Buongiorno.

Sto preparando un frazionamento di un ente urbano. Devo frazionare la corte (con frazionamento al terreni!) già censita come bcnc per poterla poi cedere agli intestatari delle abitazioni presenti.

Attribuisco nuovi numeri di mappa, poi le abitazioni saranno oggetto di solo docfa di modifica d'identificativo mentre la corte frazionato di un docfa di divisione...

Sul lotto sono presenti due abitazioni . la prima intestata a bianchi1/2 e verdi1/2. la seconda a bianchi1/2 verdi1/2 e verdi ha anche il diritto di abitazione1/1. La corte bcnc ad entrambe le abitazioni una volta frazionata dovrà essere ceduta metà ad una casa metà all'altra casa.

Il problema è che non capisco se quel diritto di abitazione mi genera differenza di intestazione e se quindi nel caso non posso sostenere di poter liberamente operare sulla parte comune perchè in carico alla medesima ditta.

Qualcuno sa in merito alla titolarità qualcosa di specifico?

Non mi è mai capitato il caso specifico, però direi che il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento, così cosi come l'usufrutto, e pertanto se in visura , a mio avviso costituisce una ditta diversa.

Visto che parli di lotto,se i fabbricati insistono sullo stesso lotto, non serve procedere alla stesura del TF ai terreni, puoi semplicemente costituire le aree urbane all'urbano e poi procedere a rogito, se il diritto di abitazione rende diverse le ditte.

Saluti

Grazie, ma devo procedere prima con un frazionamento al terreni su volontà delle parti in quanto trattasi di divisione famigliare , in cui le parti non intendono continuare ad avere cointeressenze e per non imbattersi in problemi futuri intendono dividere anche la particella in mappa. Detto questo credo che procederò dopo il frazionaento con la soppressione del bcnc e la costituzione di aree urbane. Per la titolarità ...non so....spero che trattandosi delle medesime persone si possa procedere... Anche facessi solo il docfa il problema di come intestarle.....non è che sparirebbe. Grazie comunque

Mi sembra di capire pertanto che il mappale sia unico, pertanto confermo che non serve il TF aiterreni.

Che poi ditte diverse abbiano stesso mappale, non implica nessun problema, ognuno rimarrà proprietario del proprio bene.

Come ti ho scritto sopra, il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento, e pertanto le due ditte sono diverse, anche solo il fatto che siano scritte in mdi diversi non ti permetterà di fonderle.

Perciò il problema non sparisce per cui prima di inizziare dovresti forse interessarti per informare i clienti che probbabilmente dovranno procedere a rogito., o no?



In ogni caso le aree urbane saranno intestate a tutti gli aventi diritto in quota, per cui non sparisce il diritto di abitazione per la sua quota.



Saluti

Il diritto di abitazione, a differenza dell'usufrutto, è un diritto che si può esercitare solo se il titolare del diritto ha la piena disponibilità del bene.

Esempio si può costituire con atto pubblico e/o con successione solo se non vi siano altri possessori sulla cui quota detto diritto non potrà gravare.

Esempi:

1) due fratelli posseggono 1/2 ciascuno di un appartamento abitato solo da uno dei fratelli con la moglie; detto fratello che abita nell'appartamento muore e al medesimo vi succede la moglie o anche la moglie; ebbene alla moglie non spetterà il diritto di abitazione art. 540 C.C. perchè detto diritto di legato ex lege non può andare ad intaccare la quota del fratello del de cuius; stesso discorso vale anche se l'altra metà dell'appartamento lo possiede, ad esempio, uno dei figli del de cuius ovvero un qualsiasi erede della successione (ho avuto un caso simile);

2) moglie e marito posseggono un appartamento meglio definito casa coniugale; muore la moglie (per par condicio stavolta faccio morire la moglie) ed il marito diventa titolare del diritto di abitazione avendo la piena disponibilità sulla metà quota di proprietà caduta in successione e sulla propria metà quota acquistata quando era in vita.

Detto diritto di abitazione si applica, oltre all'abitazione, anche alle pertinenze che siano lo stesso nella piena disponibilità del titolare del diritto.

Se una corte comune viene frazionata e diventa area urbana viene meno il nesso pertinenziale fra immobile principale e pertinenza.

Con la conseguenza che, a mio avviso, non puoi costituire un'area urbana con diritto di abitazione in quanto il medesimo titolare non lo è per intero (si ricorda che il diritto di abitazione non ammette quote), visto che non ha la disponibilità, come nel tuo caso, sulla quota proporzionale dell'area urbana appartenente solo a bianchi e verdi (pieni proprietari del primo appartamento).

Di conseguenza a mio avviso l'area urbana va intestata in Catasto solo a Bianchi e Verdi con quote provvisorie da definire con atto legale, senza indicare il diritto di Abitazione di Verdi.

Resta però il problema che l'area urbana che diventerà di pertinenza dell'appartamento con diritto di abitazione non potrà essere mai fusa al medesimo appartamento fino a quando non morirà Verdi.

GRAZIE. tUTTO MOLTO INTERESSANTE E MOLTO UTILE!

Sono in contatto con il notaio, e a risoluzione pubblicherò iter per correttezza in modo che resti storico della risoluzione problema.



ps: L'unica precisazione che faccio è che dividendo un 'area con l'elaborato planimetrico, resta il problema delle aree di sedime (area sotto fabbricato) . Più volte mi è capitato in sede di controversie legali di dover procedere a frazionamentio tardivi di situazioni già in EP a causa di questo cavillo... l'elaborato planimetrico non è sufficente.

OPPURE DURANTE L'ELABORAZIONE DI UN EP è bene aggiungere in tratteggio il contorno del fabbricato con annotazione "sedime fabbricato" e il sub di appartenenza.

saluti

Non ho capito cosa si intende per area sotto fabbricato ma di solito faccio così:

- riporto un E.P. del P.T. con riportate le esatte consistenze delle aree e relativi sub e riporto solo la sagoma del fabbricato senza inserire alcun sub (in bianco);

- riporto un altro E.P. del P.T. con indicato solo il fabbricato, le relative ripartizioni dei subalterni, i balconi del piano rialzato, le scale esterne, ecc. ;

- nella relazione preciso che la doppia rappresentazione del piano terra nell'E.P. serve per poter definire gli esatti perimetri delle aree scoperte e gli esatti perimetri del P.T. ovvero in genere del piano rialzato;

- tutto sempre approvato a primo colpo, in un simil caso prima di Natale 2017 un mio cliente ha proceduto alla stipula senza problemi.

In sostanza procedo come per la rappresentazione delle corti esclusive disegnate a parte, rispetto alla pianta dell'unità immobiliare, nelle planimetrie, secondo le procedure previste anche in recenti Circolari, procedure operative, istruzioni, ecc.