Buongiorno a tutti,

non sono un esperto di DOCFA, mi occupo di tanto in tanto di piccole variazioni planimetriche e fusioni, niente di che, ne consegue che la mia conoscenza in materia catastale non è delle più approfondite.

Sto cercando una soluzione al mio quesito da un paio di giorni ma non riesco a venirne a capo..

Ho una villetta che consiste di 4 distinte unità, 2 appartamenti, uno al piano terra e uno al piano primo e due autorimesse C6, il tutto cirdondato da un giardino. I proprietari sono gli stessi con identiche quote 50/50 per tutte le unità.

Hanno deciso di cambiare la destinazione di uno dei due box che rientra nella sagoma dell'edificio (l'altro è in un corpo esterno) ed è diventato il soggiorno dell'appartamento al piano terra.

Fin qui tutto semplice, elimino i due vecchi SUB e ne creo uno nuovo fondendoli, ma sorgono i primi problemi.

Primo problema: nella villa è presente un locale caldaia dove è installato un impianto che serve entrambi gli appartamenti e nelle vecchie planimetrie questo locale è indicato in tutte e tre (compresa quella del box). Ho presentato la mia nuova planimetria considerandolo come locale accessorio, ma il tecnico che l'ha controllato me l'ha respinta scrivendo:

"-Errata descrizione dei poligoni per il calcolo delle superfici, in conformita con quanto disposto dal DPR 138/98 - Errato calcolo grafico delle superfici: LA CONSITENZA DEL LOCALE CALDAIA E' PRESENTE ANCHE AL SUB. 6 - VERIFICARE, TRATTASI DI CALDAIA COMUNE ?"

E qui mi blocco... sì, la caldaia è comune ai due appartamenti, devo quindi accatastarla a parte creando un nuovo subalterno? Devo considerare questa villa su due piani come un condominio andando a creare le parti comuni? Ma poi questo locale caldaia lo accatasto come C2 o come BCNC? E una volta create le parti comuni mi converrà inserire anche le due scale (una esterna e una interna) che portano al primo piano?

Secondo problema: nel frattempo il comune ha frazionato la strada su cui affaccia questa villa creando due strisce ai lati, suppongo per fare dei marciapiedi in futuro. Della larghezza di queste strisce io non so nulla e il proprietario nemmeno, guardando il mappale le vedo ma non ho idea delle dimensioni. Stiamo parlando di modifiche all'esterno della proprietà, ma il tecnico dell'agenzia del territorio, come secondo motivo per il quale mi ha respinto il docfa, aggiunge:

"-Errata rappresentazione dell'esposizione grafica: INDICARE RELATIVO ALL'AREA DI PERTINENZA AREA DI PROPRIETA' ESCLUSIVA (POLIGONARE IN "F" ANCHE LA PORZIONE DI SEDE STRADALE). LA RAPPRESENTAZIONE DELLA RECINZIONE IN TRATTEGGIO."

Di quest'area di pertinenza di proprietà esclusiva sulla sede stradale il mio amico non sa nulla, non c'è nessun segno in terra (la strada è senza marciapiedi) che permetta di capirne la dimensione e francamente non ho idea di come posso rappresentarla. Vi è mai capitata una cosa simile? Devo andare in comune a chiedere informazioni? Ma è possibile che devo andare a complicarmi la vita per qualcosa che è all'esterno della proprietà per la quale sto aggiornando la scheda?

Un ringraziamento anticipato a chi proverà a darmi una mano!

Una volta si rappresentavano le parti comuni su tutte le planimetrie catastali di ogni unità.

Quanto sopra avveniva prima che uscisse la norma che obbligava a censire le parti comuni con proprio identificativi catastali.

Però vi si scriveva anche la parola "comune" ovvero, androne comune, scala comune, centrale termica comune, ecc.

Nel tuo caso se nelle planimetrie non vi è scritta la parola "comune" in merito alla centrale termica sarebbe consigliabile fare un Docfa per FRAZ E FUS CON CAMBIO DI DESTINAZ sopprimendo tutti i sub del corpo principale (quelli dove sono presenti la C.T.) e ridefinire tutte le planimetrie, costituendo la C.T. come B.C.N.C. creando pertanto un nuovo sub a parte.

Circa le scale interne ed esterne è normale che le devi rappresentare. Puoi dare loro lo stesso sub della C.T. se ricorrono le circostanze.

Quanto sopra anche perché altrimenti la planimetria dell'appartamento che non verrebbe interessato dalla variazione non sarebbe conforme alla norma in caso di trasferimento, ecc.

Circa le aree di pertinenza non hai spiegato come sono rappresentate ora in Catasto.

Ovvero come corte esclusiva di una o più unità oppure per niente rappresentate?

Presumendo che trattasi di originario accatastamento ante '85 quindi presumendo che nessun B.C.N.C. sia censito, devi prima fare un Docfa per costituire tutti i B.C.N.C. presenti nel fabbricato e poi procedi a delle variazioni.

Circa le aree da poligonare con F devi mettere tutte le aree ricadenti nella particella/mappa.

Cioè ad esempio se hai un lotto 10 x 10 però di fatto è un lotto 10 x 8, non è che puoi poligonare solo l'area effettiva escludendo 10 x 2 occupata dalla strada. A meno che la strada sia già censita con particella a se stante e quindi in tal caso non va inserita, detta strada, in planimetria.

Se non chiarisci quanto sopra come possiamo aiutarti?

Grazie EALFIN per la risposta.

Riguardo alla caldaia è quello che penso anche io, solo che ho i giorni contati (devono fare la fine lavori entro la prossima settimana) e cercavo il modo più veloce per aggiornare la planimentria, ma mi sa che non ho alternative a creare il BCNC per la caldaia.

Sul secondo punto invece ho fatto confusione io... riguardando il mappale mi sono accorto di non aver tenuto conto di una strada privata che credevo non fosse inclusa, avrei dovuto poligonare anche lei, ovviamente, ma capita quando uno sbaglia a guardare le planimetrie, mi spiace averti fatto perdere tempo.

Ho provato a presentare il DOCFA togliendo il locale caldaia dai poligoni del piano terra ed eliminando il poligono dell'area cortilizia su suggerimento di un amico più esperto di me riguardo al catasto (secondo lui non è la soluzione ideale, sarebbe meglio creare i BCNC e regolarizzare tutto, ma essendo parti comuni ai due sub a volte passano anche così, vedremo se l'incaricato all'agenzia del territorio è dello stesso avviso...).

Se me lo respingono nuovamente credo di non aver alternative a quanto mi hai scritto, ossia creare il BCNC e aggiornare le due planimetrie (totale 3 planimetrie nuove, sarà contento il proprietario della villetta...).

In quanto, come detto da Ealfin, la caldaia comune è stata inserita su tutte le schede come tale prima dell'obbligo di predisposizione dell'elaborato planimetrico, in questo caso non è obbligatorio andare a costituire ed identificare i bcnc.

Basta solamente inserire nuovamente nella scheda la caldaia cosi come rappresentata prima e scrivere all'interno di essa "caldaia comune" in modo che sia subito chiaro che è esclusa dalla consistenza dell'u.i.

In ogni caso concordo anche io che la soluzione ideale sia quella di regolarizzare il tutto costituendo i bcnc attraverso l'ep....Ma perchè spendere di più quando "poche volte" le norme sono dalla nostra parte?

Saluti

Grazie anche ad Alex79.

il DOCFA è passato semplicemente togliendo i poligoni delle parti comuni e aggiungendo per l'appunto in planimetria che si tratta di giardino e caldaia comuni. Risolti in un colpo solo tutti i problemi. Non è la soluzione ottimale ma a voler essere corretto fino in fondo avrei fatto spendere molto di più al mio amico.

Ma giusto per dover di cronaca, secondo la circolare 134 del 06/07/1941 non sarebbe stato più corretto attribuire tutto il giardino all'appartamento al piano terreno? (che poi questa circolare è il motivo per il quale lo avevo poligonato, ma dovesse ricapitarmi un caso simile me ne guarderò bene)