Salve a tutti.

Devo redigere un frazionamento per dividere un b.c.n.c. in 2 aree urbane che andranno intestate ai diversi proprietari, mi rimane il b.c.n.c. che sarabbe area di manovra per i garage. Il problema è che le case dei proprietari mi si staccano dai garage in quanto le aree urbane mi dividono in due il lotto. Risultato il mappale delle case rimane il 27 originario ma i garage che si staccano devono prendere un numero nuovo tipo 100. Bene al terreni mi sembra corretto .... ma al fabbricati che i garage hanno il 27 sub. 14 e 15 ? Cosa si fa?

Se le proprietà delle aree urbane rimangono di pertinenza dei proprietari del lotto edificato potresti anche non frazionare ai terreni. La circolare parla di successiva fusione ed annessione ai fabbricati ma se chiarisci la cosa coi tecnici dell'Agenzia non dovresti avere problemi.

Il problema è che il fabbricato è diviso per piano quindi non potendo fare il frazionamento al terreni. L'agenzia non mi lascia fare un frazionamento al fabbricati della sola area urbana.

Che significa "ai diversi proprietari" ?

Il B.C.N.C. non viene diviso in "2 aree urbane" ma "in 2 aree urbane e un B.C.N.C."

Comunque se per diversi proprietari intendi comunque dei proprietari delle unità immobiliari della particella 27 e se dette aree urbane rimarranno correlate al lotto edificato (per intenderci non faranno lotti a se per future costruzioni, ecc. ad esempio) non serve frazionare al C.T.

Preciso meglio quanto sopra:

se le aree urbane da costituire sono state concepite per fare in modo che parte dei comproprietari cedono la loro quota di proprietà ai restanti comproprietari i quali utilizzeranno detta area urbana lo stesso come pertinenza delle loro unità immobiliari, allora puoi evitare di frazionare al C.T.

Se invece non vi è verso di evitare di frazionare al C.T. , ad approvazione Pregeo devi presentare tanti Docfa quanti sono i garage allo scopo di cambiare gli identificativi da particella n° 27 a nuova particella che sarà attribuita da Pregeo (relativi rispettivi sub ovviamente).

Hai capito benissimo il problema e anche risolto. Il mio quesito era proprio cambiare gli identificativi. Non lo mai fatto si pagano diritti?

Non penso di poter evitare il frazionamento al terreni. L'ultima volta (2 anni fa) che ho dovuto stralciare una parte di b.c.n.c. per il passaggio da un confinante all'altro (corte dei fabbricati circa 30 mq.) il catasto mi ha detto prima terreni poi fabbricati con variazione d.c.n.c. e altro docfa con costitutzione unità afferente F1.

grazie

Cercando di immaginare la mappa da te descritta a parole direi che se i due corpi di fabbrica riguardano eclusivamente i due tuoi clienti non avrai problemi a fondere le tre particelle in una sola e procedere poi con docfa a separare le diverese aree.

Se vengono coinvolti altri proprietari lascerei perdere e frazionerei l'area costituente la manovra dei box dai restanti giardini pagando 44 + 65 + diritti comunali.

Ma tu non devi fare quello che dice il catasto, ma quello che prevedono le circolari, per cui dai un'occhiata alla circolare 4/2009 e successiva nota 17471/2010.

Fermo restando che nel forum se ne è parlato e riparlato, se faio una ricerca ti farai un'idea che poi confronterai con la norma.

Se ti fidi solo del forum non va bene, il forum serve per confrontarsi una volta che si hanno le basi, per cui il minimo è consocere le circolari.



saluti

1) Frazionare una particella, con area scoperta, del C.F. ai fini dello stralcio e cessione di una parte di area urbana a terzi (anche se si tratta del proprietario di un lotto urbano confinante) è una cosa.

Ovvero la parte di area urbana frazionata in tal caso non resterà correlata al lotto edificato e quindi occorre il frazionamento al C.T. come nel tuo caso di 2 anni fa.

2) Frazionare una particella, con area scoperta, del C.F. ai fini dello stralcio e cessione di una parte di area urbana ad uno dei proprietari del condominio è un'altra.

Ovvero se, ad esempio, si fraziona un'area da un B.C.N.C. e detta area (urbana) viene ceduta ad esempio al proprietario dell'appartamento a piano terra dello stesso lotto (particella), tale che detto proprietario, dopo l'atto, fonderà l'area urbana al suo appartamento costituendo un appartamento con corte esclusiva, non ha senso (ma si può fare lo stesso) frazionare al C.T. visto che poi, ad atto stipulato, l'acquirente sarà costretto a costituire un'unità immobiliare con particelle graffate.

Insomma il frazionamento al C.T. serve solo se l'area urbana da costituire si staccherà dal lotto edificato ed avrà una sua autonomia indipendente rispetto al resto del condominio.

Circa quello che si pagherà in termini di diritti catastali Docfa non cambia nulla fra il frazionare in mappa o meno.

Costituire la particella 200 area urbana oppure la particella 100 sub 10 area urbana, sempre 50,00 Euro vengono sottratti dal castelletto.