Buongiorno,

sono nuovo all'uso del software docfa e devo presentare una pratica di variazione per l'aggiornamento della rendita catastale in seguito a ristrutturazione agevolata da Superbonus. Premettendo che l'u.i. fa parte di un fabbricato a due piani di cui questa occupa il primo piano e che è stata interessata all'applicazione del cappotto termico e dall'installazione di solare termico e fotovoltaico, mi si è presentato una situazione che mi rende perplesso...

Inizialmente, ho compilato il quadro U, nel campo "dati classamento proposti", con i dati ricavati dall'ultima visura relativa a quel subalterno e la rendita calcolata automaticamento coincide con quella dichiarata dalla visura stessa; tuttavia, in seguito all'associazione della planimetria, la poligonazione e la compilazione dei modelli 1N, pur mantenendo la stessa categoria, classe e consistenza, la rendita catastale viene aggiornata e il suo valore si riduce di almeno un terzo del suo valore precedente.

Mi chiedevo se ci fosse qualcuno disponibile a darmi una dritta al riguardo, per capire se e dove sto compiendo un errore nella compilazione o nell'uso del programma. Grazie in anticipo a tutti!

Ti sei accertato che tu abbia inserito in docfa le tariffe del comune dove è situato l'immobile ?

Purtroppo si, il problema rimane

La consistenza catastale che determina la rendita è in vani o in mq ?

La indico sempre in vani

Normale. Qui nel catasto dove lavoro io (leggermente diverso dal nazionale, ex austriaco) il tecnico catastale aumenta sempre una classe a prescindere perché dichiaro “ristrutturazione per superbonus”. Ergo su 10 che ho ri-accatastato: 2 hanno diminuito la rendita (erano errate in precedenza!) 2 sono rimaste uguali e 6 sono aumentate.

E' un lavoro totalmente inutile per la sola coibentazione, finestre e tetto….ma qualche cliente lo pretende.

Non ti dovrebbe succedere questo problema.

Hai provato ad associare un altra planimetria di un altro immobile, validare i poligoni e vedere che succede alla rendita proposta ?

Scusa ma mi fai capire come hai fatto il "classamento automatico" se prima non hai inserito la piantina catastale con i relativi poligoni?

Mi sembra che tu hai invertito la procedura.

Completa la pratica docfa con tutto ciò che richiedo, dati nel quadro, piantina, Elaborato planimetrico, elenco subalterni, mod. 1N parte I e parte II, poi SOLO ALLA FINE vai in classamento automatico e inserisci i dati dell'unità attualmente esistente in catasto, lancia il classamento e poi puoi capire il classamento che ti calcola il docfa.

Saluti

Grazie EFFEGI! forse mi sono spiegato male, ho seguito la procedura per come l'hai descritta anche tu e poi, dopo aver validato il classamento automatico, il programma mi avverte con una finestra pop up che la rendita verrà aggiornata.

Grazie Topgun! ho provato ad associare un altra planimetria e poi ad associare nuovamente quella corretta e la rendita è ritornata ad essere quella di partenza.

Adesso però mi chiedo, visto che la superficie dell'u.i. è aumentata a causa dell'applicazione del cappotto, non dovrebbe mutare anche la rendita catastale? anche di pochi centesimi? non ci sono state altre modifiche planimetriche, quindi il programma con il classamento automatico mantiene categoria, classe e consistenza invariati.

Sei tu che stimi il classamento per la determinazione della rendita catastale, non docfa. Quel dato che calcola docfa in automatico è basato su elementi non veritieri. Mai confermare il classamento automatico. Questo può coincidere semmai ma non succede quasi mai con quanto si determina con la consueta procedura di stima redatta dal tecnico redattore del docfa.

Verifica chel'intervento contribuisce ad aumentare il valore commerciale del bene oltre il 15% del valore precedente e poi valuta l'opportunità di aumentare di una classe l'immobile.

Solitamente questo tipo di interventi di superbonus non aumentano mai la redditività dell'immobile se non eseguiti contestualmente ad una ristrutturazione edilizia globale dell'immobile.

La responsabilità del tecnico redattore dell'aggiornamento catastale è su tutto, anche sul classamento tanto è vero che, o proposto o automatico, entrano in atti come proposti fino alla convalida dell'ufficio, ma sostenere che il classamento automatico elaborato dalla procedura docfa "è basato su elementi non veritieri" è falso: esso avviene in funzione di parametri introdotti dagli Uffici provinciali (non aggiornati da decenni) ed è un modello matematico che, come tale, deve essere o meno confermato dal tecnico redattore il quale, assumendo le funzioni del funzionario catastale, essendo entrato nell'u.i. è l'unico che sa veramente quali sono le condizioni del bene e può confermare o meno il classamento automatico elaborato da DOCFA (SCRIVERE IN QUESTO FORUM "MAI CONFERMARE IL CLASSAMENTO AUTOMATICO" E' GRAVISSIMO), superando il modello matematico elaborato secondo i parametri introdotti dall'Ufficio. In linea principale è il classamento automatico che l'Ufficio si aspetta che il tecnico convalidi, la proposta comporta l'obbligo della descrizione, nella denuncia, delle motivazioni addotte dal tecnico per NON convalidare il classamento automatico ed il sopralluogo.
Quest'ultimo viene definito in due tipi: di tipo casuale e di tipo deterministico. Il primo consiste nel sottoporre a a verifica una numero di pratiche docfa in percentuale, il secondo è obbligatorio e riguarda le u.i.u. nelle categorie speciali e particolari - che hanno un sistema di attribuzione della rendita diverso - e quello per cui il tecnico HA proposto effettivamente la rendita (in sostanza, dice l'ufficio, andiamo a vedere perchè non accetta il nostro classamento, vuole fare il furbo o ha davvero ragione?).

Secondo punto, il 15% riguarda tutt'altro, cioè la possibilità data ai Comuni di chiedere all'Agenzia la rideterminazione della rendita di u.i. quando si è verificata un aumento del 15% del valore di mercato. Si consiglia la lettura del provvedimento emanato ai sensi del comma 339 dell'art. 1 della legge 30 dicembre 2004 n. 311 pubblicato in G.U. n. 40 del 18/02/2005.

Questo messaggio andrebbe buttato, è quanto meno fuorviante. Non si danno informazioni tecniche in questo modo.

Aggiungo: ha ragione pippocad a proposito di questa variazione, l'ha scritto qualche messaggio sopra: "E' un lavoro totalmente inutile per la sola coibentazione, finestre e tetto….ma qualche cliente lo pretende."

Il cliente non deve influenzare l'attività di stima del tecnico, colui il quale deve invece considerare l'ordinarietà delle caratteristiche dei beni di simili caratteristiche presenti nei dintorni dell'immobile da censire. Deve quindi, il detto Geometra, confrontare l'immobile rilevato con quelli simili presenti sul territorio preferibilmente con quelli che hanno la rendita calcolata dal catasto e non da rendita proposta con docfa. Se tutti i tecnici andrebbero dietro alle pretese del cliente, questa ordinarietà necessaria per dotare l'immobile della giusta ed equa fiscalità, non sarebbe più attendibile. L'ufficio infatti tende purtroppo a questo, ad eliminare ll'attendibilità, e a non riconoscere la metodologia che dobbiamo applicare per un congruo classamento dell'immobile, perchè lo scopo dello Stato e dei Comuni è quello di aumentare le entrate fiscali, non diminuirle. Qualsiasi mezzo è quello buono per loro.

Aumentare incautamente di una classe, senza una analisi profondamente tecnica, solo per accontentare il cliente, vuol dire distruggere tutta la banca dati costituitasi nel tempo con l'impegno, soprattutto, e la tecnica che i geometri hanno nel corso degli anni affinato per avere una suddetta banca dati che fornisse una equa e giusta applicazione della tassazione immobiliare, secondo i parametri di stima seri ed affidabili ed inattaccabili dall'ufficio, che la norma catastale tutt'ora fornisce.

Solo una precisazione. Quando si parla del “15% di aumento” accostato alla variazione superbonus si parla del 15% dell'aumento della RENDITA e non del valore dell'immobile. Ne abbiamo già parlato di questo. Abbiamo già detto che non c'è alcun metodo ufficiale per calcolarlo.

Siamo nel solito marasma all'italiana. Secondo me se la rendita rimane uguale è giusto mantenerla. L’importante è scrivere nel quadro D : “La variazione è a seguito di efficientamento energetico superbonus 110% - Coibentazione involucro, sostituzione infissi e …..” Insomma lasciare una traccia del motivo della variazione.