Salve colleghi, ho il seguente quesito (spero sia facile).

Devo procedere all'iscrizione al catasto urbano di un ex fabbricato rurale.

La sagoma rapprsentata in mappa del fabbricato, non corrisponde, a quella reale e tale difformità non è il risultato di qualche ristrutturazione effettuata dalla proprietà, bensì è un mero errore di rappresentazione o magari, non lo so, sono state effettuate delle modifiche ma precedenti all'aquisto da parte dell'attuale proprietà.

Dato per certo che non posso procedere ad una conferma di mappa, in quanto ovviamente non vi sarebbe corrispondenza tra la mappa e la piantina al docfa, come proseguo?

Ovviamente ho pensato ad un nuovo tipo mappale che rappresenti fedelmente il fabbricato in mappa, ma questo non potrebbe creare dei problemi ai propretari dal momento in cui l'edificio esistente è antecedente al 69?, non si potrebbe supporre, agendo in questa direzione, che sono state apportate delle modifiche dal proprietario successivamente all'aquisto quando questo non corrisponde al vero?

Beh, sarebbe importante sapere le difformità a quanto ammontano, a volte sono riconducibili alle tolleranze in uso.

Comunque il Tipo Mappale va bene.

Problemi non ce ne sono, suppongo sia un acquisto anteriore al 2010, non si può affermare che il FR al momento dell'acquisto avesse le precise dimensioni del sedime rappresentato in mappa, così come se vi fossero altri immobili non censiti all'epoca dell'acquisto, non si potrebbe affermare che sono stati edificati dopo dal nuovo acquirente.

Innanzi tutto grazie per la risposta.

L'aquisto è all'incirca degli inizi degli anni 90.

Non capisco, e do per scontato che vi sia un motivo, perchè affermi che l'aquisto deve essere anteriore al 2010. Perchè è importante il 2010?

Prima di luglio 2010, cioè quando non era obbligatorio inserire in atto la dichiarazione di conformità planimetrica, si poteva pure trasferire un edificio non accatastato. I casi come il tuo me ne sono capitati diversi. Anche casi in cui il fabbricato rurale, ricadente su una particella ad esempio a vigneto, era esistente al momento dell'atto ma non accatastato, questo perchè l'accatastamento dei fabbricati rurali non era obbligatorio a suo tempo. Il tutto comportava una sola violazione di tipo fiscale nel caso in cui si dichiarava un valore di mercato inferiore a quello reale di comune commercio o si dichiaravano vani inferiori al dovuto. Naturalmente fermo restando la conformità urbanistica, con la relativa dichiarazione in atto degli estremi del titolo a costruire, al momento della stipula. Per farla breve nel tuo caso è importante che la costruzione sia iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967 come dichiarato in atto (o anche prima di tale anno per Comuni di una certa consistenza, che dovevano già dotarsi per Legge di Piano Regolatore).

Ti chiedo scusa EALFIN, non voglio essere pedante, ma vorrei solo comprendere appieno.

Ipotizziamo che il mio cliente ha acquistato l'immobile negli anni 90 e che nell'atto di compravendita vi sia la dichiarazione che l'immobile è precedente al 67. successivamente all'acquisto il proprietario amplia l'immobile abusivamente.

Secondo quanto leggo su, non vi è alcuna differenza tra una errata rappresentazione in mappa del fabbricato ed un ampliamento dello stesso effettuato abusivamente (l'ampliamento comporterebbe una diversa rappresentazione in mappa del fabbricato).

Ho capito bene?, se si... è normale che possa esserci questo equivoco di fondo?

Questo equivoco può esserci.

La mappa in questo caso non può essere l'unico elemento probante.

Vi saranno considerazioni di tipo urbanistico da fare, vi sarà la pericolosità di un falso che il venditore potrà smascherare in fretta se coinvolto. e qualsiasi altro elemento i casi specifici comportano.

Ma nella presentazione del tipo mappale non può essere riportato qualcosa del tipo: aggiornamento sagoma del fabbricato?

Chiedo così

Puoi scrivere quello che ti pare, compreso il non scrivere nulla. Fai la tua modifica e buona notte.

Abbiamo solo risposto a certe tue perplessità, mettile insieme, dovrebbero essere abbastanza chiarificatrici.

La conformità urbanistica di un'immobile è facilmente verificabile o meglio vi sono molti elementi per verificarlo in sopralluogo, meglio sarebbe richiedere al Comune le copie della documentazione urbanistica passata. Se compro un fabbricato e il proprietario venditore mi dichiara che tutto è a posto ovvero che la fine lavori risale ad ante '67 (per i comuni sopra un certo numero di abitanti, non ricordo quanti, detta data vale fino ad un certo punto e non è esclusa la presenza di abusi commessi anche prima di tale data) sarebbe meglio accertarmi prima se ciò corrisponda al vero. Dopo che ho acquistato posso sempre rivalermi sul venditore ma se passano anni sarà dura. Nel caso di specie se un fabbricato rurale non corrisponde alla sagoma in mappa bisogna prima vedere se il fabbricato rurale in mappa sia d'impianto e/o accatastato successivamente con modello 26. I collegi forniscono le mappe di impianto e/o le vecchie mappe di visura e un buon geometra farebbe meglio ad acquistarle per verificare meglio la situazione (i collegi li vendono ad una decina di euro e anche meno) quando si trova ad accatastare un immobile. Un ampliamento abusivo di un edificio ante '67 è facilmente verificabile in sopralluogo perchè le finiture, spessori muri, ecc. dicono molto circa la data di costruzione e/o ampliamento. Poi se nel tuo caso l'abuso l'ha fatto l'acquirente attuale proprietario che ti importa. Accatasta quello che trovi e poi sono fatti suoi se ha commesso abusi successivi all'acquisto.