumetrie) il professionista che redige la pratica, se poi quest'ultimo per imperizia o malafede cerca di aumentare la volumetria a propria disposizione, sarà l'ufficio tecnico comunale a respingere la pratica chiedendo una verifica plano-volumetrica.

Io non voglio fare un bel niente di niente, dovresti leggere meglio il mio primo post :!:

Ho posto queste domande ed esempi, perchè a me è stato chiesto solo il TF della corte e ho pensato, proprio per scrupolo che forse sarebbe necessario prima un progetto di variante all'immobile già esistente, proprio per scongiurare azioni non lecite.

Non voglio essere IO, il primo a innescare azioni anomale.

Quanto a quello che dovrebbe fare un tecnico nel presentare un proggetto per la costruzione di un nuovo fabbricato, devo dissentire, non mi risulta che si debba andare a fare indagini anche sulle aree vicine per verificare se a suo tempo è stato fatto tutto nel rispetto delle leggi.

Facciamo un esempio concreto per il caso in questione.
Cosa farebbe il tecnico?
1) Visure sul lotto interessato dalla progettazione e, quì scoprirebbe che il lotto D è originato dalla fusione di B+C, dove C è uno stralcio di corte.

A questo punto, cosa dovrebbe fare???

Salve
Cerchiamo di stare calmi con le parole!!
Geomanconi ha analizzato una situazione che non è impossibile che si verifichi.!! Quindi le sue considerazioni sono condivise anche da me!!
Inoltre chi redige il TF lo fa e si becca i soldi!!
Se poi vogliamo discuterci su per fare accademia:
il comune ha l'OBBLIGO di andare a vedere la PTOVENIENZA dei lotti e se ci sono VINCOLI precedenti e se ci sono.....
perchè il comune ha la visione globale del territorio e ne ha la responsabilità.
Il tecnico che redige il progetto può solo fare le cose con riepetto delle leggi e quindo deve fare lo stesso lavoro di ricerca seria e puntigliosa che gli permetterà di espletare in piena serenità il proprio lavoro e senza beccarsi nessuna denuncia.
cordialmente

Credo che con le parole siamo stati tutti calmi, come anche cortesi, educati e rispettosi del prossimo, ancorpiù perchè colleghi.

Volevo solo puntualizzare che non sto tentando di mettere in pratica alcun soperfuggio, ma bensì, capire se posso fare questo benedetto TF in piena serenità, senza dover un domani sentirmi dire "lei doveva presentare o dirmi di presentare un progetto di divisione" (cosa che secondo me sarebbe meglio fare).

Quanto alle ricerche in sede di nuova progettazione, bè erano solo esempi per meglio capire i possibili risvolti che si possono avere.

Condivido anch'io le osservazioni fatte e, aggiungo, ringrazio per averle fatte, è sempre utile l'analisi di altri colleghi che, come in questo caso, se più esperti è ancora meglio.

Mi rimane comunque il dubbio di sapere fin dove deve spingersi un tecnico nel fare accertamenti, lo dico nel senso che, come sapete fare ricerche costa, tempo e denaro e, andare ad eseguire ricerche che non sono di nostra competenza o, che comunque non ci sono imposti da leggi o regolamenti, mi pare da evitare.

In pratica, dove finisce la nostra responsabilità e dove inizia quella del Comune?

Cordialità anche a voi.

ho risposto con quelle analisi perchè tu hai fatto gli esempi sulle volumetrie, comunque andando al sodo secondo me da un lato c'è sicuramente la responsabilità che l'ufficio Tecnico ha di prendere visione dei frazionamenti che vengono depositati, eventualmente chiedendo delucidazioni ai proprietari, non sempre si deve "scovare" la lottizzazione abusiva, ma spesso potrebbero esserci magagne come queste che al posto del Tecnico comunale se non altro cercherei di chiarire mettendo nero su bianco, a tutela di tutti...

prima di fare il frazionamento, se proprio vuoi essere tranquillo perchè non fai un salto in comune e magari fai un primo chiarimento, potrebbe esserti utile!

Salve

Alesgeo ho estrapolato dal tuo messaggio.
Volevo solo puntualizzare che non sto tentando di mettere in pratica alcun soperfuggio, ma bensì, capire se posso fare questo benedetto TF in piena serenità, senza dover un domani sentirmi dire "lei doveva presentare o dirmi di presentare un progetto di divisione" (cosa che secondo me sarebbe meglio fare).

La mia presa di posizione era solo per confemare il fatto che, come tu hai detto, stiamo discutendo tra colleghi sul da farsi e le conseguenze.

Comunque , secondo me, tu puoi redigere in piena tranquillità il tuo TF.
Senza nessun problema. Verifica però che loro, i tuoi clienti, non credano di poter fare delle cose che poi non saranno fattibili: ti potrebbero imputare di non averli avvertiti.

cordialmente e buon fine settimana