Buongiorno a tutti ecco l'attuale situazione :
- Mapp.27 Fabbricato con diversi subalterni e corte comune (NON dichiarata al c.f. con proprio sub di BCNC)
- Mapp.121-122 fabbricati con box all'interno
- Mapp.131 e 132 terreni a Seminitavio Irriguo divisi in diverse quote tra i vari proprietari degli appartamenti.


Realtà dei fatti:
Il cortile comune al mapp.27 è stato smembrato con reti di divisione ed ognuno si è fatto il proprio giardino. Ci sono state liti e cause e si è arrivati a scrivere un contratto privato tra le parti che si impegnano a rendere corretta la situazione in catasto e poi dal notaio.
Inoltre i mapp.131 e 132 fisicamente non esistono ma sono un tutt'uno dentro il giardino di due proprietari (quindi dovrebbero essere enti urbani).

Ecco come dovrebbe diventare:


Domanda: Devo operare per forza con TF Pregeo oppure posso fare un solo TM per fusione dei mappali 131 e 132 con il 27 (quindi diventano ente urbano) e poi sola successiva divisione stralcio di area urbana da corte comune su Docfa??
Io ho dei dubbi per il discorso che ci sono varie quote di proprietà ecc...quale procedura seguireste?

sulla base della circ.4 e del provv.17471 potrei pensare a evitare il rilievo per frazionamento e operare solo su TM modesta entità per fusione di mappali con successivo docfa in variazione per aree urbane?

Quindi si creano aree urbane al momento comuni a più proprietari secondo diverse quote, e successivamente andranno dal notaio per acquistare ognuno la piena proprietà dell'area che gli interessa? Altrimenti alternativa è frazionamento e successiva nuova costituzione delle aree urbane

Salve

Per come si capisce dalla grafica allegata devi fare un TF+TM unico atto geometrico.

Saluti cordiali

Ciao grazie per la risposta.

A me mandano in confusione le due circolari. O meglio visti i tempi farei fare il percorso più veloce/economico ai clienti se esiste. Per non incorrere in rivalse economiche in futuro.

Mi era capitato un caso simile 2 anni fa ma di un unico proprietario. Avevo come dici te frazionato (TF+TM) e poi successivamente docfa per area urbana con proprio sub.

Devo quindi, in caso di TF+TM, scorporare il terreno dal fabbricato (a cui voglio lasciare il numero 27 e non toccare le planimetrie) e poi fondere e frazionare le varie porzioni in unico lavoro?

Salve

Domande:

1-cosa riportano gli atti di acquisto di ogni unità immobiliare in merito alla corte comune

2-quante u.i. sono censite nel mapp. 27-121-122

3-sui mappali n. 131 e 132 gravano gli stessi diritti dell'area scoperta del mappale n. 27

4-le particcelle finali che vuoi creare sono solo quelle che hai evidenziato nella grafica

5-quante aree urbane vuoi creare

Saluti cordiali

Per me la cosa piu' logica e conveniente da fare è questa:

- innanzitutto non toccherei assolutamente le p.lle 131 e 132 perchè possono benissimo essere trasferite come terreno;

- lo stesso dicasi per le p.lle 121 e 122;

- non occorre alcun TF o TM in quanto si può operare direttamente con Docfa stralciando tutte le aree urbane che servono, comprendendo, oltre a quelle che diverranno esclusive, anche quelle che rimarranno comuni a tutte le UI sulla p.lla 27;

- questa procedura è conforme alla normativa catastale perchè non viene variato il "lotto edificato" in quanto le aree urbane create rimarranno di proprietà dei condomini della p.lla 27.

Una sola avvertenza:

- se in base alla divisione programmata occorre frazionare le p.lle 131 e 132 del CT, occorre TF con PF;

- lo stesso dicasi per le p.lle 121 e 122, per le quali occorre Divisione per trasferimento di diritti con Docfa direttamente al CF.

Buon lavoro

Giovanni, saggia risposta e soprattutto poco costosa la procedura, ma io ho forti dubbi sui mappali n. 131 e 132 che abbiano destinazione seminativo irriguo sul posto. Non dimentichiamo che quelle due particelle in caso di verifica catastale devono essere destinate ed avere l'uso conforme con lo stato di fatto. Come ha mostrato la grafica andrix14 vuole fondere i due mappali n. 131 e 132 con porzioni del mappale 27, ma per fondere prima deve frazionare e poi fare la fusione.

Comunque restiamo in attesa di chiarimenti da andrix14.

Saluti cordiali

Si, SIMBA64, mi è chiaro che andrix14 vorrebbe fondere le p.lle 131 e 132 alla p.lla 27, e appunto per non complicargli la vita ritengo di ignorarle, per ora.


successivamente all'atto, si potrà redigere un TM per eseguire l' accorpamento delle p.lle 131 e 132 alla p.lla 27 (aumentando la consistenza globale del lotto edificato), e subito dopo Docfa per effettuare i dovuti accorpamenti delle corti esclusive nelle quali saranno comprese (secondo quanto programmato) le suddette p.lle e cioè la p.lla 131 all'area urbana AAB e la p.lla 132 all'area urbana AAA.


Buon lavoro

Ciao a tutti scusate il ritardo.

Per il momento ho in mano 2 atti e una convenzione privata scritta con avvocati tra le parti. Negli atti che ho visionato parlano di corte ad uso comune per il terreno al mapp.27 ed attribuiscono diverse quote ai mapp.131 e 132 identificati però come seminativo irr. Infatti una persona comprava oltre la casa anche 1/3 del 131 e 132 che però sono anche degli altri proprietari delle case.

I mappali 121 e 122 non voglio assolutamente toccarli, ne tanto meno vorrei cambiare il num. di mappa al 27 perchè non voglio toccargli le planimetrie. Comunque ci sono 5 sub. nel 27 e gli altri sono subalterni destinati a C/2 e C/6 per i mapp.121 e 122.

La differenza tra i mapp.131-132 e il terreno al 27 è che nel rogito per il 27 parla solo di comproprietà mentre ai 131-132 assegna delle quote stabilite. (ripeto non esiste nessun BCNC in atti per il solo cortile comune).

Vorrei creare 2 aree urbane e lasciare una porzione comune di terreno per il mapp.27 a passaggio di tutti.

Dimenticavo...ieri un collega mi ha detto che secondo lui per le vendite è obbligatorio fare il frazionamento prima ai terreni e poi creare con docfa il sub. per l'area urbana al nuovo mappale....ora cercherei appunto anche con voi di capire (settimana prossima comunque farò un salto in catasto dal tecnico a sentire)

Ti ho già risposto: non occorre TF per il trasferimento delle aree urbane che può avvenire direttamente acquisendole direttamente al CF, in quanto non viene modificato "il lotto edificato" p.lla 27.

Buon lavoro

Salve

Le soluzioni al quesito di andrix14 possono essere anche diverse, non è detto che ce ne debba essere solo una, e le problematiche da affrontare sono anch'esse diverse.

1-Bisognerebbe capire se sull'area coperta e scoperta del mappale n. 27 gravano diritti perfettamente uguali ai mappali n. 131 e 132, altrimenti in caso contrario la fusione non si potrà mai eseguire, perchè andremo a fare un bel minestrone sgradevole. Gli atti citano quota in comproprietà sulle parti comuni, allora bisognerà calcolare le quote millesimali sulle parti comuni per capire le percentuali di spettanza di ogni condomino.

2-Una soluzione può benissimo essere quella proposta da Giovanni (it9gvo), cioè frazionare solo ai fabbricati, con elaborato planimetrico quotato, per creare le due aree urbane.

3-Se andrix14 intende fare una fusione sulla mappa, ammesso sia possibile eseguirla per le motivazioni di cui sopra, delle due aree urbane con i mappali 131 e 132, creando appunto due lotti ben distinti, in quel caso bisogna obbligatoriamente fare il TF ai terreni.

Saluti cordiali

In un atto che ho qui dice:

[ Acquista (oltre casa e box) quota di comproprietà indivisa in ragione di 1/3 dell'intero, delle porzioni di area adibita a giardino di pertinenza delle unità sopradescritte (ovvero box e casa).
Il tutto censito con mapp.131 e mapp.132

Con la proporzionale quota di comproprietà sugli enti condominiali, ivi comprese il cortile comune di cui al mapp.27.

La parte acquirente dichiara edotta la servitù di passaggio pedonale e carraio a carico del cortile come al mapp.27 a favore del mapp.121 e 27 (parte di proprietà altri aventi causa, ovvero altri condomini). ]

In un altro atto per l'acquisto di casa e box c'è scritto (senza nominare 131 e 132) :

[ E' compresa nella vendita la proporzionale quota di comproprietà degli enti comuni condominiali ivi comprese le quote di comproprietà sul cortile comune distinto al mapp.27.

Dichiara la parte acquirente di essere edotta dell'esistenza della servitù di passaggio a carico del cortile comune al mapp.27 e in favore del mapp.121 ]



SCRITTURA PRIVATA tra tutti i proprietari (parlano di frazionamento ma loro non sanno differenza tra c.t. e c.f.):


Le parti convengono che si riconoscono reciprocamente l'uso esclusivo di parte del cortile pertinenziale al mapp.27, 131 e 132 con diritto di ciascuna di dividere fisicamente con reti e cancelli. Si impegnano alla divisione della proprietà di parte dell'area cortilizia pertinenziale al mapp.27 nonchè 131 e 132 nel rispetto delle porzioni qui identificate (c'è uno schema grafico) e quantificate in base alle quote di comproprietà dei mapp. sopra indicati previo frazionamento catastale dei terreni entro 4 anni.

Salve

Come sospettavo la faccenda è abbastanza complicata, si parla di un grafico che identifica gli usi esclusivi, di quote proporzionali di comproprietà e di altro ancora.

A questo punto non è facile darti una risposta esattamente precisa, bisognerebbe esaminare attentamente l'intera documentazione in tuo possesso e valutare il tutto attentamente.

Valuta anche tu molto attentamente le risposte che ti abbiamo suggerito io e giovanni, poi porta la tua soluzione ad un notaio e concorda con lui la soluzione definitiva.

Saluti cordiali

Intanto vi ringrazio seriamente per la disponibilità e , se prenderò l'incarico e lo porterò a termine nel modo stabilito, vi comunicherò la procedura per esser di aiuto in futuro ad altri.

La situazione è complessa certo, tanto che il notaio stesso ha chiesto di vedere un tecnico perché è in confusione!

Settimana prossima spero mi ricevano in catasto per accennare la situazione. A me mancano ancora altri rogiti nel frattempo.

Comunque resto in attesa di sapere se qualcun'altro ha una soluzione.
Grazie e buon lavoro